中新網(wǎng)11月2日電 據(jù)勞動報(bào)報(bào)道，近日，浦東發(fā)展銀行、光大銀行、建設(shè)銀行將推固定利率房貸的消息不脛而走。貸款期限為5年，利率水平維持在6%-7%的固定利率房貸，能讓貸款者免受利率調(diào)整的影響，因此被多數(shù)人視為利好。 但也有理財(cái)師指出，固定利率房貸未必對所有貸款人有利。如果判斷失誤，利率周期處于下降通道，選擇固定利率房貸的貸款人將比選擇浮動利率房貸支付更多的利息。
固定利率房貸即將推出
目前，各商業(yè)銀行的房貸業(yè)務(wù)仍然采取浮動利率房貸。2005年8月15日，央行公布《2004中國房地產(chǎn)金融報(bào)告》。《報(bào)告》中明確寫明“可以考慮允許商業(yè)銀行發(fā)放固定利率個(gè)人住房貸款。”央行的這一決定為固定利率房貸的推出掃除了政策障礙。
記者獲悉，浦發(fā)銀行個(gè)人固定利率房貸的利率將鎖定在6%-7%的利率區(qū)間。此外，貸款期限是5年，5年后客戶可以選擇繼續(xù)維持固定還是采用浮動利率。如果提前還貸款，則要交違約金，并且金額比浮動利率要高。但該行的相關(guān)產(chǎn)品正式推出的時(shí)間則要等銀監(jiān)會的回復(fù)。而光大銀行和建設(shè)銀行也采取了類似的方案。
光大銀行上海分行工作人員向記者證實(shí)，該行的固定利率房貸產(chǎn)品已經(jīng)上報(bào)央行，但尚未得到最終批復(fù)。浦發(fā)銀行上海分行有關(guān)人士在接受記者采訪時(shí)指出，“放行固定利率，實(shí)際上是央行把定價(jià)權(quán)下放給商業(yè)銀行，所以商業(yè)銀行應(yīng)該有一定的自主權(quán)。”
拯救房貸業(yè)務(wù)縮水
統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，在法國、荷蘭選擇固定利率的消費(fèi)者占貸款買房者的80%；愛爾蘭的這一數(shù)字達(dá)到70%。而在國內(nèi)實(shí)行固定利率，能否避免“水土不服”的尷尬？業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，銀行推出固定利率房貸，目前是有利時(shí)機(jī)。從央行房貸新政實(shí)施來看，房貸業(yè)務(wù)縮水嚴(yán)重。據(jù)了解，從今年4月到7月，上海市銀行個(gè)人房貸出現(xiàn)了連續(xù)4個(gè)月的負(fù)增長。
此次，商業(yè)銀行希望借“固定利率”新業(yè)務(wù)扭轉(zhuǎn)個(gè)人房貸率下跌的頹勢。而將利率設(shè)定為6%～7%之間，并且設(shè)定5年期限，都是出于銀行本身風(fēng)險(xiǎn)控制的需要。
一位國有銀行相關(guān)人士分析說，銀行把握利率標(biāo)準(zhǔn)時(shí)面臨一定風(fēng)險(xiǎn)。房貸利率固定化之后，假如市場利率提高至固定利率之上，銀行的這部分貸款資產(chǎn)的市場價(jià)值將會下降，利益受損。比如銀行把固定利率定為6%，推出5年期業(yè)務(wù)，如果在此期間，市場利率已經(jīng)漲到了7%以上，雖然該銀行的房貸業(yè)務(wù)可能急劇增加，但這些貸款資產(chǎn)市場價(jià)值被貶低。
因此，至少目前看來，固定利率房貸很難承擔(dān)市場主流產(chǎn)品的重任，應(yīng)該只是浮動利率房貸的一種補(bǔ)充。
巧妙判斷利率升或降
消費(fèi)者是否選擇固定利率房貸，關(guān)鍵在于對利率走勢的判斷。
浦發(fā)銀行上海分行有關(guān)人士分析說，在升息周期下，固定利率房貸對貸款購房客戶有利，但是若在降息周期，選擇固定利率反而會多交利息。
上投摩根富林明基金公司相關(guān)人士分析認(rèn)為，根據(jù)當(dāng)前數(shù)據(jù)觀察，由于食品價(jià)格的企穩(wěn)及核心CPI(消費(fèi)者物價(jià)指數(shù))的增幅趨緩，年內(nèi)CPI的同比漲幅均值可能滑落至1.5%的水平，一定程度上會緩解加息壓力。但從中長期來看，我們將處于加息周期過程中。
聰明取舍“固定”或“浮動”
舉例來講，貸款30萬元，貸款期限為5年，分別以兩種貸款方式計(jì)算還款金額(均以等額本息還款方法計(jì)算)。
假設(shè)固定利率還款方式選擇的利率為5年期貸款，基準(zhǔn)利率為5.85%，那么，每月將還款5778.94元，5年還款共計(jì)346736.4元。相同的情況，如果選擇浮動利率還款方式，目前個(gè)人住房貸款5年內(nèi)執(zhí)行5.27%的利率，但由于這個(gè)利率并不是一直不變的，因此，就利率可能出現(xiàn)的變化情況，假設(shè)有下面幾種情況：
情況一：5年內(nèi)利率沒有變動，仍按目前年利率5.27%利率計(jì)算，那么每月需還款5698.55元，5年總計(jì)還款341913元。比選擇固定利率還款方式至少少還4823.4元。
情況二：利率每年上調(diào)0.25%，5年共計(jì)還款344363.88元，比選擇固定利率還款方式至少少還2372.52元。
情況三：第二年利率每年上調(diào)0.5個(gè)百分點(diǎn)，后3年不變，5年共計(jì)還款346046.28元，比選擇固定利率還款方式少還690.12元。
情況四：第一年利率上調(diào)1個(gè)百分點(diǎn)，后四年不變。第一年，年利率為5.27%，月還款額5698.55元，年還款額68274.6元。從第二年開始，每年年利率為6.27%，月還款額5811.09元，4年共還款額278932.32元。5年共計(jì)還款347206.92元。比選擇固定利率還款方式至少少還470.52元。
從以上的計(jì)算可以看出，在浮動利率短期內(nèi)不會有太大上調(diào)或者固定利率的制定值明顯高于目前5年期執(zhí)行的房貸利率的情況下，相對來說選擇浮動利率更優(yōu)。當(dāng)然，如果利率5年內(nèi)有大幅上調(diào)(比如超過2%)，則固定利率房貸會對貸款者有利。
選擇合適銀行更重要
浦發(fā)銀行上海分行相關(guān)人士提醒消費(fèi)者，對于有意貸款買房的人來說，最關(guān)鍵的是選擇合適的銀行。利率固然是其中重要的指標(biāo)，但并非全部，其他因素同樣需要斟酌。
就是單說利率一項(xiàng)，每家銀行的利率又有所不同，放貸程序、評價(jià)風(fēng)險(xiǎn)的體系也不一致。同樣申請貸款，有的銀行貸得多，有的則貸得少。比如某些銀行貸款利率相對較高，但是貸款金額更多，對于客戶流動資金的影響就較小。因此，申請房貸需要根據(jù)各人情況，靈活選擇，通盤考慮。(應(yīng)健)
