中新網(wǎng)7月3日電 據(jù)《中國經(jīng)營報》報道，六月的上海灘，時晴時雨，炎夏的熱浪也在一步步逼近。但上半年一度觸底反彈的當?shù)貥鞘校瑓s沒有繼續(xù)回暖的勢頭，“觀望”二字，成了市場各方真實心態(tài)的唯一寫照。大家都在惴惴不安地猜測著，與本輪調(diào)控新政相呼應的上海地方實施細則，到底會是個什么口徑。是暴風雨來臨前的短暫沉寂，還是這里的黎明靜悄悄？

　　成交量急跌過半

　　過去一個月里，上海樓市一手住宅成交量反復下跌。據(jù)搜房網(wǎng)統(tǒng)計，截至6月25日止，成交量已從高峰期的每周5000套，跌至最低點的2600套上下，跌幅近50%，直追去年5月調(diào)控之后的的情形。

　　同時住宅成交均價也走低，從一個月前每平方米9850元的最高位，下滑至每平方米8837元，降幅超過10%。盡管這一數(shù)據(jù)更多反映的是成交結構的變化，并不一定意味著房價已全面回落，但市場上降價銷售的新盤并不罕見。如位于徐匯區(qū)華涇板塊的“徐匯新干線”，4月底以“準現(xiàn)房”形式推出時，售價每平方米8300元，目前實際成交均價已降至每平方米7900元以下。

　　二手房市場成交量也遭到重挫。“估計6月份的成交量比5月份下跌4～5成，今后至少兩個月內(nèi)低迷狀態(tài)會持續(xù)。”志遠地產(chǎn)董事長錢建國告訴記者。該公司是上海地產(chǎn)代理20強之一。

　　易居分析師葉穎也稱，眼下市場觀望氛圍很濃，特別是二手樓市，賣家把價格抬高，想把營業(yè)稅轉(zhuǎn)嫁給買家，但后者往往也在猶豫之中，便造成了普遍的“有價無市”局面。

　　中星營銷機構執(zhí)行總經(jīng)理劉承健更是直截了當說：“購房者在觀望，開發(fā)商更在觀望，一切重大決策都停止了，都在等待市政府的調(diào)控細則出臺。”

　　官方態(tài)度微妙

　　6月中旬，上海市房屋土地資源管理局曾召集主流開發(fā)商開會，征求大家對調(diào)控細則的看法，滬上十余家大型房企老總悉數(shù)出席。“現(xiàn)場討論氣氛非常熱烈，感覺就像政府在開政策的聽證會。”某不愿披露身份的與會開發(fā)商后來對《中國經(jīng)營報》記者表示。

　　據(jù)其介紹，開發(fā)商們在會上提出了各種各樣的建議方案，得到大多數(shù)人支持的意見是，“90平方米以內(nèi)戶型占70%”這一限制性規(guī)定，應該以整個上海為統(tǒng)計基準范圍，而不僅僅在市中心區(qū)域落實。也有一種意見認為，按照開發(fā)板塊，甚至具體地段劃分來推行這一政策。不過，后者技術上的操作難度也受到質(zhì)疑：各個板塊和地段的邊界在哪里很難確定，反而容易引起爭議。

　　除了房地局不同尋常地主動征詢市場意見外，上海市人大、政協(xié)近期也多次組織開發(fā)商開會，并派代表到各個區(qū)進行實地調(diào)研。“我們明顯感覺到，跟以往相比，這次人大、政協(xié)的調(diào)研格外認真。”一位開發(fā)商對記者透露說。

　　日前《中國經(jīng)營報》記者從消息靈通人士處得知，上海市政府相關部門經(jīng)多方調(diào)研后，向中央提交了有關調(diào)控如何具體落實的意見，其中針對“90平方米以內(nèi)戶型占70%”等各方反應強烈的新規(guī)，曾要求“區(qū)別對待”，適當放寬。

　　“但這一意見最終還是被上面駁回，如果沒有意外的話，上海出臺的細則將嚴格按照中央精神執(zhí)行。”該人士稱。不過，截至本報發(fā)稿時止，這一說法尚未得到上海市政府官方的證實。

　　購房貸款政策對沖

　　就在上海市地方調(diào)控細則仍然“猶抱琵琶半遮面”之時，工行、中行及民生三家銀行的上海分行個人住房貸款新規(guī)定已率先出臺。

　　在嚴格執(zhí)行“建筑面積90平方米以下的自住型房屋按揭貸款首付兩成，90平方米以上首付三成”等規(guī)定的同時，上述銀行對多套購房的貸款申請，也有嚴格的審批規(guī)定。如中行要求：申請人若購買第三套住房，最高只能貸款6成，第四套則降至5成，并提高貸款利率，以6.39%的利率標準進行上浮，至于購買第五套或以上申請人，銀行將不予放貸。

　　但記者也注意到，自7月1日起，上海調(diào)高了住房公積金的繳存基數(shù)，月繳存額上限從854元提高至938元，下限也從64元提高至70元。有觀點認為，這一政策調(diào)整意在鼓勵普通老百姓自住購房，而且確實會起到一定的促進作用。

　　市場人士亦指出，過去一年以來上海樓市行情不佳，房價呈下跌趨勢，本輪調(diào)控令市況更差，是維持穩(wěn)定還是繼續(xù)打壓？政府自然頗費躊躇。易居分析師葉穎甚至大膽判斷：“政府不會出臺更為嚴厲的調(diào)控細則。”

　　然而，據(jù)《中國經(jīng)營報》記者了解，在最近一次房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)部座談會上，上海市房地局一位官員曾表示，“十一五”期間，預計上海住宅的總需求約為1.2億平方米左右，但光是目前市區(qū)已出讓的存量土地，按規(guī)劃就可以建成1.5億平方米的住宅——換句話說，未來市場總量供過于求的情況，會更趨嚴重。

　　面對如此復雜多變的市場形勢，看來地方政府也需要權衡和抉擇。（王其明）