中新網8月28日電 兩稅對二手房市的沖擊有所減弱，25日，《市場報》記者在走訪北京二手房交易市場時卻發(fā)現(xiàn)，不少中介、舊房市場的二手房交易信息明顯比8月初多了許多，前來問詢者也不少。經調查，二手房交易的交稅情況是有90%的人按住房轉讓收入的1%繳納個人所得稅，按20%交的人很少。業(yè)內人士分析，就1%的房產個人所得稅稅率來講，對二手房市場影響微乎其微，這也是二手房市場淡中轉暖的主要原因。
“凈買價”叫板“凈賣價”
8月初，記者在一家房產中介看到一位前來咨詢賣房事宜的房主，業(yè)務員問這位房主準備凈賣多少錢？這位房主說40萬元，并問如何交稅？業(yè)務員回答，稅可加到買房人身上，并使勁追問是否出手。而現(xiàn)在記者看到的卻是業(yè)務員對前來賣房人的熱情度大打折扣。
以往賣方要求“凈價”出手幾乎成為一種普遍現(xiàn)象，而買方多數(shù)也是在無奈之下被動接受。而且買房人還要替賣房人交稅。在近日，這種現(xiàn)象發(fā)生了逆轉，有買方大膽地提出了“凈買價”的要求。愛家房產中介近期有這樣一單業(yè)務。掛牌價為65萬元(凈)，加上過戶所需稅費預計買家需支付3萬元左右。而買方經過考慮后，則提出了64萬元凈買價(包括所有的稅費)的要求，這樣算來相當于還價4萬元，賣房者實際拿到的房款約在61萬元左右，談判難度相當大。但經過經紀人的一番努力，急于脫手的房東最終還是同意以這個價格成交。當年賣家的“凈賣價”已變成買家的“凈買價”。在觀望氣氛籠罩下的二手房市場，買方占據(jù)了主動權。
據(jù)了解，近期二手房市場中小戶型房源增多。二手房成交的主要是70萬元以內的中小戶型。成交價格基本控制在8000元/平方米以內，而一些建造年份較早的房源(1990年以前的)成交價格甚至更低。無論是新盤的低價入市，還是二手房的及時調整，目前的成交數(shù)據(jù)都表明：低價房源在此時更能引起買方的興趣，成交的把握更大。二手房市場由賣方市場正向買方市場轉變。一些賣不出好價錢的二手房開始轉向租賃市場，使租賃市場房源大增，價格也有所下降。
“有效避稅”后患多
另據(jù)了解，在二手房交易時，不少購房者采用“黑白合同”、“假贈與”與“房屋典當”等“規(guī)則空白”進行避稅的現(xiàn)象時有發(fā)生。其實這里隱藏著重重風險。有關專家提醒消費者不要采取不正當?shù)姆椒ū芏悾@樣會給你帶來不必要的麻煩。
據(jù)了解，一些二手房中介為達到盡快成交的目的，抓住買賣雙方的心理，為雙方出如何“合理避稅”的主意。他們常用的方法是：
一、“有意壓低交易價格”買賣雙方故意壓低房屋實際成交價格，欲達到少繳稅的目的。
專家提醒：對于“有意壓低成交價”的做法，第一，其違反稅收政策，政府對此違規(guī)行為也即將加大監(jiān)管力度，風險性較大；第二，從購房者角度來看，當此房產再次出售時，先行做低的“購買價”將拉大買賣差額，反而再次增加出售成本，得不償失。
二、假贈予方式。這是二手房買賣雙方為達到“避稅”目的，本無親友關系，私下交易后，卻以此名義經過公證將房產進行“贈予”。按照目前的政策，贈與過戶只需買方繳納4%契稅，而買賣過戶如果在5年以內需要繳納5.5%營業(yè)稅、2%或4%契稅，以及個稅。
專家提醒：針對“假贈予”，有關法規(guī)規(guī)定除公益捐贈不可反悔外，一般公民間的財產贈予，其贈予人可以反悔。
如果在房產交易中，雙方表面辦理的是“假贈予”，一旦發(fā)生糾紛，買房方因缺乏證據(jù)很可能得不到法律的支持。
三、“假租賃真交易”。由于房產可免稅的年限未到，或干脆為“避稅”，買賣雙方交易后卻不按規(guī)定辦理繳稅、過戶、更名等手續(xù)，以表面的租賃合同替代交易合同。
專家提醒：假租賃真交易風險很大，一旦發(fā)生爭執(zhí)，受害方往往是買房方。
四、“規(guī)避第二套房產”。一些中介向投資者建議，夫妻買房，最好只寫一個人的名字，這樣可以規(guī)避第二套房產因非自住而繳稅。“由于通知中規(guī)定對自住5年以上的惟一用房免稅，售房者可在自住房上做文章，比如買房時以父母、兒子或者夫妻雙方的一方為產權持有者。”
專家提醒：一旦親屬間出現(xiàn)利益糾紛，則難以理清。
五、“協(xié)議延期辦理產權變更”。這種避稅方式看上去有理有利，但其背后卻暗藏著巨大的法律風險，稍不留神，就有可能讓二手房買賣雙方落得一個“貪小便宜吃大虧”的下場。
專家提醒：一、如果房價大漲，賣房人有可能因此毀約而不再按協(xié)議的約定時間去辦理房屋過戶手續(xù)，意圖提高房屋的成交價或轉售；二、可能到協(xié)議約定時間辦理房屋過戶手續(xù)，又出現(xiàn)某些原因而致使過戶手續(xù)辦不了；三、若賣房人背著買主申請補辦了產權證，又把房屋賣給第三人并辦理了過戶手續(xù)的話，買主將無法取得房屋所有權。
這些常見的“合理避稅”行為都是違法的，而且為當事人留下嚴重后患。住房是金額巨大的財產，我們在獲得時就應合理合法，公民的合法權益才能受到法律保護。如果獲得時的程序、方式等違法，一旦發(fā)生糾紛，公民勢必得不到應有的保護。按總值1%交稅費其實并不高，沒必要鋌而走險。
隨著二手房市場交易的規(guī)范，二手房市場的春天也有望到來。(王蘇伊)
