中新網(wǎng)8月10日電  據(jù)《深圳特區(qū)報(bào)》報(bào)道，6、7月份最令人難忘的除了陰雨連綿的天氣外，恐怕就算是房產(chǎn)新政了。5月底，九部委穩(wěn)定房?jī)r(jià)的15條意見出臺(tái)；6月1日起，國家開始對(duì)不滿5年的住房轉(zhuǎn)讓征收營(yíng)業(yè)稅；7月24日，對(duì)外國人購房設(shè)限；7月26日，國稅總局針對(duì)二手房交易重申將征個(gè)稅；8月1日，二手房轉(zhuǎn)讓個(gè)人所得稅開始強(qiáng)制征收……在這些新政下，市民買賣二手房時(shí)要注意些什么？

　　現(xiàn)象——房產(chǎn)新政影響購房心理

　　近日搜房網(wǎng)上公布的一份調(diào)查問卷，讓很多充滿疑惑的人也能了解到其他人的想法。調(diào)查設(shè)計(jì)了這樣幾個(gè)問題：在接二連三的新政下，您的購房計(jì)劃有無變化？是否會(huì)對(duì)您購房的面積產(chǎn)生影響？新政對(duì)房?jī)r(jià)市場(chǎng)的影響大嗎？上述三個(gè)問題，有近七成的受訪人表示購房計(jì)劃會(huì)有變化；有87.8%的受訪人表示會(huì)購買90平方米以下的小戶型；有66.7%的受訪人認(rèn)為“新政對(duì)房?jī)r(jià)市場(chǎng)的影響很大”。

　　房地產(chǎn)專家分析，市民產(chǎn)生上述反應(yīng)不足為怪，舉一個(gè)最簡(jiǎn)單的例子，一個(gè)持有房子不滿5年的市民準(zhǔn)備在當(dāng)前房?jī)r(jià)高位出手，原來50萬元的房子價(jià)位升至70萬，扣掉各種各樣的費(fèi)用，贏利至少可以達(dá)到18萬元。但碰上新政實(shí)施，先是5%的營(yíng)業(yè)稅就扣掉3.5萬元，再扣掉至少3000元的個(gè)人所得稅。在贏利減少的情況下，他有兩種選擇，一種是把這部分費(fèi)用轉(zhuǎn)嫁到買方，一種是繼續(xù)持有出租獲益。前一種做法直接會(huì)導(dǎo)致二手房?jī)r(jià)升高，讓買者的負(fù)擔(dān)加重，這又勢(shì)必會(huì)影響購房者的積極性。近日在采訪中，很多籌備買房的市民表示都碰到了這方面的問題，面對(duì)趨高的房?jī)r(jià)，他們唯一能做的就是等待。

　　成交減少價(jià)格上升

　　而市民推遲買房計(jì)劃的做法直接導(dǎo)致的結(jié)果就是二手房交易大幅下降。一份關(guān)于新政下深圳樓市成交量的統(tǒng)計(jì)則顯示，6月以來深圳二手樓市場(chǎng)呈現(xiàn)供求關(guān)系相悖狀態(tài)，成交減少但價(jià)格卻上升。資深房地產(chǎn)分析員朱先生認(rèn)為，這種狀況一方面是因?yàn)闃I(yè)主將稅費(fèi)轉(zhuǎn)嫁給了買方，另一方面則是因?yàn)榉疟P量的減少，大戶住宅供應(yīng)受限。由于深圳出臺(tái)調(diào)控房?jī)r(jià)的實(shí)施細(xì)則后，新房市場(chǎng)價(jià)格在短期內(nèi)將不會(huì)有太大的浮動(dòng)，不少投資客雖然開始放盤，但并不急于出售，他們對(duì)于深圳房地產(chǎn)的發(fā)展前景依然看好，所以他們只是試探性地放盤，放盤價(jià)普遍偏高。

　　深圳市房地產(chǎn)權(quán)登記中心一位工作人員透露，自6月6日以來，該中心收到的二手房過戶登記文件量比以前減少了四成左右。成交量的陰跌不止不斷加劇著市場(chǎng)上的觀望氣氛。

　　解讀——稅收政策拉高二手房成交費(fèi)用

　　6月1日的營(yíng)業(yè)稅和8月1日的二手房個(gè)稅，這兩個(gè)稅收舉措也是抬高二手房?jī)r(jià)格的直接因素。按照6月1日起開征營(yíng)業(yè)稅的規(guī)定，購買不足5年的住房轉(zhuǎn)手交易的需全額繳納5%的營(yíng)業(yè)稅。地產(chǎn)專家朱先生稱，這意味著，二手房交易費(fèi)用將明顯增加，投資成本會(huì)增大，短期內(nèi)要獲得較高的投資回報(bào)已經(jīng)很難，由此可有力打擊投機(jī)炒賣行為。另一方面，根據(jù)去年征收營(yíng)業(yè)稅政策出臺(tái)后的實(shí)施情況來看，大部分賣家將營(yíng)業(yè)稅費(fèi)轉(zhuǎn)嫁到買家身上，直接造成房?jī)r(jià)進(jìn)一步上漲。而現(xiàn)在營(yíng)業(yè)稅的征收由2年延長(zhǎng)至5年，估計(jì)將導(dǎo)致更多二手房的轉(zhuǎn)售價(jià)上漲，同時(shí)在市場(chǎng)上流通的二手房源將減少。

　　支招——賣方：以租代售 買方：靜觀待變

　　在房產(chǎn)新政下，二手房轉(zhuǎn)讓交易的限制越來越嚴(yán)格，新政下，買家和賣家有哪些需要注意的地方？市場(chǎng)分析人士認(rèn)為，買賣雙方都應(yīng)該用好目前的優(yōu)惠政策。

　　專家提醒，對(duì)賣家來說，新政意味著售房成本的提高，倘若還存在炒房的意圖，那么受新政影響，炒房利潤(rùn)所得會(huì)大幅減少。基于此，建議賣家采用“以租代售”或“以租帶賣”的方式，同樣不失為一個(gè)好的投資方式。所謂“以租代售”是指業(yè)主用出租房屋的方式來代替出售房屋，短期投資轉(zhuǎn)為長(zhǎng)期投資，以便獲取穩(wěn)定收益，保障業(yè)主利益最大化。尤其是在現(xiàn)行的政策環(huán)境下，“以租代售”這種方式較為適合那些處于營(yíng)業(yè)稅征收范圍內(nèi)的業(yè)主。“以租帶賣”：是指業(yè)主在看不清房地產(chǎn)市場(chǎng)未來發(fā)展走勢(shì)時(shí)，可以先將房屋投入到租賃市場(chǎng)中來，靜待市場(chǎng)發(fā)展變化尋找合適時(shí)機(jī)，一邊租房一邊搜尋合適的買家，最終實(shí)現(xiàn)業(yè)主套現(xiàn)獲利的愿望。“以租帶賣”對(duì)于那些不知在現(xiàn)階段出售房屋是否合算的業(yè)主來說，較為適用。

　　此外，根據(jù)國稅總局的規(guī)定，對(duì)個(gè)人出售自住5年以上，并且是家庭唯一生活用房的房產(chǎn)，可以免征個(gè)人所得稅及營(yíng)業(yè)稅(普通住宅)。專家建議，在不急于出售的前提下，房主可以考慮先行出租，待期滿后再進(jìn)行出售，可以享受免征個(gè)稅及營(yíng)業(yè)稅待遇。

　　對(duì)買家來說，在現(xiàn)在情況下，賣家可能會(huì)把增加的售房成本轉(zhuǎn)嫁到買家身上，提高買家的購房成本。專家建議，確有購房意愿的市民，面對(duì)新政，要冷靜判斷房?jī)r(jià)走勢(shì)再做出決定，等待不失為一個(gè)好的選擇。另外，對(duì)于一些準(zhǔn)備換房子的市民，需要清楚二手房個(gè)稅的一些優(yōu)惠措施。比如，對(duì)出售自有住房后一年內(nèi)按市場(chǎng)價(jià)格再購房的市民，其出售原有住房應(yīng)繳納的個(gè)人所得稅，可以視新購房的價(jià)值進(jìn)行全部或部分免稅。市民個(gè)人出售自有住房前后一年內(nèi)購買了新住房的，如果新購房的金額大于或等于現(xiàn)住房的銷售額，那么，現(xiàn)住房銷售時(shí)應(yīng)繳納的個(gè)人所得稅可以享受免征的稅收優(yōu)惠政策；如果新購房的金額小于現(xiàn)住房銷售額，則可以按照購房金額占現(xiàn)住房銷售額的比例，享受減征同比例個(gè)人所得稅的稅收優(yōu)惠政策。

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