加息壓垮最后一根稻草 炒樓資金轉戰股市

　　房價松動可能性大增中小開發商或率先降價

　　央行19日突然宣布加息0.25個百分點后,住建部更進一步通知稱,個人住房公積金貸款利率五年期以下上調0.17個百分點至3.50%,五年期以上上調0.18個百分點至4.05%,房貸收緊得到進一步細化。盡管加息并非是專門針對樓市的直接調控,但處于調控敏感期的樓市所受影響頗大。再加上限購等新政,不少專業炒樓客終于開始停止買房,大量炒樓資金近日也轉而投入了股市。業內人士指出,在前期調控的基礎上,加息好比是壓垮樓市的最后一根稻草,房價松動可能性大大增加。

　　炒樓資金開始涌入股市

　　方先生是廣州的一名資深炒房者。每次說起他在2008年下半年一舉買下近20套房子,并在2009年拋出賺得將近千萬的輝煌戰績,他總是相當得意。不過最近一次與記者碰面,談起“9.29”新政及限購、加息等一系列調控,方先生無奈地表示,他已經停止買房了。

　　他表示,盡管他炒房完全可以不借助貸款,三套房停貸、加息對他的實際影響并不大,但突然來襲的加息,對市場的信心面造成了很大的創傷,“現在已經不是買房的好時機了,調控政策還有可能進一步收緊,把錢砸進去也不知道什么時候能收回來。”“而且還有限購令把我限得死死的。”

　　還有不少像方先生這樣的敏銳的炒房客,其實早就嗅到了樓市清冷的氣息,不少投資者前期已經開始將資金從樓市抽出,10月以來新的調控更是加快了他們的動作。據媒體報道,10月以來,一批投資者開始將大量資金從樓市“搬運”至股市,僅深圳地區券商營業部來自樓市的新增資金就超過了100億元。

　　這就不難理解,限購、加息等調控政策反而成了股市的“利好”。

　　購房及開發貸款成本增加

　　從此次加息來看,北京中原地產市場研究中心主任張大偉認為,加息首先將收緊市場流動性,降低通脹預期,減少這部分購房需求。

　　而對于購房者來說,加息更直接的影響還在于購房成本的增加。加息后,一年期存款基準利率由現行的2.25%提高到2.50%；一年期貸款基準利率由現行的5.31%提高到5.56%；其他各檔次存貸款基準利率據此也相應調整,5年期以上貸款基準利率由5.94%上調至6.14%。

　　以100萬元30年等額本息還款房貸為例,如果是購買首套房享受8.5折優惠利率,加息前月還款為5398元,加息后增加至5502元,增加104元。如果是購買二套房,按1.1倍利率計算,加息前月還款6343元,加息后月還款6488元,增加145元。

　　除了增加購房成本,進一步抑制投資投機需求外,由于開發費上對信貸依賴度很高,加息也將直接提高開發貸款的利息成本,增加了房地產開發的難度。

　　樓市調控加碼預期形成

　　更為重要的是,此次加息打破了此前關于政府擔心熱錢流入而不會加息的傳言,并可能意味著加息周期的開啟。采訪中一位購房者就向記者表示,“最怕的是像2007年那樣再連續加息6次,我還貸的壓力就太大了”。

　　華泰聯合證券首席債券分析師林朝暉認為,預計明年一季度或春節后、兩會前,有望迎來下一個加息敏感時間窗口。銀河證券首席經濟學家左小蕾也表示,“加息0.25個百分點不足以解決目前的資產價格泡沫,未來會累進加息,還會有連續加息的動作。”

　　凱盛經略(上海)投資管理有限公司副總經理趙煒說,出于抑制炒房投機、遏制房價過快上漲的目的,從“銀根”著手是此輪樓市調控的重要特點,此次商業和公積金房貸利率的上調,是其中一系列動作之一,“雖然實際影響不算太大,但傳遞的信號十分清晰,那就是:政府對樓市調控是有備而來,并將長期推進”。

　　上海易居房地產研究院綜合部部長楊紅旭指出,從去年12月開始的第一波房地產調控,到今年4月開始的第二波,再到今年9月29日開始的第三波,調控力度逐漸加碼,甚至動用“限購”等行政手段,說明政府下定決心要降房價。

　　中小開發商或率先降價

　　由于近期房貸收緊與加息的效應疊加,購房者的首付壓力和利息成本將明顯增加。有業內人士提醒,現在并不是剛性需求者買房的好時機,資金實力不強的自住型購房者,建議暫緩購房計劃。

　　而國家統計局最新公布的數據顯示,9月份,房地產開發企業本年資金來源環比已開始下滑,其中定金及預收款、個人按揭貸款等資金來源下滑明顯。隨著新政的深化,這一情況還可能繼續惡化。

　　“加息意味著開發商資金充裕的好日子結束了。”某大型房企銷售經理直言,在金融機構已經明顯收緊房地產開發貸款的基礎上,加息將增加已有房地產開發貸款的利息成本,促使開發商加快項目開盤和銷售進度。“預計不少同行將加快推盤,市場將出現開售潮。”

　　還有分析人士指出,在銷售回籠資金下降和資本市場融資難度加大的情況下,開發商唯有更多地依賴銀行貸款,而加息的持續性會導致房企資金鏈偏緊。一些中小開發商和亟待改善住房的二手房業主,可能率先降價。

　　南方日報記者盧軼