中新網8月30日電 據新華網報道，今年4月始，新一輪房地產宏觀調控在節奏、力度上呈漸次加強態勢。然而，在房地產交易淡季的六、七月份，國內各大城市房價并不見明顯下降。是調控效果顯現滯后的原因？還是調控效應遭遇各方因素的消解？

　　一個現狀——漲勢難遏并在全國蔓延

　　數據表明，目前國內各大城市房地產市場存在“異常上漲現象”：

　　一是漲勢難遏。與去年同期相比，國內各大城市新建商品住房銷售價格并沒有出現明顯下降，相反，房價逆“風”飛揚態勢明顯。

　　5月至7月，全國70個大中城市房價同比漲幅在5.7%與5.8%之間。其中新房價格出現較大幅度下挫的僅上海市，其它如錦州、丹東、溫州3城市只出現微幅下調。

　　二是漲勢蔓延。就新房市場而言，同比漲幅過10%的城市，5月份有大連、深圳、呼和浩特、福州，6月份有深圳、北京、廈門、呼和浩特、包頭、廣州，7月份有深圳、北京。新房市場漲價現象已由個別熱點城市向其它大中型城市蔓延，并開始出現向中西部“進軍”的局面。

　　“從7月份的統計情況看，中部地區、西部地區房價與東部沿海城市一起高。全國各大城市房價普漲！房價過高有可能成為一個全國性的問題。”業內人士稱，考慮季節性因素，目前房地產市場的環比微幅下調還不足以證明宏觀調控正在對抑制房價產生作用。

　　兩大解釋——巨量資金支持與“政策空置”

　　為何調控聲聲緊，房價節節高？經濟學家徐滇慶從資本流動性的角度給出了一個解答。他認為，中國的房地產需求巨大。中國改革20多年來，人均收入的增長很多年都是兩位數，而房地產人均居住面積每年的增長率都在3%以下，積累了巨大的勢能。有大量的資金和需求足以支持房地產行業的發展。

　　根據徐滇慶的觀點，中國目前的資金出路并不多，存錢是負利率，股市形勢也并不完全讓人放心；投資實業，上百種主要商品沒有供不應求的，投資哪兒，哪兒就過剩；往外走，人民幣不可以自由兌換，即使通過非法途徑走，一年帶走也很有限。“大量資金無路可走，巨額的資金流必定進入房地產，房價怎么會跌呢。”徐滇慶說。

　　中國房地產市場“長陽無陰”還有一個重要原因，那就是“政策空置”。

　　7月26日，國稅總局出臺通知，要求自8月1日開始，國內居民在進行個人二手房轉讓時，所得收益須按照“財產轉讓所得”項目繳納個稅，該稅率固定為20%。但這個看起來十分剛性的強力措施中另有一條款規定，沒有房屋原值憑證的，可以按交易全額的1%-3%計稅。結果包括上海在內多個城市的“實施細則”都“用足政策”，紛紛規定，納稅人能提供房屋原值憑證的，可以在減去各種合理費用后，按房屋現售價和原值差額征收20%個稅，沒有房屋原值憑證的，則按交易全額的1%-2%計稅。當然，在實際操作時更有可能只按下限執行了。

　　三重誤區——房地產業定位是政策消解主動力

　　6月，國內房地產開發實際完成投資、房地產企業購置土地面積這兩項重要指標驟然出現大幅反彈，分別由1526.77億元人民幣、0.24億平方米回升至2036.91億元人民幣和0.41億平方米。

　　“這一現象說明，房地產宏觀調控政策的正效應已出現被消解的狀況。而發展商對此則是心知肚明。”有關專家分析認為，政策的正面效應之所以被快速消解、甚至走向負面，問題出在地方政府對房地產業所作的經濟定位上。據分析，這其中有三大誤區。一是強調房價增幅下降、暗中排斥房價下降。既然價格受供求影響、圍繞價值波動是規律，適應于所有商品，為什么偏偏商品房必須例外？所謂增幅放緩，其本質就是強調房價只能升、不能降。在這一思想的主導下，各種政策可能都會被異化。

　　“這是最大的理論誤區，與價值規律不符。”上海房地產評論人士顧海波說。

　　二是將房地產業定位為支柱產業。不少專家提出，從東部沿海地區看，房地產業作為支柱產業的歷史已經結束。由于房地產業在特定時間、特定空間中的不可持續性，國際上很少有國家將房地產作為支柱產業。從上海、浙江的情況看，思考房地產的非支柱產業性時機已到。華東師范大學教授沈玉芳認為：“在這個問題上，全國不可能一樣。中部、西部地區可能剛起步，但東部沿海是該結束了。”

　　三是不少地方仍在迷戀、依賴“土地財政”夢。所謂“經營城市”本質上就是經營土地、經營房地產。在土地及其相關收益的分配不能盡快落實到位的情況下，要房價下降，相關方面都需要更深層次的變革。（徐壽松 蔡國兆）