加息壓垮最后一根稻草 炒樓資金轉(zhuǎn)戰(zhàn)股市

　　房價(jià)松動可能性大增中小開發(fā)商或率先降價(jià)

　　央行19日突然宣布加息0.25個(gè)百分點(diǎn)后,住建部更進(jìn)一步通知稱,個(gè)人住房公積金貸款利率五年期以下上調(diào)0.17個(gè)百分點(diǎn)至3.50%,五年期以上上調(diào)0.18個(gè)百分點(diǎn)至4.05%,房貸收緊得到進(jìn)一步細(xì)化。盡管加息并非是專門針對樓市的直接調(diào)控,但處于調(diào)控敏感期的樓市所受影響頗大。再加上限購等新政,不少專業(yè)炒樓客終于開始停止買房,大量炒樓資金近日也轉(zhuǎn)而投入了股市。業(yè)內(nèi)人士指出,在前期調(diào)控的基礎(chǔ)上,加息好比是壓垮樓市的最后一根稻草,房價(jià)松動可能性大大增加。

　　炒樓資金開始涌入股市

　　方先生是廣州的一名資深炒房者。每次說起他在2008年下半年一舉買下近20套房子,并在2009年拋出賺得將近千萬的輝煌戰(zhàn)績,他總是相當(dāng)?shù)靡狻２贿^最近一次與記者碰面,談起“9.29”新政及限購、加息等一系列調(diào)控,方先生無奈地表示,他已經(jīng)停止買房了。

　　他表示,盡管他炒房完全可以不借助貸款,三套房停貸、加息對他的實(shí)際影響并不大,但突然來襲的加息,對市場的信心面造成了很大的創(chuàng)傷,“現(xiàn)在已經(jīng)不是買房的好時(shí)機(jī)了,調(diào)控政策還有可能進(jìn)一步收緊,把錢砸進(jìn)去也不知道什么時(shí)候能收回來。”“而且還有限購令把我限得死死的。”

　　還有不少像方先生這樣的敏銳的炒房客,其實(shí)早就嗅到了樓市清冷的氣息,不少投資者前期已經(jīng)開始將資金從樓市抽出,10月以來新的調(diào)控更是加快了他們的動作。據(jù)媒體報(bào)道,10月以來,一批投資者開始將大量資金從樓市“搬運(yùn)”至股市,僅深圳地區(qū)券商營業(yè)部來自樓市的新增資金就超過了100億元。

　　這就不難理解,限購、加息等調(diào)控政策反而成了股市的“利好”。

　　購房及開發(fā)貸款成本增加

　　從此次加息來看,北京中原地產(chǎn)市場研究中心主任張大偉認(rèn)為,加息首先將收緊市場流動性,降低通脹預(yù)期,減少這部分購房需求。

　　而對于購房者來說,加息更直接的影響還在于購房成本的增加。加息后,一年期存款基準(zhǔn)利率由現(xiàn)行的2.25%提高到2.50%；一年期貸款基準(zhǔn)利率由現(xiàn)行的5.31%提高到5.56%；其他各檔次存貸款基準(zhǔn)利率據(jù)此也相應(yīng)調(diào)整,5年期以上貸款基準(zhǔn)利率由5.94%上調(diào)至6.14%。

　　以100萬元30年等額本息還款房貸為例,如果是購買首套房享受8.5折優(yōu)惠利率,加息前月還款為5398元,加息后增加至5502元,增加104元。如果是購買二套房,按1.1倍利率計(jì)算,加息前月還款6343元,加息后月還款6488元,增加145元。

　　除了增加購房成本,進(jìn)一步抑制投資投機(jī)需求外,由于開發(fā)費(fèi)上對信貸依賴度很高,加息也將直接提高開發(fā)貸款的利息成本,增加了房地產(chǎn)開發(fā)的難度。

　　樓市調(diào)控加碼預(yù)期形成

　　更為重要的是,此次加息打破了此前關(guān)于政府擔(dān)心熱錢流入而不會加息的傳言,并可能意味著加息周期的開啟。采訪中一位購房者就向記者表示,“最怕的是像2007年那樣再連續(xù)加息6次,我還貸的壓力就太大了”。

　　華泰聯(lián)合證券首席債券分析師林朝暉認(rèn)為,預(yù)計(jì)明年一季度或春節(jié)后、兩會前,有望迎來下一個(gè)加息敏感時(shí)間窗口。銀河證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家左小蕾也表示,“加息0.25個(gè)百分點(diǎn)不足以解決目前的資產(chǎn)價(jià)格泡沫,未來會累進(jìn)加息,還會有連續(xù)加息的動作。”

　　凱盛經(jīng)略(上海)投資管理有限公司副總經(jīng)理趙煒說,出于抑制炒房投機(jī)、遏制房價(jià)過快上漲的目的,從“銀根”著手是此輪樓市調(diào)控的重要特點(diǎn),此次商業(yè)和公積金房貸利率的上調(diào),是其中一系列動作之一,“雖然實(shí)際影響不算太大,但傳遞的信號十分清晰,那就是:政府對樓市調(diào)控是有備而來,并將長期推進(jìn)”。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院綜合部部長楊紅旭指出,從去年12月開始的第一波房地產(chǎn)調(diào)控,到今年4月開始的第二波,再到今年9月29日開始的第三波,調(diào)控力度逐漸加碼,甚至動用“限購”等行政手段,說明政府下定決心要降房價(jià)。

　　中小開發(fā)商或率先降價(jià)

　　由于近期房貸收緊與加息的效應(yīng)疊加,購房者的首付壓力和利息成本將明顯增加。有業(yè)內(nèi)人士提醒,現(xiàn)在并不是剛性需求者買房的好時(shí)機(jī),資金實(shí)力不強(qiáng)的自住型購房者,建議暫緩購房計(jì)劃。

　　而國家統(tǒng)計(jì)局最新公布的數(shù)據(jù)顯示,9月份,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源環(huán)比已開始下滑,其中定金及預(yù)收款、個(gè)人按揭貸款等資金來源下滑明顯。隨著新政的深化,這一情況還可能繼續(xù)惡化。

　　“加息意味著開發(fā)商資金充裕的好日子結(jié)束了。”某大型房企銷售經(jīng)理直言,在金融機(jī)構(gòu)已經(jīng)明顯收緊房地產(chǎn)開發(fā)貸款的基礎(chǔ)上,加息將增加已有房地產(chǎn)開發(fā)貸款的利息成本,促使開發(fā)商加快項(xiàng)目開盤和銷售進(jìn)度。“預(yù)計(jì)不少同行將加快推盤,市場將出現(xiàn)開售潮。”

　　還有分析人士指出,在銷售回籠資金下降和資本市場融資難度加大的情況下,開發(fā)商唯有更多地依賴銀行貸款,而加息的持續(xù)性會導(dǎo)致房企資金鏈偏緊。一些中小開發(fā)商和亟待改善住房的二手房業(yè)主,可能率先降價(jià)。

　　南方日報(bào)記者盧軼