中新網(wǎng)12月9日電 據(jù)《國際金融報(bào)》報(bào)道，2005年的樓市聚集了人們太多的目光。進(jìn)入12月以后，市場開始習(xí)慣了降價(jià)，開發(fā)商也開始習(xí)慣了市場的平淡。數(shù)據(jù)和價(jià)格不再激起社會太大的關(guān)注，這個(gè)市場已經(jīng)開始習(xí)慣逐漸的降價(jià)了。
據(jù)漢宇地產(chǎn)市場研究中心數(shù)據(jù)顯示：2005年底，上海樓市新樓盤供應(yīng)量占全年供應(yīng)量的1/3，這里面有相當(dāng)多的樓盤是本想期待年末價(jià)格回升的時(shí)候再開盤銷售的，而令那些開發(fā)商措手不及的是，在目前這樣的市場狀況下，這些樓盤將不得不低價(jià)上市，給市場帶來新的價(jià)格競爭；此外，2006年新盤供應(yīng)量又將比2005年提高1/4。隨著市場供應(yīng)的不斷增加，投資、投機(jī)需求被極大遏制；市場不可避免地出現(xiàn)供大于求的情況，降價(jià)，將會是開發(fā)商必然的選擇。而購房者們也會盼來幾年不見的買方市場。
今年的樓市已經(jīng)結(jié)束，而來年又會如何？業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為：降價(jià)將持續(xù)到明年的第一季度。而此后的2006年市場，將在不斷的震蕩調(diào)整中進(jìn)行。衛(wèi)明不動產(chǎn)營銷智庫負(fù)責(zé)人蔡為民表示：春節(jié)前后一直都是樓市的淡季，開發(fā)商惟有用降價(jià)來增加銷售。因此，明年的第一季度仍將繼續(xù)降價(jià)。“這一階段中，市場上會出現(xiàn)一些價(jià)廉物美的房源，比較適合自住者。而對于投資而言，明年一年的市場并不會有太大波動，追求短期炒作的投資者將會失望。”
“一季度以后，市場將開始進(jìn)入持續(xù)的震蕩調(diào)整期，開發(fā)商將在這一時(shí)間段里受到比較大的考驗(yàn)。這一現(xiàn)象將要持續(xù)到明年年底，2007年市場將會好轉(zhuǎn)，我非常看好。”中房指數(shù)研究院(華東)副院長陳晟分析。
漢宇地產(chǎn)市場研究中心認(rèn)為，綜合來看，上海房地產(chǎn)市場下一步的變化有兩種可能：一、投資需求再次釋放，樓市重新向上發(fā)展(這種可能性目前來看很小)；二、開發(fā)商等賣方在市場的壓力下被迫降價(jià)，樓市回歸自住方向并漸趨理性；從上海城市發(fā)展角度看，降低投資者和人才的留滬成本，促進(jìn)上海的全面發(fā)展而不是僅僅房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，應(yīng)該說是政府的理性選擇。
樓市的下調(diào)，作為2005年上海房地產(chǎn)市場的主旋律，使得開發(fā)商、投資者不得不在心底里承認(rèn)，樓市黃金時(shí)期已經(jīng)告一段落，要迎來調(diào)整階段，但上海的樓價(jià)究竟能下調(diào)多少？是否會和股市一樣，一跌到底呢？無論從哪個(gè)角度來看，這種可能性都是不存在的。
事實(shí)上，上海樓市的調(diào)整在春季的政策推動下，主要還是遵循著市場自身的規(guī)律在運(yùn)作。當(dāng)投資需求被徹底抑制以后，整個(gè)市場的需求變得較為單一——自住需求。而市場目前下調(diào)底部，也就是平衡點(diǎn)，關(guān)鍵在于自住需求的承受能力上限在哪。經(jīng)濟(jì)學(xué)上所謂的有效需求，就是具有消費(fèi)能力的需求。目前市場各方面探討很多的說法是，上海的房地產(chǎn)市場價(jià)格應(yīng)該在某一個(gè)階段或區(qū)間穩(wěn)定，因?yàn)樗陨淼膬r(jià)值就是如此水平；這種說法，以目前市場來看，只是一個(gè)方面，存在片面性。在需求能力不足的情況下，僅僅強(qiáng)調(diào)價(jià)值本身無濟(jì)于事，所謂有價(jià)無市就是這種情況。更何況，事實(shí)上上海的大部分房產(chǎn)目前的價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了它的實(shí)際價(jià)值，調(diào)整是使其價(jià)格回歸價(jià)值區(qū)。因而，從這一角度上來探討上海的房地產(chǎn)市場下調(diào)底部，以及合理的價(jià)格區(qū)間，其實(shí)還是一種賣方市場的心理，與實(shí)際情況不相符。
但是，并非說上海的房地產(chǎn)市場的下調(diào)沒有底部。恰恰相反，底部確實(shí)存在，而且這個(gè)底部確實(shí)會比自住需求的實(shí)際消費(fèi)能力更高。國際一般慣例是，大都市房價(jià)一般在該城市中等收入人員年收入的八九倍，目前上海的這個(gè)比例超過30甚至40倍。尤其是內(nèi)環(huán)以內(nèi)的樓價(jià)，是大多數(shù)工薪階層收入的人一生都無法購買的。客觀分析看，所謂高檔物業(yè)是為成功人士及海外人士準(zhǔn)備的這種論點(diǎn)，其實(shí)是開發(fā)商們的自戀，這種在樓市迅速上漲的階段中出現(xiàn)的現(xiàn)象，只能說明上海房地產(chǎn)市場確實(shí)一度存在著近乎偏執(zhí)的不理智；而這種情況的扭轉(zhuǎn)，只能通過一次長期的、有效的調(diào)整階段來達(dá)成。(鄧旭）
