中新網11月28日電 據《國際金融報》報道，上周五(25日)，領匯(英文名：LINKREIT；簡稱：領匯；股票代碼：0823.HK)正式掛牌上市。香港人為了這個日子，等待了長達兩年半之久。

　　香港財政司司長唐英年11月25日在出席上市儀式時表示，作為香港首個上市的、全球集資額最高的房地產投資信托基金(即REITs)，領匯成功上市，反映政府堅守市場主導原則。他希望領匯與相關機關及旗下商場租戶合作，為基金持有人的資產增值。

　　據悉，領匯此次全球發售逾19.25億基金單位，并以招股價上限每基金單位10.3港元定價，總集資金額逾220億港元。此外，為增加其對散戶吸引力，領匯規定認購香港公開發售部分的散戶可獲5%的折扣，即每基金單位9.78港元。

　　在港股開市前的電子交易時段，領匯每基金單位已報11.2港元，比散戶認購價高出約14%。開市后，其第一筆交易成交價為11.15港元。隨后，領匯股價呈一路攀升態勢，半小時左右即漲至11.85港元高位，較散戶認購價高逾兩成，散戶每持有一手(500基金單位)領匯，扣除成本前賬面可獲利約1035港元。上午收市，領匯報11.8港元，港股大市半日成交近145.5億港元，其中有近62億港元均為領匯的成交。

　　敦沛金融投資研究部分析員郭家耀表示，領匯共擁有180個零售及停車場設施項目，零售樓面面積達100萬平方米，平均出租率約91.4%，停車場泊位數目達7.9萬個，設施使用率為72.9%，去年租金收益近37億元。領匯承諾未來將全數可分派收入作為股息，預計下一年度的股息將不少于0.6176元，以現價計算，息率達5.6%，仍有長線吸納價值。

　　事實上，作為香港的第一只房地產信托投資基金，也是目前世界上最大的一支REITs，領匯一路的風風雨雨及其影響力早已成為關注的焦點。

　　領匯上市遭遇質疑

　　早在去年12月，領匯就曾謀求過上市，展開全球發售活動，且公開發售部分獲近130倍的超額認購，但在掛牌前夕，因卷入法律官司而終止了上市計劃。今年，領匯卷土重來，11月8日，香港證監會(SFC)官方網站上“認可投資產品名單”的“房地產投資信托基金”一欄中，出現了第一個也是惟一一個產品名稱：領匯房地產投資信托基金。

　　領匯是特殊的。這個由香港政府發行的地產基金，在很長一段時間內，都被看作是只賺不賠的買賣。由于“領匯”擁有政府性質，對投資者來說，其安全系數完全可以抵得上政府債券，即上市之后，不論經營好與壞，起碼能給投資者一種安全感，這一點跟上市公司有所不同。無疑，這個賣點最先吸引到的就是廣大的散戶。

　　而在回報方面，重新啟動的領匯基金的股息收益率也低于去年。領匯的招股書顯示，在今年11月25日至明年3月期間，領匯每單位股息不少于0.1983港元，如果以招股上限價格10.3港元計算，股息率約為5.53%，遠低于去年的6.65%。同時，領匯基金的資產市值9月底時總計約338億港元，高于去年同期的308.5億港元，而這主要得益于期間地產價格和商業租金的上漲。

　　面對不盡如人意的財務指標，領匯為了吸引人氣，此次上市特意取消了引入基礎投資者的安排，以較高折讓及不設認購上限去吸引散戶認購。但即便如此，領匯在經過一整年的風雨后，依然遭到了眾多的質疑。

　　基強聯行總經理陳基強分析：“REITs對利息的敏感度非常高。由于美元利息一直在上升，美國加息周期預料延至明年中才見頂，這讓領匯的月報明顯下降。”相比而言，去年是更加適合領匯的上市時機。由去年底至今，香港金管局跟隨美國加息至5.25%，削弱領匯的派息率吸引力。

　　同時，這次領匯2006年派息率(連折讓)5.83%-6.18%，較去年(連折讓)的派息率7.6%-6.86%，降低約0.5%，削弱了招股吸引力。雖然香港房屋及規劃地政局常任秘書長梁展文曾公開解釋，派息率較低，是因為這中間物業估值上漲約9%，而租金漲幅很小，正因如此，領匯才提高折扣率及不限可享折扣的認購額，鼓勵更多散戶認購。

　　“除了收租以外，另一樣影響REITs的則是目前香港房地產市場的大環境”，陳基強認為，房產升值能夠為領匯帶來更多的收益；然而目前香港樓市正面臨著又一輪周期的高點，一手豪宅的價格已經超過了1997年的情況，很多人為此并不看好明年香港的地產市場。在這樣的情況下，本次領匯上市雖然不設認購上限，預購卻比去年同期少掉一半。

　　香港：內地REITs的福地？

　　據悉，在經歷了領匯去年上市失利的前車之鑒后，香港《REITs守則》(簡稱《守則》)也作了相應的修改，主要有兩點：一是內地的商業地產項目可以REITs形式到香港上市融資；二是放寬REITs的負債比率至資產總價的45%。《守則》修改后，內地的房地產企業可以在香港發行REITs，把他們的商業物業作適當的套現，這同時也給境外房地產投資者帶來投資內地商業性地產項目的機會。

　　此舉當然提高了REITs在機構眼中的價值，以至于在領匯上市前后，便一度出現過爭奪香港第一REITs之戰。而另外兩個主要競爭對手是：越秀和泓富。

　　長江實業旗下的泓富產業信托早已在香港交易所的上市提出了申請，其在本月初甚至曾表示，其將于11月21日在港上市發行。這一日期比領匯預計的上市時間——11月25日提前4天。為了搶得香港REITs頭籌，此前李嘉誠發動內部公司捧場。

　　但李嘉誠是清醒的，他在11月13日也表示，如果利率持續上揚，那么該公司泓富產業信托的上市計劃可能會被取消。對此，戴德梁行投資咨詢部董事葉建成表示：利率的一路上漲對于REITs項目提出了更高的回報要求；同時，泓富產業信托也可能為此被迫要求降低出售價格，這對于希望通過上市取得更多收益的李嘉誠而言，無疑是不愿意看到的。

　　“與泓富產業信托不同的是，領匯作為香港政府資產，此前已經精心準備上市長達兩年之久，將會比泓富產業信托更具有穩定性，適合于長期投資”，葉建成分析說，“此外，相對于領匯主要由住宅及商業物業構成，泓富實業中多工業物業，上市以后將會面臨更大的風險。”

　　而越秀投資(0123.HK)也在積極籌備REITs赴港上市一事。早在今年6月初，即有香港媒體透露越秀對此興趣甚濃，越秀投資方面為此還于6月21日發布上市公告做出回應，稱“本公司現正考慮多個方案，以加強本集團之財務狀況，并提升股東利益，包括但不限于可能向一家房地產投資信托基金出售本集團在中國之若干投資物業，以及可能將該房地產投資信托基金之單位上市”。

　　11月24日，越秀投資宣布計劃分拆其房地產投資信托基金在主板上市。有消息說，越秀投資希望在兩星期內獲股東批準，分拆地產業務以REITs形式在香港上市，越秀REITs的收益率約7%，項目估值2.5億美元，上市所得資金連同銀行貸款將用作購買4個商場，總樓面16萬平方米，價值5億美元。

　　據悉，越秀投資最近一次引人矚目的投資大動作，是今年9月中旬中標號稱全國第二高樓、預算投資60億元的廣州珠江新城西塔項目。由于廣州市政府有關部門在招標文件中明確規定，西塔項目中標者必須在今年年底前動工，2009年竣工并交付使用，以使這棟超高層建筑成為2010年該市舉辦亞運會時的城市新地標，越秀投資在未來4年里所承受的巨大資金壓力可想而知。如果集團旗下REITs能夠順利上市，則資本市場融資渠道頓時拓寬，其長遠意義顯而易見。

　　此外，今年越秀投資報表顯示其負債率達40%，而REITs上市資產中則可以包含高至30%左右的債務。如果其成功上市，則該集團的債務風險便有望部分得以分散。事實上，在越秀投資的影響下，包括上海復地、中國海外和北京北辰等內地多家企業，也在積極準備和境外投資者合作籌備REITs。

　　摩根大通房地產投資銀行部主管AnthonyD.Ryan在公開場合表示，近年不少外資涉足內地房地產業，如麥格理、高盛和摩根士丹利等均有大手筆收購，這些投資最終可以通過REITs形式套現。Ryan相信，首批赴港上市的內地物業，會以寫字樓及商場物業為主。長遠來看，香港將成為內地REITs的最大集資市場。

　　當然，盡管領匯受散戶追捧的程度明顯低于去年，但國際基金對此的青睞度依然十分高漲。陳基強認為，對于追求近期利益的散戶而言，領匯6%的派息率未必具有十分顯著的吸引力。然而，對于追求長期固定回報的機構投資者而言，REITs無疑是一項非常保險的投資項目。

　　葉建成表示，外資從來都是REITs的積極推動者，這也與他們多年來形成的專注成熟物業的一貫作風有非常大的關系。(鄧旭)