中新網12月8日電 最近，溫州人陳先生為自己在上海的社區商鋪投資煩心不已。其中一個商鋪在上海閔行區一個有名的大盤，小區商業規劃不錯。卻由于種種原因存在嚴重的空置現象。小區整體入住率過低、人氣不足，陳先生的商鋪如今租售兩難。

　　據《每日經濟新聞》報道，7日，上海中原地產商鋪二部經理凌翔表示，上海有類似陳先生遭遇的溫州投資者不在少數。“溫州人對投資商鋪非常熱衷，比如建德花園商鋪，在溫州人炒作下，價格從最初的6000-7000元/平方米漲到2003年下半年達1.2萬元/平方米，如今已超過2萬元/平方米。”

　　炒作之后留下遍地“傷鋪”

　　凌翔認為，對于近年來上海商鋪價格的上漲，溫州人至少起了“推波助瀾”的效果。過去2年，上海不少區域的社區商鋪都出現了驚人漲勢。如延長路一帶的新盤崢宸苑、嘉利明珠城等的外圍商鋪，2004年的售價在2.2萬-2.9萬元/平方米左右，現在已達4萬元/平方米左右。上海荒島房產工作室的報告表明，2005年三季度，上海社區型商鋪均價是2003年三季度的1.5倍，達3.8萬元/平方米。

　　“炒作是社區商業發展的大忌，炒風過后留下的往往是大面積被迫空置的‘傷鋪’。”上海著名商鋪投資專家姜新國指出，商鋪價值主要體現在后期經營上，而炒作令很多商鋪尚未營業便價格高企，后期經營難以為繼。位于人民廣場附近的中福城一條街就是典型例子。盡管坐擁市中心黃金地段，但已建成數年的中福城目前僅有空蕩蕩的街道和一間間大門緊閉的商鋪。業內認為，中福城商業街人氣不旺的根源，在于其開發商為了賺取更多利潤而“捂盤”。

　　事實上，“捂盤”的不只是開發商。知情人士透露，中福城商業街內街商鋪此前被溫州投資者一搶而空，但現在幾乎家家“鐵將軍”把關，門上出租告示一張，等著升值轉讓。“這種商鋪產權已全部出售，管理公司很難在經營權上加以制約，無奈‘商鋪’成了‘傷鋪’。”知情人士不無惋惜地說道。

　　社區商業普遍“小腳穿大鞋”

　　有業內人士表示，社區商業一般占社區建筑面積的2%-3%便足夠了，但上海很多樓盤的社區商業所占比例高達10%，甚至超過20%。開發商對于社區商鋪的熱衷，在于豐厚的利潤。社區商鋪的利潤往往遠高于同地段的住宅物業。通常社區商鋪與住宅的價格比在1.2-7之間，有的甚至超過8倍。特別是一些市中心區域，商鋪價值貴比黃金。國際麗都城的商鋪價格高達5.1萬元/平方米，大同又一城的社區商業更爆出7.3萬元/平方米的天價。

　　“上海社區商業普遍存在‘小腳穿大鞋’的問題，開發商不切實際地追求社區商業的‘大而全’，小區之間各自為政無法形成集聚效應，供應嚴重過剩。”姜新國不無憂慮地指出。

　　荒島報告則顯示，2005年上海社區商鋪的增量約410萬-440萬平方米，是2004年的一倍左右，較2003年翻了兩番。供應過剩使不少社區商鋪投資者甚至一些精明的溫州人深陷其中。比如建德花園，凌翔分析，該小區地理位置并不差，也相對成熟，應是一個不錯的投資選擇。“開發商對商業面積規劃缺乏考慮，為了利潤將底層全都作為商鋪，導致供應過大。炒風很盛時沒有人在意經營問題，經過炒作后，出現賣得火租不掉的怪現象。”

　　荒島分析師指出，國家對住宅市場調控后，投資者將目光轉向商鋪市場。社區型商鋪憑借其面積較小、投資回報相對穩定等特點，更受購房者青睞。目前，上海各銀行開始“松綁”商鋪房貸。但“傷鋪”問題不解決，商鋪投資越熱，風險便越大。

　　業內人士獻策：必須從前期規劃入手

　　“要徹底解決商鋪成‘傷鋪’的問題，必須從前期規劃入手。”業內人士強調，不管是社區商業還是其他商業形態，經營價值都遠大于房產價值。業態定位、規劃、招商和管理都不能偏廢，才能保證良好的運營。

　　上海中原地產商鋪二部經理凌翔指出，關鍵在于如何保證社區商鋪開發與經營不脫節，擺脫目前開發商只負責造房而很少考慮日后社區商鋪能否存活的“怪圈”。

　　荒島分析師認為，社區型商鋪的主要發展趨勢是開發商統一規劃的社區商業街或社區購物中心。發展商可對重點商戶和主力商家考慮優先分配位置，給予一定的優惠條件，帶動小區整體商鋪素質和配套服務水平。(李靈)