中新網8月4日電 據經濟日報報道，受政策調控和匯率改革的影響，海外地產基金投資不僅力度在加大，而且投資方向也明顯在發生改變。出于戰略考慮和對風險的控制，其中的部分“熱錢”也在悄悄轉向，由以往的地產“投機”轉變到地產“投資”領域。

　　海外基金拒絕“逃跑”

　　人民幣升值之前，國內有些專家、機構擔心，一旦人民幣升值，國際“熱錢”很可能從中國房地產市場套現退出，這樣國際資本既能通過人民幣升值獲利，又能獲得房地產投機收益，甚至擔心外資抽逃后，將嚴重引發房產市場的衰退，中國經濟很可能遭受重創，所以國際“熱錢”一度曾被追打。

　　事實上，情況似乎并非如此，人民幣升值消息公布后，央行相關部門密切關注外匯市場的變化，結果沒有發現什么異常，絲毫沒有出現大批結匯的現象。相反，各種信息表明，來自國外的基金投資者依然熱衷于追捧中國地產投資。

　　盛陽基金戰略中心總經理王琪博士表示，部分海外投資者認為人民幣升值對房地產投資是利好消息，因此，海外資金增加了對中國房地產市場的投資，這些海外資金約有四分之一是以外資地產基金的形式投資，其他資金就是所謂的房地產“熱錢”。

　　盛陽地產基金戰略中心公布，受人民幣匯率浮動機制和進一步升值預期的影響，海外地產基金投資預期指數REVI數天內連續飆升，第三季度投資預期指數REVI調整為126.6，創造了投資預期REVI中國指數的最高值，而此前中國REVI指數第三季度預測值僅為104.2，這次上調幅度為20.34%，表明外資地產基金在第三季度及第四季度投資信心在增強。

　　專業人士認為，人民幣雖然升值不多，但具有兩種政策含義：第一，2%～3%的升值幅度遠沒有達到“熱錢”的預期值，他們還會繼續持有已購房產；第二，人民幣升值是一種信號，一方面表明國內房地產市場將繼續發展，市場前景更好，另一方面表明“熱錢”想通過投機房地產獲得“暴利”的可能性極小。

　　外資地產基金不全是熱錢

　　一位地產基金管理人表示：“外資地產基金不應該等同于熱錢，外資地產基金和熱錢的動機、結果、投資方式都完全不同。例如，熱錢存在的主要理由靠政策因素來短期套匯，即使投資房地產也是短期投機行為；而外資地產基金背后都代表利益投資集團，有明確的產業投資方向和投資目標，投資方式也極其規范，投資戰略也有詳盡的規劃。”

　　盛陽地產基金戰略中心總經理王琪博士認為，海外地產基金不是因為人民幣升值而來，而是被中國房地產市場發展前景而吸引，外資是物業升值的受益者，同時也是人民幣升值的受益者。

　　眾所周知，海外基金在做投資決策時是非常謹慎的，考慮穩定的投資回報率、資金的安全性、風險系數和退出機制。當然，在人民幣面臨大幅升值預期的情況下，部分海外地產基金的部分資金也介入到炒地、炒房的活動中而成為“熱錢”。據有關資料統計，這個數目并不大，只占總數的1/4左右，而且在政府政策調控情況下，投機行為越來越少，投資行為越來越多。

　　地產基金選擇北京

　　如果說2004年是外資地產基金投資中國比較迅速的一年，2005年則是他們加速投資中國的一年。研究表明，人民幣升值后，海外地產基金并無退意，甚至此次人民幣升值將進一步引發外資地產基金投資中國的熱潮。就在央行宣布人民幣升值三天后，國際著名房地產基金管理機構盛陽地產基金簽署了2億美元的基金委托投資管理框架協議，合作方是美國HOMY FUND集團，由盛陽地產基金在未來18個月內完成上述2億美元的受托基金。

　　根據一份調研顯示，今年上半年，海外地產基金加快了進駐中國的速度。其中北京已經成為海外基金的投資新熱點。除了摩根士丹利房地產基金、雷曼兄弟旗下基金、盛陽房地產基金、新加坡政府投資公司、荷蘭ING、高盛旗下基金等海外基金繼續在北京尋找合作對象外，一些新的海外房地產基金，如瑞銀證券房地產基金、澳大利亞BT金融集團房地產基金也紛紛在北京開始有所行動。 其中，美國雷曼兄弟、高盛旗下基金等著名的跨國房產投資基金已與北京開發商達成緊密的合作意向，遠洋新干線項目和美國雷曼兄弟的合作更是進入了實質性操作階段。

　　據了解，海外基金一般通過四種方式進入中國房地產市場，分別是大型物業收購、基金委托管理、項目投資開發、處置不良資產等方式。基金管理人士表示：“受運營慣例、法律、評估標準等因素的制約，很多外資房地產基金在中國房地產市場上還沒有形成有效的業務模式。但是，隨著地產基金和其他地產金融產品越來越深入地介入中國房地產市場，房地產商的定位將被改變，而地產基金將成為真正的房地產投資商。”

　　意在打包上市

　　分析認為，海外地產基金更冀望能將在中國內地投資的物業打包上市。

　　嘉德置地便是一個例子。在出售上海的寫字樓后，嘉德置地花了近30億元人民幣購買沃爾瑪商場和北京華聯集團旗下的商場物業。嘉德置地集團總裁廖文良聲稱，已將內地商業物業打包在海外上市的時間表設定于2006年，并明確表示：“要吸引商場和機構投資者的興趣。”

　　盡管打包上市對于剛剛踏入中國商業地產的西蒙集團而言為時尚早，但該公司顯赫的背景不容忽視。西蒙集團除了是美國最大的商業地產投資、開發及管理公司之外，更為引人注目的身份是美國的商業房地產投資信托機構。另外，西蒙集團也是第一批在法國、波蘭和意大利開發購物中心的美國商業房地產投資信托機構，目前在歐洲擁有52家購物中心，還有近20家購物中心正在建設中。

　　況且，摩根士丹利房地產基金在內地的地產投資已有根基。自2003年7月以來，摩根士丹利與上海永業集團動用9000萬美元共同投資上海“錦天地雅苑”以來，大摩房地產基金在中國地產投資約有100億元人民幣。摩根士丹利房地產基金主要從事三類全球業務：投資、融資及信貸。從1991年以來，摩根士丹利已在全球范圍內收購了總值超過677億美元的房地產，目前代客戶管理的該類資產達362億美元。

　　“打包上市比賭人民幣升值更為現實。”基強聯行董事總經理陳基強認為，僅靠坐等人民幣堅挺所帶來的收益，不僅漫長，而且難以攤銷轉讓中的交易成本。作為長線投資，海外基金不會輕易退出中國地產市場。

　　從2004年9月到2005年6月，海外基金在上海和北京兩地的投資總額已達120億元人民幣，除了小部分是由于購買國有不良資產包外，絕大多數在非住宅物業范疇內運作，對住宅房價泡沫影響不大。

　　因為，政策環境趨于明朗化、中國經濟仍然高速發展、房地產市場迅速成長、外匯管理制度更加開放等，這些市場引力和投資環境的改善，基本上打消了海外地產基金的投資顧慮，投資信心更強，步伐更堅定，投資力度將更大。(黑子)