中新網(wǎng)9月15日電 據(jù)北京青年報報道，進入九月以來，隨著天氣的涼爽，北京樓市也似乎一掃延續(xù)已久的沉悶出現(xiàn)了新氣象——新盤開始出現(xiàn)了，售樓處看房的人變多了，成交的比例提高了，于是有一段時間沒有人發(fā)表評論的北京樓市開始有“北京樓市開始轉(zhuǎn)暖”、“新盤突圍觀望期”的聲音。新盤真的要突圍由土地、金融以及宏觀政策的調(diào)整而帶來的觀望嗎？

　　北京樓市素有“金九銀十”的說法，往年往往會出現(xiàn)幾十個嶄新樓盤集體在秋天的房展會上亮相的壯觀場面。因為北京的氣候而決定的工程周期注定了九、十兩月是樓盤“出世”的高峰期。受政策影響的今年也不例外。但明顯可見的是，盡管現(xiàn)在和前段時間相比，新盤多了，但從數(shù)量上看，目前北京樓市新出的樓盤數(shù)量與近幾年同期相比還是少了一半多；從分布區(qū)域看，零星散布沒有形成熱點區(qū)域。業(yè)內(nèi)人士分析，下半年，北京樓市將呈現(xiàn)出以下四大新變化。

　　新盤分布零散沒有形成熱點區(qū)域

　　從總體上看，或許是數(shù)量少的緣故，相對前幾年那種新盤扎堆，不斷形成新的熱點區(qū)域的現(xiàn)象而言，今年9月以來，盡管相對前段時間新盤相對增多，但分布散，不扎堆，不但沒有出現(xiàn)新的熱點區(qū)域，即便是過去的熱點區(qū)域也很少出現(xiàn)新盤數(shù)量比較集中的現(xiàn)象，而這點恐怕是目前北京樓市一個比較明顯的特點。

　　如果非要在現(xiàn)在的北京樓市找出一個能稱得上新盤輩出的區(qū)域，恐怕非望京莫屬。這個在90年代初就開始開發(fā)建設的“臥城”在經(jīng)過了前幾年的“堵車”等磨難后，似乎隨著五環(huán)以及區(qū)域內(nèi)市政交通的完善而開始重新泛出活力：融科橄欖城、上京新航線、嘉美風尚廣場、香頌、國風北京等，還有幾個即將推出的商業(yè)項目。

　　運作時間長不確定因素多

　　無論是剛剛正式開盤，還是開始內(nèi)部認購的，你會發(fā)現(xiàn)，你對它們早已經(jīng)“久聞大名”，融科橄欖城在去年年底就被媒體報道已久，城市開發(fā)的香頌更是1年多以前就開始做前期定位，世茂奧臨、上京新航線、明天第一城等項目早就名聲在外，只是當時它們尚未命名……不難看出，這些所謂的新盤因為土地政策、金融政策的變化，它們的運作周期似乎都很長。

　　據(jù)這些開發(fā)商透露，這主要是由幾個因素決定：政策的變化帶來的市場變化讓很多樓盤遲遲不敢確定一些設施設備，因為這關系到成本；市場的變化讓大家把握不好價格的走向，擔心把價格定得太低或者太高，索性等著看別人的，用一個開發(fā)商的話說是“過去雖然也會看別人，但其實基本上還是自己做自己的，現(xiàn)在不一樣了，特別想看看別人是怎么做的，心里沒底”……

　　這些不確定因素事實上對購房人而言，是不利的。因此，購買這些新盤的人要特別注意保護自己的權益。

　　地段要素回歸“城里”項目房價上漲

　　對比20余個已經(jīng)開盤或在“內(nèi)部”認購試探客戶承受力的新盤，從它們已經(jīng)確定的價格和預期的價格不難看出，在定價上，地段要素似乎回歸，“地段，地段，還是地段”的概念似乎又回到了開發(fā)商和購房人的心里，四環(huán)作為“城里”、“城外”的分界限越來越明顯。

　　以西南地區(qū)為例，2003年的時候，當岳各莊橋東北角、四環(huán)以內(nèi)的第七街區(qū)以4800多元/平方米的價格開盤時，還曾經(jīng)以每平方米高出周邊項目1000多元而受到“高價”質(zhì)疑，而現(xiàn)在，在第七街區(qū)以北不到一站地的西府·蘭亭開盤就是7600元/平方米，而第七街區(qū)一期的二手房已經(jīng)賣到了7000多元/平方米，但購房人普遍認可這個價格，用他們的話說是“現(xiàn)在四環(huán)以內(nèi)的項目越來越少了，哪還有地啊！”購房人開始重新認識城里城外地段的價格。

　　產(chǎn)品走向務實中高端和高端項目兩極分化

　　目前，新盤出現(xiàn)了明顯的中高端和高端產(chǎn)品“路線分化”跡象。

　　二環(huán)、三環(huán)以內(nèi)的項目基本上都奔著“豪宅”的目標而去，這些項目和郊區(qū)的別墅等以追求“舒適度”為目的，把戶型合理放大，用“灰空間”來制造舒適。而四環(huán)沿線以及四環(huán)以外的普通住宅項目則走了務實的路，盡量減少“灰空間”，讓買房人覺得物有所值，如上京新航線130多平方米，過去這個面積基本上是三居甚至二居，而現(xiàn)在這個項目卻設計出了三居半的新戶型。

　　金都·杭城的有關負責人講的關于品質(zhì)的問題似乎代表了一批普通住宅開發(fā)商的想法：“靠什么吸引購房人成了開發(fā)商考慮的關鍵，而吸引購房人不外兩點，一是性價比，二是品質(zhì)，最好是二者的結合。金都·杭城就立足舒適度以及科技節(jié)能方面給購房人信心，既讓他們感覺到較高的性價比，又讓他們知道節(jié)能的科技住宅在未來也是符合趨勢的。”(余美英)