“這以后的房子還怎么蓋��！”，看到今年5月29日公布的“國十五條”規(guī)定，自2006年6月1日起，凡新審批、新開工的商品住房建設，套型建筑面積90平方米以下住房(含經濟適用住房)面積所占比重，必須達到開發(fā)建設總面積的70%以上后，多位開發(fā)商表達了這種悲觀失望的情緒，各家房地產公司紛紛緊急開會商討對策。

　　此規(guī)定緣于市面上的小戶型住房不到10%。今年3月份，中國社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究中心發(fā)布《2006年房地產藍皮書》，稱我國房地產市場出現(xiàn)了一些結構性問題，到2005年末，40個重點城市累計可售商品住房面積中，有23個城市套型在120平方米以上的住房占50%以上；有16個城市80平方米以下的住房不到總面積的10%。

　　建設部最新出臺的《關于落實新建住房結構比例要求的若干意見》，包含了以下5個重要內容：

　　一、明確套型建筑面積概念

　　一度炒得沸沸揚揚的套型建筑面積概念，這次終于塵埃落定。“套型建筑面積是指單套住房的建筑面積，由套內建筑面積和分攤的共有建筑面積組成�！�

　　二、要求把套型結構比例落實到具體項目，不得擅自突破

　　《意見》特別要求城市規(guī)劃主管部門，首先應當對擬新建或改造住房建設項目的居住用地明確提出住宅建筑套密度、住宅面積凈密度兩項強制性指標。

　　據介紹，住宅建筑套密度是指每公頃住宅用地上擁有的住宅套數(shù)，住宅面積凈密度是指每公頃住宅用地上擁有的住宅建筑面積。如果有這兩項指標在，就很容易得出套均建筑面積。那么，具體到一個房地產項目中大戶型房屋是否偏多，就一目了然了。

　　三、把調整住房結構與土地供應結構相銜接

　　《意見》提出，年度土地供應計劃中已明確用于中低價位、中小套型普通商品住房用地和依法收回土地使用權的居住用地，應當主要用于安排90平方米以下的住房建設。

　　四、過去已審批但未取得施工許可證的項目，凡不符合結構比例要求的，要進行套型調整

　　《意見》規(guī)定了調整項目的順序：首先調整過去違反規(guī)定批建的各類住宅項目特別是別墅類項目，在土地出讓合同中約定了銷售價位、套型面積等，但企業(yè)未執(zhí)行的普通商品住房項目，以及以協(xié)議出讓方式取得土地使用權的項目。

　　五、強調加強市場監(jiān)管，明確重點查處內容

　　在忐忑等待月余之后，“165號文”終于正式下發(fā)，將原九部委的十五條細則中“90平方米以下戶型占70%”的“70%”，落實為“住房總面積的70%”。

　　然而，“165號文”一出，原本“70%”的概念，一下子變得模糊不清了。困擾了地產商們一個多月的這句話，表述上就有歧義：到底是每個項目中的“90平方米以下”都必須占70%，還是在一個地區(qū)(城市)，所有項目的總量核算中占70%？

　　因而該項政策公布后，引發(fā)市場無數(shù)解讀。

　　目前市場上的主流住宅產品建筑面積，多在110平方米左右，“套型建筑面積90平方米”如果等同于“使用面積”90平方米界定，則意味著大多數(shù)開發(fā)商都不用大規(guī)模修改原定規(guī)劃。而“達到開發(fā)建設總面積的70%以上”這一定義，如按所有項目70%以上做小戶型，則開發(fā)商幾乎百分之百地要進行變更；如按城市開發(fā)總量70%以上做小戶型，就意味著有不少開發(fā)商可以逃脫新政的直接調控。

　　定義之爭，實際隱含著巨大的利益。

　　兩種理解方式看起來區(qū)別不大，但對開發(fā)商來說卻有天壤之別。單項目的70%意味著，每一個開發(fā)商的每一塊地，都必須給小戶型留出七成空間；但假如按一個城市總量核算，則至少政策上有空間，可以讓某些開發(fā)商繼續(xù)開發(fā)他們的大戶型——理論上單個項目可以100%超過90平方米——只不過需要其他項目，補足70%的差額。

　　其實從一開始，我們就不該認為，有關部門會在原應嚴謹無隙的政策文本中，在如此關鍵的硬性指標上，犯如此“低級”的錯誤。正確的理解是，這原本就是個預留的“活口”，政策的制定者還需要“察言觀色”：要看看開發(fā)商的反應，看看市場的走勢。然后在這個“活口”中，兩害相權取其輕。

　　對單個項目進行約束，是簡單又易于操作的。批給你這塊地能建10萬平方米的房子，那么必須有超過7萬平方米“90平方米以下”的戶型。過線了，板子就會打到你的屁股上。

　　但以地區(qū)總量進行核算，就會憑生出更多的問題。

　　例如，總量70%，是以1個月內開發(fā)的土地為“總量”，還是3個月、1年或者3年？哪些項目、多大戶型占多少比例，是規(guī)劃部門說了算，還是審批部門說了算？或者是若干“有關部門”和開發(fā)商“商量著”算？誰來對這個地區(qū)已建、在建或將建的那些項目，進行戶型的統(tǒng)計和監(jiān)管？如果大戶型超限成了事實，是該打地方政府的板子，還是打開發(fā)商的板子？

　　至少到現(xiàn)在我們還無法知道，即使按套數(shù)算，北京市現(xiàn)有的住宅中，到底有多大的比例在“90平方米以下”。何況要弄清楚的問題更復雜：是這些“90平方米以下”的總面積，在所有住宅總面積中的比例。

　　依照無數(shù)次的“前車之鑒”看，“165號文”口子一開，原本看似嚴厲的“新政”，最終的命運，可能是再次落為空文。

　　在北京的三環(huán)以內，90平方米以下的房子最受投資者歡迎，而恰恰是90平方米以上的住房并不好租。因此，90平方米的規(guī)定正中投機買家的下懷，封殺的卻是自住買家的選擇，這樣的調控措施和調控目標恐怕是南轅北轍的。

　　量化指標推出的初衷，是面積較小、總價格較低的住房比較短缺，一般中低收入者購房較為困難而考慮的。有人提出了問題的另一面：如果市場風云突變，如果因為中小面積住房大量增加供應而造成緊缺局面不再，這時會怎么樣？又由誰來買單？

　　諸多問題，不得不讓人對目前的數(shù)字房地產政策心生擔憂！

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