中新網11月11日電 每日經濟新聞報道，期房預售制該不該取消？中國社會科學院金融研究所金融發展研究室主任易憲容10日接受記者專訪時表示，即使住房預售制度不取消，也得對該法進行修改與完善。

　　房屋預售制令開發商“空手套白狼”

　　8月份，央行房地產金融分析小組撰寫的《2004年中國房地產金融報告》建議改期房銷售為現房銷售。《報告》一出，建設部新聞發言人于8月24日宣布：近期不會取消商品房預售制度。

　　“房地產開發商為什么會對央行的建議反應如此激烈？最大的問題就是這種制度成了房地產開發商‘空手套白狼’式的暴利獲取途徑。”易憲容一語道破天機。

　　易憲容指出，房地產開發商依靠銀行和承建商墊付大部分成本，房屋建筑剛一開始就可通過房屋預售貸款回籠資金。這種方式可以讓房地產開發商的房屋開發風險完全轉嫁給消費者與銀行。

　　已有研究表明，國內房地產商的資金來源大部分是銀行。2004年，房地產企業80%以上的資金來源是國內銀行貸款。

　　“房地產開發商的資金占銀行貸款的比重如此之高，其借助的工具就是房屋預售制度。”易憲容指出。

　　央行報告點了房地產市場死穴

　　“央行的《報告》點到了房地產市場的死穴，房地產業把國內銀行業捆綁住了。”易憲容說：“這種制度讓房地產開發商的融資完全依賴到國內銀行身上，必然會增加國內銀行的風險。而銀行的風險就是不良資產，它最后一定會歸結到整個社會民眾都來承擔的風險上。”

　　易憲容表示，房屋預售制為房地產開發商利用制度缺陷掠奪社會財富制造可趁之機。

　　“如通過‘炒樓花’制造出樓市的虛假緊缺，借機囤積抬高價格；用房屋面積縮水、建筑設計變更、環境描述浮夸等行為來侵犯購房者權益；更有甚者，把已抵押的房屋再預售，把已預售的房屋再抵押，或者進行房屋重復預售，最后攜款潛逃。正如央行房地產金融所指出的那樣，目前房地產市場許多風險和交易問題都是房屋預售制度所引起的。”易憲容進一步分析稱。

　　開發商靠房屋預售抬高房價

　　易憲容認為，此前幾個月，個別城市出現的房地產泡沫也和房屋預售制有關。

　　“據我了解，不少房地產開發商看上一個房地產項目后，先通過種種方式募集到資金，甚至于有時借高利貸也在所不惜，把開工所需要的證件辦妥以便項目開工。只要一開工，房地產開發商就開始辦房屋預售證準備銷售。房屋一銷售，開發商先把已經借的錢還了。”

　　“賣出的房子都是凈利潤，房地產開發商之后就開始逐漸提高房價慢慢賣，而房地產開發商一定會讓房價持續上升。這就是我們購房民眾看到的所謂期房價格低的幻覺。”

　　“如果是現房交易，房地產開發商一則要承擔資金成本，二則要承擔房子賣不出去的風險。在這種情況下，房價多會越賣越低，特別是在房子銷售市場競爭激烈的情況下更是如此。”易憲容說。

　　房屋預售讓消費者買不到便宜房

　　易憲容說：“在目前中國的情況下，房地產市場是一個非競爭的壟斷性市場，特別是土地的獲得更決定了這個市場的非競爭性。要進入這個市場獲得土地，或者是與政府利益相關的企業，或者是具有特殊關系背景的人。而這些人或企業一旦獲得土地，就成了房地產市場的主宰，土地的行政性壟斷由此轉化為市場性壟斷。”

　　他進一步解釋稱：“房價下跌會壓縮開發商的利潤空間，這樣的競爭是開發商不愿看到的，因此開發商之間存在價格合謀動機(房地產新政后，房地產開發商經常在一起開會商量就是這種價格合謀)。在需求旺盛的條件下(包括投機需求在內)，開發商之間更加缺乏價格競爭的外部壓力。而更嚴重的是，在或真或假的行情看漲的大背景下(開發商時常制造漲價升值的假象，如最近北京的房價，其實往往是有價無市)，消費者反而會對降價出售的房子的質量產生懷疑，從而陷入買漲不買跌、‘價格越低房子越賣不出去’的惡性循環。”

　　“保持房價剛性、降低巨額沉淀成本的風險、獲得超額利潤等因素，成為開發商價格合謀的動力。”易憲容強調。

　　易憲容將開發商得以成功完成價格合謀，歸因于房屋預售制。“房地產開發商如果用自己的資金或借貸他處的資金作支撐，不僅會增加他們合謀的成本(因為借貸是要成本的)，而且也可能讓房地產開發商面臨資金流斷裂風險。在這種情況下，必然導致房地產開發商拋售樓房，從而房價快速下降。可以說，這幾年來房地產市場價格居高不下，房屋預售制度是最為重要的原因。”

　　取消房屋預售制可規避風險

　　“如果不取消，一定要推行房屋預售制度，那么這種制度的巨大風險就得建立一種風險分擔機制來保證。就目前的情況來看，國內房屋預售制度沒有這種風險分擔機制。因為，1994年提出的《住房預售管理法》是計劃經濟下的產物。即使住房預售制度不取消，也得對該法進行修改與完善。”易憲容表示。

　　“因此，目前要檢討這種制度有哪些問題，導致了房地產市場的哪些風險，而這些風險又是誰在承擔。”易憲容說。

　　談及如何規避風險，他建議：“一是對房地產市場實行嚴格的市場準入制度。二是對房地產開發企業執行嚴格的信用審查。三是政府部門對房地產市場進行嚴格的監管，事前、事中、事后都有嚴格監管。”

　　易憲容說：“如果房屋預售制度不取消，也不要把整個制度的風險讓消費者及銀行來承擔，而應讓房地產開發商也來承擔。”(岳敬飛)