中新網(wǎng)12月8日電 據(jù)《北京青年報》報道，有數(shù)據(jù)表明，今年二手房的漲幅與去年同比增長了9.1%，而且還有逐月增長的趨勢。信一天房地產(chǎn)經(jīng)紀公司的成交數(shù)據(jù)顯示：11月份二手房成交量同比去年增長了25%，比10月份上漲了35%。鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀公司的成交顯示，11月份的二手房市場成交量相比10月上漲13%。

　　期房與二手房價格差縮小

　　有關專家指出，期房與二手房價格差縮小，這說明國家出臺宏觀調(diào)控政策的目的，即采取一二手房聯(lián)動發(fā)展來平抑房地產(chǎn)價格上漲，這一效果已顯現(xiàn)。

　　據(jù)中原顧問二手房部門負責人宮萍介紹，二手房與期房的價格差縮小原因在于，首先，是受今年5月份以來國家宏觀調(diào)控政策影響。調(diào)控政策中“禁止期房轉讓”和“兩年內(nèi)全額征收營業(yè)稅”打擊了一部分購買期房的投資客，降低了投資者的利潤空間，抑制了部分消費者的投資意向，期房成交量也有所下降，與之相對應的成交價格增幅也有所減小。

　　其次，由于受2005年5月份宏觀調(diào)控政策的影響，5月份成交量達到波峰，從6月份開始成交量開始下降，7月份跌落至谷底，而后從8月份開始市場回暖，9月、10月成交量一路上升，成交價格也水漲船高，有所增長；北京市交易信息網(wǎng)統(tǒng)計的1-10月成交量數(shù)據(jù)中可知：在2005年1-10月總的成交量中，二手商品房的占比達到56.64%，高于再上市房的占有比重，這也在很大程度上拉高了二手房價格水平.

　　第三，營業(yè)稅的征收提高了業(yè)主的出售成本，勢必有部分業(yè)主將稅收成本增加到房價中來轉移給購房者，這也形成了二手房價上漲的一個原因。

　　二手房為何成交量大增

　　信一天房地產(chǎn)經(jīng)紀公司市場分析人士認為：11月份二手房成交量大幅度上漲得益于兩方面。一方面是因為國家稅務總局發(fā)布了《關于實施房地產(chǎn)稅收一體化管理若干具體問題的通知》文件正式明確了個人買賣二手房必須交納個人所得稅。由于征收的時間沒有確定。很多房主擔心未來自己房子出售要征收個人所得稅，損失不少利益，致使大量的房源在11月份放量，這是成交量猛增最主要原因。另一方面是因為二手房市場“剛性”購買需求旺盛，由于國家政策的明朗，激發(fā)了客戶的購買熱情。

　　鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀公司市場專業(yè)人士則認為，隨著二手房市場漸趨平穩(wěn)，消費者對于征收物業(yè)稅和當前房價是否偏高等“新”的說法承受能力已明顯增強；再加上受前幾個月觀望情緒影響，一些房產(chǎn)需求沒有得到徹底釋放，使得臨近年底，安家置業(yè)和升級置業(yè)的房產(chǎn)消費者需求得到一定的釋放，正是這種客戶需求量和房源供應量的雙雙走高，促進了交易量的穩(wěn)步增長。

　　另據(jù)“鏈家”相關負責人介紹，銀行紛紛收緊了房貸口子，特別是對于風險較大的二手房房貸的政策更是緊上加緊。房貸緊縮產(chǎn)生兩方面的影響，一方面，影響了二手房市場的需求。另一方面，二手房貸款滿足了許多購買能力不足的二手房消費者的住房需求，但由于限貸，使得這部分人被攔在了二手房購買市場之外，使得二手房市場所面臨的消費群體平均購買力提升，也提高了市場對二手房高房價的承受力，從而使得二手房價格上漲具備更強的后勁。

　　二手商品房和公房誰是主角

　　信一天房地產(chǎn)經(jīng)紀公司的成交數(shù)據(jù)顯示：再上市公房是交易的主體，二手商品房明顯下降。11月份的二手公房成交量同比上月上漲了25%。公房成交量的大幅度上升，是支撐整個月度成交量上升的主要原因。由于國家對公房享受免征營業(yè)稅的待遇，巨大的存量公房將釋放更多的房源來供應市場。致使11月份成交量大幅度提高。

　　而鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀公司成交數(shù)據(jù)卻與信一天房地產(chǎn)經(jīng)紀公司截然相背，11月份的二手商品房成交量相比上月上漲18%，另外，二手商品房占總成交量的比重也上升到了60%，相比上月再漲2%。鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀公司市場專業(yè)人士認為，二手商品房成交量相比上月的再度上漲，與二手商品房源的放量微幅上升有直接關系。由于從2006年1月1日開始，5年期以上的商業(yè)住房貸款利率將全面按照5.51%執(zhí)行，這就意味著一部分房產(chǎn)的持有成本將有所增加。

　　部分在央行加息前貸款買房的房產(chǎn)消費者，尤其是擁有多套房產(chǎn)的投資者，將會選擇在“加息大限”之前將房產(chǎn)出售。雖然遠未構成集中拋售的現(xiàn)象，但也大大活躍了二手房市場，進一步促進了二手商品房成交量的上漲。另外，二手商品房成交量的中幅上漲，而成交占比卻僅呈現(xiàn)微幅提升，這從一個側面也印證了已購公房等其他類型房產(chǎn)成交量的上漲趨勢，從而反映了整個房地產(chǎn)市場平穩(wěn)前進的態(tài)勢。(張艦 周宏）