近期內房市供不應求，“招拍掛”可能會造成房價上漲，但長期來說，土地使用權的真實價格實現了，社會財富才能最大化，城市整個資源才能優化配置，人民才能得到福利。

　　由國土部頒布的《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規范》、《協議出讓國有土地使用權規范》將于8月1日正式實施。規范中明確了我國招拍掛土地可以進行用地預申請制度；協議出讓土地必須實行公示制度。和目前出臺的房地產調控政策相比，這兩個規范經過了長期研究，并不是權宜之計，而是為了房地產的長期健康發展。(7月31日《新京報》)

　　“招拍掛”與房價并無直接聯系

　　2003年，我國大部分城市都開始實行招拍掛制度，各城市的出讓方式、比例和規則不盡相同。重要的一個原因是對推動房價上漲的擔憂，一種觀點認為，“招拍掛”必將導致地價上漲，從而促使房價上揚；而另一種觀點則認為，“招拍掛”導致地價上漲，擠壓的無非是開發商的超額利潤，與房價上漲并無必然聯系。房價與地價的關系實質就是產品的成本與售價，相關的專業研究也有不少，但目前還沒有定論。“先有蛋還是先有雞”本就是個有問題的問題。供不應求的賣方市場，成本上升當然會反映到售價中，在供過于求的買方市場，廠商不可能因成本加價。在均衡狀態下，競爭的價格和數量取決于供給和需求，而供給最終取決于成本，所以，價格也受成本作用。我國房地產市場中存在土地儲備、地方政府一級壟斷，成本并不直接決定供給的多少，因此，“招拍掛”與“房價漲跌”的關系不能用簡單的市場經濟理論來解釋。

　　一些開發商說，不采用“招拍掛”房價將下降20%，這是不可能發生的，甚至房價最終因此會上漲。“招拍掛”與“房價漲跌”是兩個層面的事物。當房價高漲時，即使與開發商進行協議出讓，把土地無償讓給開發商，房價也不會降。地價成本低，政府協議沒有出讓土地的積極性，供給就少。如果政府不收取土地出讓金，動遷沒法做，基礎設施沒法更新，道路交通沒法改善，城市環境沒法提升，這樣的后果只有一個，能夠用于有效供應的土地會更少，房價會更高。

　　如果為了降低房價而放棄“招拍掛”，只有采用管制的辦法來解決住房，管制可以保證絕對的結果公平，但犧牲了效率和機會公平，接下來就是進一步短缺，進一步管制，這在改革開放前已經得到了證明。“招拍掛”是國家對土地所有權的體現。近期內房市供不應求，“招拍掛”可能會造成房價上漲，但長期來說，土地使用權的真實價格實現了，社會財富才能最大化，城市整個資源才能優化配置，人民才能得到福利。

　　用地預申請可預防未來土地出讓中的不正常現象

　　在此次的規范中，增加了用地預申請環節，對招拍掛制度進行了進一步的完善。該制度在中國香港被普遍采取，被稱為“勾地”。單位和個人對地塊有使用意向的，可提出用地預申請，并承諾愿意支付的土地價格。國土資源管理部門認為其承諾的土地價格和條件可以接受的，應當適時組織招標拍賣掛牌出讓活動。用地預申請可預防未來土地出讓出現價格不正常或“流標”現象，政府的土地供給計劃可以提前制訂，開發商和購房者可以保持平常心態。這對于房價的穩定具有相當重要的作用。

　　公開的協議出讓土地是健全住房保障體系、平抑房價的重要環節

　　從2004年的8.31協議出讓的大限以來，反對取消協議出讓的意見不斷。一些非盈利性的項目和復雜的項目，“招拍掛”的條件并不成熟。從歷史來看，采用協議出讓方式出讓的地塊大多是毛地，土地使用權的價格不是完全確定的。比如某城市在2002年招標出讓若干地塊，地塊是未經動遷的，政府部門負責動遷安置，房價大漲后，動遷安置費比預先翻番，按照合同，政府獲得的土地出讓金遠不夠動遷費用。即使是盈利性的項目，如果統一由政府進行土地開發，向開發商出讓凈地，財政上恐怕也是不小的負擔。

　　協議出讓并不等同于不正當交易、特權交易、“暗箱操作”。協議出讓的關鍵是不能成為少數領導拍腦袋、拍胸脯和拍屁股的游戲。這次出臺的規范明確，將國有土地協議出讓公示作為協議出讓的一個必經環節。使土地出讓依靠集體決策，在一定程度上能夠防止土地出讓過程中因為個人因素出現的差錯和腐敗。“招拍掛”與協議出讓并非水火不容。但是，最重要的是如何科學、規范地劃分兩種出讓方式的界限，因為一些項目屬于盈利與非盈利的邊界并不清晰。

　　協議出讓土地對健全住房保障體系、平抑房價來說是相當重要的環節。國外的公共住房等在地價上都有不同程度的優惠。我國的經濟適用房在土地出讓金上也有減免。如果國家要引導住房的套型結構比例、限制房屋銷售價格和銷售對象，協議出讓是有效的制度工具。

　　兩個規范抓住了房地產市場的源頭，與其他相關措施一起，開發商捂盤捂地的手法將告別歷史舞臺，政府能夠使出讓土地真正形成有效供給，房價穩定指日可待。

　　(來源：新京報 作者：陳則明 上海社科院房地產業研究中心學術部主任)