中新網(wǎng)10月10日電 一場由土地招拍掛制度中的“回購條款”引發(fā)的利益之爭正在一些開發(fā)商與地方政府間逐步升級(jí)。
據(jù)《上海證券報(bào)》報(bào)道，9日，是北京市一塊“黃金”寶地的掛牌開始時(shí)間。這塊位于朝陽區(qū)CBD核心地段的白家莊辦公及商業(yè)用地在9月20日時(shí)悄然出現(xiàn)在北京國土資源網(wǎng)上，卻在短短20天內(nèi)在京城引起業(yè)界巨大反響。這不僅是因?yàn)榈貕K位置優(yōu)越，引來不少大型開發(fā)商關(guān)注，更因?yàn)槠鋻炫莆募幸?guī)定的“限價(jià)回購”條款，令京城開發(fā)商一片嘩然。
“限價(jià)回購”利差2億
據(jù)北京白家莊地塊競買說明顯示，該地塊使用性質(zhì)為寫字樓及商業(yè)，總用地面積23709.623平方米，地上建筑面積87600平方米，其中商業(yè)用途5000平方米。“從位置看，這是CBD難得的核心地塊。”一位意向開發(fā)商介紹，“但是，就是這樣一塊寶地，目前真正有可能參與掛牌的開發(fā)商也許并不多。主要是回購條款擠占了大量的開發(fā)利潤。”
據(jù)悉，在競買規(guī)則第16條單列了“關(guān)于限價(jià)回購的約定”，其中稱“在該宗地的開發(fā)總建筑面積中，同意恒世華融公司(即土地一級(jí)開發(fā)商)以人民幣12000元每平米的價(jià)格，回購5000平米的地上商業(yè)用房面積”，以及同樣“以12000元每平米的價(jià)格回購8000平米的地上辦公用房面積。”
市場人士介紹，以市場價(jià)計(jì)算，這一地段的商業(yè)用房單價(jià)在3-4萬元/平方米。以此推算，低價(jià)回購物業(yè)的一級(jí)開發(fā)商如果當(dāng)即轉(zhuǎn)手賣出而不考慮其他因素，可直接獲利2億元左右。“這個(gè)地塊本身面積就不大，如果這么多利潤讓度掉，開發(fā)商獲利空間也就不大了，這對(duì)于普通參與競標(biāo)的開發(fā)商來說也就不再具有吸引力。”一位開發(fā)商表示。相反，如果一級(jí)開發(fā)商以另一個(gè)項(xiàng)目公司的身份參與競爭，因?yàn)橛懈哳~利潤托底，其以高價(jià)拿地的把握性更大。
回購收益作何用？
對(duì)于一級(jí)開發(fā)商拿到低價(jià)回購收益的用途，白家莊地塊的文件中稱“用于該宗地原用地單位的拆遷補(bǔ)償安置。”知情人士介紹，該地塊原為“8·31”大限前未能平整完畢的出讓土地，因?yàn)橐患?jí)開發(fā)商支付了大量的拆遷成本，北京市相關(guān)部門允許了一級(jí)開發(fā)商以低價(jià)回購成熟物業(yè)的方式“找平”支出。
“掛牌文件是國土資源部門認(rèn)可的官方文件，我們有理由把這種回購視為政府支持行為。但是對(duì)于其他它市場參與者而言，我們認(rèn)為顯然是有失公平的。”一家大型開發(fā)商表示。
當(dāng)問及北京此前是否有類似的“回購條款”時(shí)，一些開發(fā)商表示很少見到先例。“我們擔(dān)心的是，一旦這種回購情況流行開來，會(huì)對(duì)未來土地招拍掛市場造成不公正的影響。”開發(fā)商表示。
上海“限價(jià)回購”也在暗行
同時(shí)存在限價(jià)回購的還有另一個(gè)房地產(chǎn)發(fā)展先鋒城市——上海。
10天前，上海2006年一號(hào)土地出讓公告剛剛落下帷幕，20幅出讓土地大多有了歸主。但是，包括徐匯區(qū)欽州北路地塊，大木橋路地塊在內(nèi)的幾個(gè)地塊同樣列出了回購條款。一位外資開發(fā)商表示，苛刻的回購條件壓縮了不小的開發(fā)收益，并可能是導(dǎo)致部分意向企業(yè)退出的一個(gè)原因。
其中，欽州北路地塊要求，“地塊競得人在建設(shè)完成后須提供該項(xiàng)目中建筑面積6000平方米的還產(chǎn)辦公用房，還產(chǎn)辦公用房由徐匯區(qū)土地發(fā)展中心按房屋總價(jià)款4516.31174萬元補(bǔ)償給競得人”；大木橋地塊則要求，“地塊競得人在建設(shè)完成后須在該項(xiàng)目中提供建筑面積3000平方米的還產(chǎn)用房，還產(chǎn)用房由徐匯區(qū)土地發(fā)展中心按3500元/平方米補(bǔ)償給競得人。”
據(jù)了解，徐匯區(qū)欽州北路地塊總建筑面積23000平方米，其中住宅17000平方米，辦公或商業(yè)面積6000平方米，樓板價(jià)約5348元/平方米。“這個(gè)價(jià)位可以接受，但是這6000平方米商業(yè)物業(yè)要以相當(dāng)于每平方米7527元的價(jià)格賣給政府，而市場價(jià)至少在15000/平方米左右。”一家意向外資企業(yè)在拿到掛牌文件后即表示了困惑。最終，兩地塊由上海兩家本地開發(fā)商獲得。（于兵兵）
