面對最新的房產數據，社會各界一定會十分納悶，為什么今年以來政府密集推出一系列房地產宏觀調控政策后，實際取得的效果如此有限？是不是政府的政策有誤，沒有反映市場供求關系變化的實際情況？是不是如房地產開發商所說的，房地產市場本身就有那樣的“剛性需求”，因此政府通過用政策來打壓市場是根本不可能辦到的？

　　其實，這些看法完全是一種誤解。首先，房地產市場的產品與一般的商品市場不同，它是一個生產與銷售周期較長的產品，因此，在目前生產與銷售的產品早在幾年前就已確定了，即使現在出臺關于房地產宏觀調控的政策，對當前房地產市場的影響也是十分有限的。正因為房地產市場政策影響的滯后性，因此，今年房地產宏觀調控政策的出臺對當前房地產市場的價格影響不會太大。

　　其次，無論是“國六條”還是“國六條”細則，或是2005年的“國八條”，其政策的宗旨是調整房地產市場的結構。而市場的結構問題是房地產市場的一個中長期問題，因此，不要說是房地產市場的產品是一種周期較長的產品，就是僅從市場的結構調整來說，也需要較長的時間。也就是說，即使“國六條”細則能完全為各級地方政府所實施，通過住房市場結構調整來調整房地產市場的供求關系，同樣需要一個較長的時間。

　　更為重要的是，目前國內的住房指數體系存在的不規范、非科學性的地方很多，因此，如果僅用目前公布的房價指數體系來說明國內房地產市場的現狀，就還有許多缺陷，也看不到問題所在。

　　一般來說，住房價格有多種多樣的表現形式，既有平均價格、市場價格，也有單位建筑面積價格、單套住房價格，還有交易價格及評估價格等。目前我們關注的住房價格通常是指單位住宅建筑面積交易價格的平均價格，即平均的銷售價格。

　　而所謂的住房平均銷售價格，是指在一定的時間范圍內，在特定的區域市場上，新建商品住宅和經濟適用房的平均交易價格。從這種住宅價格含義來看，平均銷售價格等于銷售收入除以銷售面積。住房平均銷售價格也就是指一手房市場住房交易的價格。

　　但是，對于住房平均銷售價格來說，一來它是一種在一定的區域內住宅價格的平均，二來它是一種一手房的價格。正因為這種住宅價格的性質，它的價格的比較其實是一種不同質量、不同類型、不同樣式的產品的比較，因此，這種價格比較不僅對消費者的意義不是很大，而且也存在為政府有關部門操縱的可能性。因為，如果要讓一個地區一定時期的房價處于某一種水平，就可以通過價格高低項目搭配來達成。如果用二手房市場的價格指數來比較，情況就不一樣了，即應該通過這種價格指數對同一產品在不同時期的價格來表示住宅價格的變化情況。

　　正因為住宅價格統計上的原因，目前國內房地產市場的價格上漲幅度可能存在低估。比如在北京地區，低估程度更是會大些。因為，對完全壟斷性的住宅產品來說，特別是當這些政府出臺的政策處于十分溫和的情況下，房地產開發商更容易借助于政策的出臺來推高房價，因此，如果政府不能看到房地產市場的特殊性，如果政府不能看到房地產市場的定價方式與動因，在短期內來穩定房價是不可能的，而且穩定房價反而成了房地產開發商推高房價最好的理由。在這樣的情況下，國內房價上漲也就不奇怪了。在此，政府是否該密切關注房地產市場價格變化，并通過更好的方式來調整住宅市場價格指數呢？

　　(來源：每日經濟新聞 作者：易憲容)