8月底，筆者在自己的博客上發(fā)表了《2008年房價是否會下跌？》的短文，主要是從人口結(jié)構(gòu)的變化來分析2008年前后的房價走勢，結(jié)論是：由于1978年實行計劃生育制度，使我國的人口出生率在1978年之后出現(xiàn)很大的下降，該因素導(dǎo)致2008年前后的購房、結(jié)婚人口數(shù)量將非常明顯的變化，2008年之后的結(jié)婚人口比2008年之前下降30%多，而且是突然的下降。這樣的人口變化對房地產(chǎn)市場的影響可能是巨大的。從這個角度看，2008年可能是中國房價的真正拐點。
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從學(xué)術(shù)研究的角度看，上述推理和結(jié)論應(yīng)該是沒有錯誤的，但讓筆者意外的是，在筆者博客上的兩百多條留言中，90%以上是反對筆者觀點的，而且言辭非常激烈，充滿著語言“暴力”。從今年初到現(xiàn)在，我在博客上發(fā)表了數(shù)十篇評論，還沒有遭遇過如此集中的“圍剿”。仔細(xì)反思后我發(fā)現(xiàn)，問題可能出在“房價”上。
這不禁使我想起了我的同事易憲容老師的遭遇。2005年底，易老師冒天下之大不韙，提出“未來北京的房價要下跌30%，上海的房價要下跌50%”的言論，于是群情激憤。易老師2005年發(fā)表了數(shù)百篇文章，唯有該文章引起的反響最強(qiáng)烈。原因何在？皆因房價問題太敏感！
筆者不打算去評判博客留言者觀點的是非曲直，但如果我們能從這些留言中去揣測公眾社會心理的變化可能意義更大，更有利于我們把握房地產(chǎn)市場的投資機(jī)會與風(fēng)險。
我們把時間拉長些，就會更清楚地感受到公眾對房地產(chǎn)市場認(rèn)識的變化。2004年初，筆者撰文認(rèn)為政府應(yīng)該積極主動地去干預(yù)房地產(chǎn)投機(jī)行為，一時間，全國掀起了聲討“溫州炒房團(tuán)”的旋風(fēng)。2004年底，筆者發(fā)表了上海樓價將難以為繼的觀點，當(dāng)時的輿論雖分為針鋒相對的兩派，但贊成者占大多數(shù)。隨著房價的不斷上漲，尤其是2005年4月“國八條”出臺后，房價大幅度反彈，社會預(yù)期發(fā)生了很大變化。從2005年底開始，已經(jīng)沒有人相信房價會下跌了，不論是易老師的遭遇，還是筆者正在感受的語言“暴力”，都說明了這一點。
這是一種十分可怕的現(xiàn)象，它具有很強(qiáng)的破壞性，直接表現(xiàn)為政策失靈。當(dāng)所有人的預(yù)期高度一致時，就沒有人會相信政策調(diào)控的效果了。我們已經(jīng)看到，2005年4月“國八條”出臺后，隨后的6月、7月、8月三個月的房地產(chǎn)統(tǒng)計數(shù)據(jù)變化非常明顯，交易量大幅萎縮，房價出現(xiàn)回落，開發(fā)投資的數(shù)量也明顯減少，出現(xiàn)反彈是在2005年底。而2006年出臺“國六條”后，隨后的7月份的房價統(tǒng)計數(shù)據(jù)仍然出現(xiàn)上漲，有些城市的上漲速度還加快！原因皆在于社會心理的上述變化。
出現(xiàn)這樣的結(jié)果不奇怪，這是房地產(chǎn)市場的價格波動規(guī)律決定的。國內(nèi)外的研究結(jié)果表明，當(dāng)房價的波動在一定范圍之內(nèi)時，房地產(chǎn)的價格決定與一般商品的價格決定沒有什么不同，但如果房價的波動超過一定的范圍，它的價格變動規(guī)律就會出現(xiàn)很大變化：價格上漲得越快，需求越旺盛，需求與價格就會呈正比而不是反比了。簡而言之，此時房地產(chǎn)市場的價格波動規(guī)律就是“追漲殺跌”。
正因為房地產(chǎn)有這樣的波動規(guī)律，使政府對房地產(chǎn)的控制變得比較困難。歷史已經(jīng)證明，政府對市場的干預(yù)能力是有限的。當(dāng)然，如果一個國家的金融和房地產(chǎn)市場發(fā)展很成熟，政府控制房地產(chǎn)的能力會強(qiáng)些，例如，在美國，完全可以通過調(diào)整利率等手段來調(diào)控房地產(chǎn)，因為美國的房地產(chǎn)市場對利率非常敏感。而發(fā)展中國家則沒有這個能力，從這個意義上說，發(fā)展中國家不能玩房地產(chǎn)泡沫，也玩不起房地產(chǎn)泡沫。
可能很多人對房價的波動規(guī)律并不感興趣，他們最關(guān)心的是結(jié)果，是未來的房價走勢。筆者不敢確切地預(yù)測房價在什么時點會出現(xiàn)拐點，但有一點是可以說的：當(dāng)所有的人都看好市場的時候，市場的風(fēng)險最大，此時的房價將會見頂。如果筆者的上述分析正確的話，房價的拐點也許不會等到2008年了(包括北京的房價在內(nèi))，因為當(dāng)下的社會預(yù)期已經(jīng)高度一致！
�。▉碓矗簭V州日報 作者：尹中立）
