內(nèi)地第一單房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)或由央行在天津推出，面向廉租房市場。這一做法既符合當前調(diào)控基調(diào)，又為下一步證監(jiān)會版REITs的發(fā)行鋪平道路。

　　歷經(jīng)3年等待，內(nèi)地第一單房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)即將露出真容。

　　參與REITs試點的人士近期向《財經(jīng)國家周刊》記者透露，與此前諸多傳聞不同，央行此次推出的REITs將面向廉租房市場，而非盛傳已久的商業(yè)地產(chǎn)。接近決策層的人士說，在京、津、滬三個城市中，天津或?qū)�拔得頭籌。“主打廉租房，既符合當前調(diào)控基調(diào)，又為下一步證監(jiān)會版REITs的發(fā)行鋪平道路。”

　　過去一年間，REITs發(fā)行傳聞不斷增多，各方人士均將目光投向商業(yè)地產(chǎn)，上海浦東新區(qū)及當?shù)厮拇髧�企一度成為關注焦點。

　　“來自上海的傳聞最多，是因為天津的保密工作做得更好，目前方案還在審批之中，天津很可能成為國內(nèi)第一只REITs的誕生地。”上述人士表示。

　　這并非意味著商業(yè)地產(chǎn)在REITs上的“失寵”。“先爭取把產(chǎn)品做出來，然后逐漸過渡到商業(yè)地產(chǎn)，商業(yè)地產(chǎn)才是REITs未來的方向。”知悉內(nèi)情的人士說。

　　調(diào)控下的轉(zhuǎn)舵

　　廣受期待的REITs因發(fā)行機構(gòu)不同，存在兩種版本，分別為央行版與證監(jiān)會版。“一個是融資型，一個是投資型。央行只能做融資型，它本身并不是完全的REITs，只能說是準REITs。”中國房地產(chǎn)開發(fā)集團前董事長孟曉蘇說。

　　前者為債券型，只在銀行間流通；后者為股權(quán)型，可在交易所買賣。北京貝塔咨詢中心研究員杜麗虹對《財經(jīng)國家周刊》記者表示，“央行版的目前速度更快一些，它涉及的法律問題比較簡單，不涉及到稅收之類的問題，國外慣例是分紅部分免利息所得稅。”

　　國際代理行DTZ戴德梁行估值及顧問服務部董事胡峰在其一季度發(fā)布會上透露，REITs在銀行間市場和交易所市場同步推進，“但外界對于2010年內(nèi)推出央行版的REITs有更廣泛的預期”。

　　至此，有關REITs的懸念幾乎已經(jīng)破解，只剩下產(chǎn)品內(nèi)容未有定論。

　　盡管發(fā)行機構(gòu)不同，但央行版和證監(jiān)會版的REITs均涵蓋商業(yè)地產(chǎn)、廉租房和工業(yè)地產(chǎn)等多種業(yè)態(tài)。業(yè)界一種普遍的預期是，北京偏重商業(yè)地產(chǎn)，上海在商業(yè)地產(chǎn)和工業(yè)地產(chǎn)上均有充分準備，天津則面向廉租房市場。

　　“上海的工業(yè)地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)都有相對比較成熟的企業(yè)。”杜麗虹說，這也成為市場人士看好上海的主要原因。浦東將發(fā)REITs第一單的說法，一度在地產(chǎn)業(yè)內(nèi)獲得廣泛認可。

　　若非此次調(diào)控，商業(yè)地產(chǎn)業(yè)界已看到國內(nèi)第一只REITs的曙光。

　　2010年兩會期間，全國政協(xié)委員、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會上海銀監(jiān)局局長閻慶民曾透露，上海將在上半年推出第一單REITs。上海本地人士給出的更多細節(jié)是，“很可能是陸家嘴集團、張江集團、外高橋以及金橋集團四大國企上報的浦東新區(qū)方案”。

　　接近決策層的人士透露，上海幾個國企已準備了很長時間，“而且有幾個比較大的券商在盯著這個事情，比如中信、嘉實基金等，基本上把樓都找好了。”

　　而自4月17日以來的地產(chǎn)調(diào)控，顛覆了REITs的前進方向。種種跡象表明，廉租房市場成為REITs“新寵”，地產(chǎn)調(diào)控是最直接的誘因。

　　“現(xiàn)在看來，第一單REITs將很可能針對廉租房，而不是大家想象中的商業(yè)地產(chǎn)。”一位參與試點工作的分析師對《財經(jīng)國家周刊》記者透露。

　　另有知情人士透露，試點早期，每個業(yè)態(tài)、每個城市都有準備，“但主要是按國際適用的商業(yè)地產(chǎn)來做的。而現(xiàn)在，必須考慮哪種更適合中央政府的要求。”

　　這位知情人士透露，REITs發(fā)行思路也在原來基礎上做了改進，“選擇了更容易通過審批的業(yè)態(tài)。”在他看來，目前符合要求的就只有廉租房。“如果能夠按照這種方式做REITs的話，推出速度會更快一些。”

　　“當前的大背景是調(diào)控，決策層最先考慮的是如何推動保障房建設，而不是商業(yè)地產(chǎn)，這直接導致了REITs發(fā)行的轉(zhuǎn)向。”一位不愿具名的分析師表示。

　　助推保障房

　　廉租房在REITs發(fā)行中迅速進入角色，不僅與決策層轉(zhuǎn)變思路有關，更有其歷史原因。孟曉蘇則是這一系列政策的見證者和參與者。

　　孟是最早提出以REITs建設保障房的學者之一。2008年12月，他曾給當時的建設部提出詳細建議。建設部將此建議報至國務院，國內(nèi)發(fā)行REITs在原則上得到通過。“就是用REITs來持有政府的房子。”

　　孟曉蘇透露，之后的工作交由央行試點。“但央行轉(zhuǎn)彎做商業(yè)地產(chǎn)去了。”

　　此后，開發(fā)商與相關學者，均將商業(yè)地產(chǎn)視為REITs破冰的關鍵。

　　這也符合國際慣例。在美國，REITs的標的資產(chǎn)基本上都是優(yōu)質(zhì)的商業(yè)地產(chǎn)項目，市值高達數(shù)千億美元。DTZ戴德梁行估值及顧問服務部董事胡峰對《財經(jīng)國家周刊》記者表示，產(chǎn)權(quán)清晰、結(jié)構(gòu)簡單的商業(yè)地產(chǎn)最適合做REITs產(chǎn)品，“因為它有穩(wěn)定的租金收入。”

　　但孟曉蘇認為，如果要啟動REITs，第一單資產(chǎn)池標的必須是廉租房，這關系到今年的保障房任務能否完成。

　　2009年，保障房目標僅僅完成一半，此種窘境伴隨房價高企，引發(fā)輿情震蕩。為此，住房和城鄉(xiāng)建設部與各省市簽訂責任書，以問責手段來促進保障房建設。

　　“中央去年投了500億元，但地方政府沒有錢，保障房任務完成不到50%。今年盡管簽了責任書，但不搞金融創(chuàng)新，仍然無法完成。”孟曉蘇說。

　　“保障房最大的難題還是沒有錢。”全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會會長聶梅生判斷，借助金融工具解決保障房資金問題，可能性很大。

　　孟曉蘇提出的設想是，廉租房REITs分為三個階段推進：局部城市試點；逐步覆蓋主要城市；債權(quán)變?yōu)楣蓹?quán)。

　　此外，REITs在投資渠道狹窄的當下，還能為一些資金找到投資渠道。

　　“保險公司的4萬億資金、社保基金2萬億，都可以拿出一部分來投資廉租房。老百姓也可以進入，給市場加入一個回報穩(wěn)定的產(chǎn)品。”孟曉蘇說。

　　收益難題

　　關于廉租房REITs的回報，杜麗虹表示，國外廉租房REITs的收益可以達到7%到8%，其前提是要有成熟的廉租房市場和廉租房運營企業(yè)。“這些在國內(nèi)都是沒有的，目前各方面條件都不成熟。”

　　“關鍵是現(xiàn)在沒有廉租房，你把什么打包進去？”杜麗虹說。

　　孟曉蘇則認為，某些省份和城市，已經(jīng)達到發(fā)行廉租房REITs的條件。他在廣東省調(diào)研時，曾與當?shù)亟ㄔO部門有過交流。“我問他們現(xiàn)有的廉租房資產(chǎn)有多少，他們說有50億。如果能拿出一半打包上市，豈不是很理想？”孟曉蘇說。

　　“用金融工具來做保障房。問題是，誰來擔保？”聶梅生對《財經(jīng)國家周刊》表示了自己的擔憂。她長期關注這一做法的可行性，但遭遇最多的提問是誰來擔保，以及能否有5%到6%的穩(wěn)定收益。

　　“地方政府沒有錢，才去考慮基金。民間資金進來要求一個擔保，也要求一個回報，但現(xiàn)在地方政府的財政擔保已經(jīng)過度了。”聶梅生說。

　　孟曉蘇則認為，廉租房本身有一定收益，且土地造價不高，戶型受限，還可以發(fā)展底商。這被他稱作“暗補”。“商業(yè)回報可以補貼到租金里，政府也要補貼租金。廉租房REITs看起來雖然租金不高，實際上達到7%到8%的收益是有可能的。”

　　一位直接參與REITs發(fā)行的投行人士表示，廉租房的回報率并不是問題。“投資者愿意買到什么樣的產(chǎn)品，要求怎樣的回報，一定會達到它們的要求。我們會有一些方法讓投資者滿意。”

　　對于未來商業(yè)地產(chǎn)才是REITs主要發(fā)展的方向的說法，孟曉蘇并不諱言。“REITs將成為一個很成熟的融資渠道。如果是廉租房，就是幫政府融資；如果是商業(yè)地產(chǎn)，就是幫企業(yè)融資。”記者 魏洪磊