中新網(wǎng)7月19日電  上海房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)高級(jí)經(jīng)濟(jì)師顧海波在最新一期香港《經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)》上載文指出，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)存在四個(gè)“盆地”，導(dǎo)致住宅投機(jī)盛，因此，嚴(yán)格限制外資投機(jī)投資房地產(chǎn)市場(chǎng)是勢(shì)在必行之舉。

　　嚴(yán)限外資投機(jī)樓市勢(shì)在必行

　　文章指出，近年來(lái)國(guó)內(nèi)外“熱錢(qián)”持續(xù)流入中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，特別是外資可以不受限制地投機(jī)或投資樓市，嚴(yán)重地透支了當(dāng)?shù)乩习傩盏馁?gòu)買(mǎi)力和土地資源，給經(jīng)濟(jì)發(fā)展留下巨大隱患。

　　種種跡象表明，進(jìn)入2006年以來(lái)，上海、北京和廣州等地樓市海外機(jī)構(gòu)投資者空前活躍，整體收購(gòu)案件明顯增多，是有史以來(lái)整幢收購(gòu)最多的一年。3月中旬，中東Gateway Capital整體收購(gòu)位于上海新天地瑞安地產(chǎn)的“翠湖天地御苑”一幢108套高級(jí)公寓，共計(jì)均價(jià)4萬(wàn)元/平方米，總價(jià)6億多元。4月下旬根據(jù)某專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)報(bào)率先獨(dú)家報(bào)道，某神秘人物整體收購(gòu)位于上海黃浦江邊“世茂濱江花園”一幢100套房，共計(jì)6.5億元。就在今年上半年，摩根在上海陸家嘴地區(qū)收購(gòu)了至少五幢住宅樓。央行《2004年房地產(chǎn)金融報(bào)告》指出：2004年有220億元外資進(jìn)入上海房地產(chǎn)領(lǐng)域；另?yè)?jù)統(tǒng)計(jì)僅2004年上半年流向中國(guó)的非直接投資接近新增加外匯儲(chǔ)備的一半，很大一部份流向了房地產(chǎn)。可見(jiàn)外資進(jìn)入中國(guó)投機(jī)房地產(chǎn)已是不爭(zhēng)的事實(shí)。

　　文章中稱(chēng)，中國(guó)房地產(chǎn)存在“四個(gè)”盆地，即政策的“盆地”(負(fù)利、低稅、退稅、藍(lán)印戶口等政策聚焦)、利率的“盆地”、稅收的“盆地”(中國(guó)不僅低稅而且稅不全，沒(méi)有物業(yè)稅、交易所得稅和遺產(chǎn)稅，國(guó)外發(fā)達(dá)國(guó)家二手房交易增值部份征稅一般都在20%以上，泡沫嚴(yán)重時(shí)可提升到50%左右乃至更高，而且有的國(guó)家還采取累進(jìn)征稅，以抑制投機(jī))和匯率的“盆地”(短期內(nèi)中國(guó)匯率存在升值壓力，國(guó)際游資虎視眈眈)，再加上地方政府的過(guò)分呵護(hù)以及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的低下，導(dǎo)致了沿海各大城市住宅居住功能?chē)?yán)重異化和扭曲，住宅投機(jī)盛行。同時(shí)，也造成了其它消費(fèi)的“擠出效應(yīng)”，也是中國(guó)除了房地產(chǎn)“一枝獨(dú)秀、通貨膨脹”外，其它行業(yè)都處“通貨緊縮”尷尬境地的深層次原因。在長(zhǎng)三角、珠三角、北京等城市房地產(chǎn)投機(jī)過(guò)甚，對(duì)國(guó)內(nèi)外“熱錢(qián)”的大肆投機(jī)敞開(kāi)懷抱，嚴(yán)重地透支了當(dāng)?shù)乩习傩盏馁?gòu)買(mǎi)力和土地資源，給可持續(xù)發(fā)展留下了巨大的隱患。

　　必須三方面系統(tǒng)調(diào)控

　　顧海波在文章中指出，這次宏觀調(diào)控政策比想象中要溫和得多，體現(xiàn)中央政府穩(wěn)定房?jī)r(jià)和保持國(guó)民經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)發(fā)展的用心良苦，同時(shí)也說(shuō)明宏觀調(diào)控還有很大的空間，調(diào)控的所謂“重拳”仍握在中央手中，由此深深地折射出中國(guó)經(jīng)濟(jì)內(nèi)在的困惑和尷尬。

　　這次調(diào)控總體上是要鼓勵(lì)自住，打擊投機(jī)，但什么是自住？什么是投機(jī)？概念不清，不易操作，筆者認(rèn)為，只對(duì)房產(chǎn)供應(yīng)進(jìn)行調(diào)節(jié)和調(diào)控，而不對(duì)房產(chǎn)需求進(jìn)行調(diào)節(jié)和調(diào)控，也就是不對(duì)房地產(chǎn)投機(jī)進(jìn)行重點(diǎn)打擊和調(diào)控，將會(huì)影響、延誤房地產(chǎn)調(diào)控的進(jìn)程和效果。

　　此輪房地產(chǎn)價(jià)格和投資的非理性上升，最直接的原因是由于國(guó)內(nèi)外“熱錢(qián)”投機(jī)和投資的帶動(dòng)，加上對(duì)廣大中低收入者住房有效供給(廉租屋、小戶型、中低價(jià)房)不足和動(dòng)遷剛性需求的集中放量，導(dǎo)致廣大中低收入者的“羊群效應(yīng)”、即恐慌性跟風(fēng)。因此，調(diào)控需求、尤其是打擊投機(jī)顯得尤為重要，當(dāng)務(wù)之急是要確定什么是投機(jī)？什么是投資？要嚴(yán)打投機(jī)，否則，熱錢(qián)也會(huì)投機(jī)小戶型，事實(shí)上，現(xiàn)在大城市中心的小戶型房投機(jī)投資客高達(dá)80—90%，個(gè)別樓盤(pán)更高。

　　顧海波認(rèn)為，每戶兩套以上(不含兩套)就算投機(jī)，就不準(zhǔn)賣(mài)(因?yàn)橹袊?guó)人多地少國(guó)情決定)，長(zhǎng)三角、珠三角、北京等城市尤應(yīng)該嚴(yán)厲打擊房地產(chǎn)投機(jī)，因此，首先必須立即建立房地產(chǎn)國(guó)內(nèi)外聯(lián)網(wǎng)、實(shí)行實(shí)名制，否則，打擊投機(jī)就是空話，鼓勵(lì)自住也無(wú)從說(shuō)起。

　　相對(duì)于房?jī)r(jià)翻番來(lái)說(shuō)，5.5%的營(yíng)業(yè)稅猶如九牛一毛，根本對(duì)打擊投機(jī)起不了作用，因此，調(diào)控房地產(chǎn)必須系統(tǒng)設(shè)計(jì)、系統(tǒng)思考，必須從供給、需求(用重稅等打擊投機(jī))、商業(yè)賄賂(房地產(chǎn)生產(chǎn)和流通領(lǐng)域的賄賂、中介的亂收費(fèi)等)等三方面系統(tǒng)調(diào)控，缺一不可。

　　重點(diǎn)限制國(guó)際熱錢(qián)

　　文章強(qiáng)調(diào)，對(duì)外資投資房地產(chǎn)必須有所管制，建議參考國(guó)外經(jīng)驗(yàn)制定管制措施。可以對(duì)外資購(gòu)房先實(shí)行20%以上的交易上的所得稅、物業(yè)稅和遺產(chǎn)稅(即外資購(gòu)房率先與國(guó)際接軌)，增加住房持有成本，大幅提高別墅等高檔房的稅收(契稅、營(yíng)業(yè)稅、所得稅)，適當(dāng)提高首付，適時(shí)提高利率，杜絕三套以上住宅的房貸直至不準(zhǔn)購(gòu)買(mǎi)三套以上住宅，這是中國(guó)人多地少的國(guó)情所決定的。中國(guó)人均耕地1.40畝不及世界平均的四分之一，而上海人均耕地不到0.33畝。

　　要嚴(yán)厲打擊房地產(chǎn)領(lǐng)域的商業(yè)賄賂，防止國(guó)內(nèi)外“熱錢(qián)”(包括黑錢(qián)、洗錢(qián))擾亂房地產(chǎn)秩序進(jìn)而擾亂中國(guó)經(jīng)濟(jì)、金融和社會(huì)秩序，這樣才能起到“四兩撥千斤”的作用，才能真正使房地產(chǎn)、乃至整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)納入健康理性軌道。

　　房地產(chǎn)作為支柱產(chǎn)業(yè)或重要產(chǎn)業(yè)是經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型過(guò)程中特有的產(chǎn)物，隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展轉(zhuǎn)型的完成，房地產(chǎn)業(yè)的逐漸淡出是歷史的必然。中國(guó)當(dāng)前投資渠道單一，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不合理且產(chǎn)業(yè)能級(jí)低下，地方經(jīng)濟(jì)過(guò)重依賴于房地產(chǎn)，這是中國(guó)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型中的困惑，是體制的困惑，這要靠體制創(chuàng)新、科技創(chuàng)新、企業(yè)創(chuàng)新和經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的升級(jí)來(lái)解決。可怕的是對(duì)違背規(guī)律的事視而不見(jiàn)，反而養(yǎng)護(hù)泡沫，那么泡沫破裂，將付出極大代價(jià)。