中新網(wǎng)10月17日電  據(jù)《經(jīng)濟參考報》報道，在宏觀調控逐漸深入的大背景下，樓市走向撲朔迷離。低迷的上海樓市面臨集中放量帶來的巨大消化壓力，房價持續(xù)上漲的北京樓市在供求矛盾中痛苦煎熬。對于近期呈現(xiàn)活躍態(tài)勢的廣州、深圳樓市而言，專家也預測不會再出現(xiàn)此前的火爆交易場面，而是保持緩慢穩(wěn)步上升態(tài)勢。

　　奧運會后房價會逐步回落

　　中國社科院工業(yè)經(jīng)濟研究所投資與市場研究室主任曹建海博士近日表示，隨著中央開征物業(yè)稅、落實購房實名制、人民幣升值、利率調整、控制住宅商用等措施，北京市的房地產價格將會有所回落。

　　曹建海援引資料稱，截至今年上半年，北京仍有8000萬平方米土地握在開發(fā)商手中，沒有實施建設,設定70%可用于住宅用地，保守計算可以開發(fā)住宅面積1.68億平方米，約合建筑面積為90平方米的住宅187萬套。按照北京市政府統(tǒng)計公報公布的日售600套的速度，到2015年1月才能把這些房子賣光。他認為，奧運申辦成功引發(fā)了房地產開發(fā)商對未來需求的過度預期，造成北京市住房的嚴重過剩。曹建海認為，隨著奧運會結束，以及政府出臺一些關系宏觀調控和人民生活的政策，北京市的房地產價格也會逐步回落。

　　2006年商品住宅價格仍將穩(wěn)中有升

　　“北京樓市新房市場成交量或許會隨著旺季的到來出現(xiàn)波動，但總體趨勢是穩(wěn)定，近期不會出現(xiàn)拐點。”一位機構分析師如是表示。

　　這位機構分析師表示，2006年，商品住宅市場供不應求的局面仍將繼續(xù)，商品住宅價格仍將穩(wěn)中有升。從需求上看，近期影響其變動的因素主要有：國家上調銀行存貸款利率、控制二次購房和投機性購房、控制拆遷規(guī)模等。在中國當前居住水平較低、住房要求呈現(xiàn)很大剛性、房地產市場以首次購房需求和改善型需求為主的情況下，上調利率、控制二次購房和投機性購房對需求量的影響不大。控制拆遷規(guī)模在影響需求的同時，也影響供給，對于供求關系而言，這一因素可以忽略不計。

    因此，可以預測，受城市化及人口流動因素的影響，需求能力與供給能力相比仍然有余；經(jīng)濟適用房、低端普通住宅需求將會保持在較高水平；普通住宅市場細分加速；受利率、價格以及供給的影響，別墅高檔公寓的需求將會基本維持在往年水平，不會出現(xiàn)大的增幅。從供給層面來看，近期出臺的提高存款準備金率、存貸款利率和項目資本金比例、嚴格土地管理、控制拆遷規(guī)模等宏觀政策都會對房地產市場的供給產生較大的影響。

　　調控政策應圍繞供給和需求兩方面做文章

　　曹建海博士表示，控制房價總的指導原則應該是增加供給和抑制需求(主要是投機性需求)，因此調控政策必須圍繞供給和需求兩方面進行。

　　供給方面最主要是增加供給總量的問題，也就是政府要增加土地供應量。土地供應量增加了，市場自動會調低土地價格，開發(fā)商不會在土地大量供應的情況下仍使勁競拍土地，地價自然下降，房價也會調整。而現(xiàn)在很多政策是從結構上調控，效果不明顯�？刂苿e墅用地，給人的感覺是別墅價格要漲，控制大戶型比重，給人的感覺大戶型價格要漲。結構調整不能解決根本問題，說白了市場中的真實消費需要仍很旺盛，只是很大部分由于價格過高沒有轉化為有效需求，即沒有轉化為有購買力的需求。在這種前提下供地結構或者產品結構調整效果不會明顯。供給方面的另一個問題是經(jīng)濟適用房和廉租屋的供應問題，這方面肯定要加大供應力度，但是我們要考慮到低收入階層的實際情況，在城市交通擁擠、沒有私家車、遠郊公交不方便的情況下，低收入階層不可能住在遠離主城區(qū)的地方。

　　而需求方面，其實主要是抑制投機性需求。抑制房地產投機需求，從稅收角度上講有兩類：一是交易環(huán)節(jié)的稅收，如營業(yè)稅、契稅；另一個就是保有環(huán)節(jié)的稅，即物業(yè)稅或不動產稅。交易環(huán)節(jié)的稅在抑制投機需求方面作用不明顯，并且容易在買賣雙方之間轉嫁，在一個投機需求較大的市場中尤其如此，并且還能限制短期內的交易數(shù)量，這對控制房價更為不利。而保有環(huán)節(jié)的稅收將會直接抑制投機性需求，國外房地產市場的經(jīng)驗早已證明了物業(yè)稅的重要作用，并且也可以通過物業(yè)稅抑制外國投資者的投機需求，這方面的需求是當前部分大城市房價上漲的重要原因。（洛濤）