為了遏制國內固定資產投資的快速增長、房價的快速飆升，8月19日央行調高了商業銀行的一年期存貸款利息。同時，為了幫助國內居民自住購買，央行決定將商業性個人住房貸款的利率下限由貸款基準利率的0.9倍擴大到0.85倍，商業銀行可按照國家相關政策，根據貸款風險，在該下限范圍內自主確定商業性個人住房貸款的利率�？梢哉f，央行這些政策的目的是為了遏制國內房價快速上漲及減輕居民住房信貸負擔,希望找一個合適的平衡點。但是從最近的情況來看，央行這種意圖完全被各商業銀行出臺的規定打破，央行如果不對各商業銀行的這些規定重新校正與約束，從目前的態勢來看，這些規定將成為國內過高房價推波助瀾的動力。

　　正如我早就指出的那樣，央行對個人住房消費貸款的優惠利率政策是對的，但必須對優惠對象嚴格限制，即這種個人住房消費貸款利率優惠只能限定在購買一套住房及自住者的個人，而不是對每一個向銀行申請住房貸款的人。否則，一些人就會利用這種優惠的利率政策、通過銀行金融杠桿來炒作房地產，制造房地產市場的泡沫。

　　我們可以看到，這次央行加息，增加了各商業銀行利率定價的空間。這當然是為國內金融市場利率化的重要方面，也為商業銀行增加利潤創造不少條件。但是，目前的國內銀行并不是完全商業化的銀行，短期行為十分普遍。政策放其一尺，商業銀行的行為就會放縱一丈�？梢哉f，幾年前一些人利用金融杠桿進行房地產炒作就是國內銀行放縱的結果，否則怎么會出現一人購買128套房，從銀行貸款7800萬元的事情呢？而從最近各家商業銀行出臺關于個人住房信貸的規定來看，又為國內房地產市場炒作提供了種種便利的金融杠桿。

　　比如，有商業銀行規定，個人購買三套以下(包括第三套)住房可以享受八五折優惠利率；同時，也有商業銀行規定，個人房貸優惠從九折擴大到八五折，其貸款只要是5年以下(包括5年)就可以享受八五折優惠利率。鑒于此，有人計算過，對于期限在3年以內、可享受八五折優惠利率的個人房貸客戶來說，這次的利率調整，實際貸款利率不僅沒有上升反而下降了。如以6個月的房貸為例，原九折優惠后的利率為4.86%，而升息后享受八五折優惠，利率反而降為4.743%；1年的優惠房貸利率從5.265%下降為5.202%；1～3年的優惠房貸利率從5.427%下降為5.355%等。

　　可以說，各家商業銀行就個人住房信貸推出的規定，表面上為了鼓勵個人住房消費(其實按照國家統計局的說法是投資)，表面上是幫助住房困難的居民通過優惠利率政策來解決住房的問題，實際上所產生的負面后果是十分嚴重的。

　　首先，各家商業銀行的這些規定，一定會弱化或抵消央行這次加息的信貸緊縮政策。因為大家都知道，這一輪的經濟過熱與投資過熱，根源就在于國內房地產市場價格快速上漲，而房地產市場價格快速上漲最為重要的原因又在于國內外投資者利用銀行的金融杠桿炒作房地產。如果國內各家商業銀行以誘導的方式即優惠利率政策讓投資者低成本地進入房地產市場，那么投資者豈能不蜂擁而入？在這種情況下，國內房價豈能不繼續快速上漲？又豈能不帶動其他部門的投資過熱？由此央行緊縮的信貸政策也就完全被抵消。

　　其次，央行所鼓勵的個人住房消費到底是什么？由于央行對個人住房消費理解的模糊性，商業銀行就把這種模糊性無限擴張，居然來一個購買三套住房可以采取利息優惠之政策。作為以國家信用為擔保的國內銀行來說，它們鼓勵什么限制什么不是一目了然嗎？就目前中國的情況來說，由于房價過高，70%以上的民眾連購買一套住房都面臨著重重困難。但我們國內的商業銀行，一方面要借助于國家的信用擔保、享用政府種種優惠政策、要政府采取嚴格的市場準入方式把競爭者排斥在外，從而能夠輕易獲得利潤；另一方面又完全放棄各家商業銀行應該承擔的為社會提供一定的公共品及服務之職能，采取某些規則把絕大多數國內居民排斥在房地產市場之外。試想，在商業銀行把房價推得很高的情況下，能夠進入這個市場的個人購房者多是那些購買一套住房以上的人，他們購買住房除了自住之外，更多的是進行投資。如果我們的房地產市場是一個鼓勵投資的市場(就如國家統計局所主張的那樣)，那么這個房地產市場也就是一個把國內絕大多數居民排斥在外的市場。在這種情況下，國內商業銀行也就喪失其基本的社會責任。

　　我記得，作為一家完全商業化的銀行，匯豐銀行在承接信貸業務時，不僅有自己的理念，而且這些理念中包含著對所在社區及社會應負的責任。如堅信支持自由貿易和投資對增加就業和提高生活水平的促進作用；對于可能對社會、道德和環境造成負面影響的業務，必須先通過充分評估，在確保對內符合銀行價值觀，對外符合銀行對社會應盡的責任后，才給予辦理。但是，就目前內地商業銀行來說，利用政府的政策實現贏利最大化最它們的最優選擇，而不考慮這些政策對整個社會產生的負面影響。匯豐能做的，內地銀行為什么不做？

　　還有，各家商業銀行之所以能夠這樣做，基本上是政府政策放縱之結果。因為，各家商業銀行之所以敢把優惠利率向下調，最根本的問題就在于目前銀行利率管制存在著巨大的存貸款利差空間，各商業銀行只要把錢貸出去就獲利豐厚。

　　總之，目前各家商業銀行推出的利率規定將成為推高國內房價的動力，如果政府不對這些規定有某種約束，對房地產市場及社會造成的負面影響怎么也不可低估。

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