中新網12月30日電 據《新聞晨報》報道，買了房，怎么來維護自己的業主權益？據近日一項有關物業糾紛案例的調查表明，在近2年的物業糾紛中，有超過7成比例的矛盾主要集中在公共設施權屬、物業管理費用、物業管理合同等幾個比較典型方面，比如開發商將會所賣給個人、承諾的物業管理費用免費卻不實行等。

　　物業管理費難收繳、公共設施主人是誰？……讓我們來關注物業九大典型糾紛。

　　關注1　公共設施的主人究竟是誰

　　近日，上海市某樓盤的地下停車庫被開發商賣給了個人，使得小區的停車費用漲價，造成車庫有空位而業主卻無法停車的現象，間接侵害了業主的利益。而部分小區的公共配套設施比如商鋪、會所等被出讓給個人的現象也不在少數，并且出讓之后因為這些公共配套設施的經營范圍和功能的改變，不再作為小區的配套服務所引起的矛盾，也已經開始成為物業管理方面的主要焦點之一。

　　[解讀]

　　這類糾紛其實牽涉到的問題就是小區的公共配套設施的“主人”到底是誰的問題，究竟是開發商還是全體業主。在《物業管理條例》中，目前只對停車位作了相關的明確規定，即“小區內的機動車停車場(庫)，應當提供給本小區內的業主和使用人使用。停車位不得轉讓給小區外的單位和個人；停車位有空余的，可以臨時出租給物業管理區域外的單位和個人。”而沒有對共用設施和共用部位的權屬等問題作出規定。

　　同時，目前物業部分在共用設施、共用部位的權屬問題還涉及到維修和費用的承擔問題。比如哪些部位、設施、設備屬于全體業主共同共有；哪些屬于部分業主共同共有；未分攤共用建筑面積的地下停車庫權屬，應屬全體業主還是屬于開發商，如果屬于全體業主，權證應如何發放、保管、使用，收益應如何處理，維修基金如何籌集、如何分攤。而對于開發商已出售的地下停車庫應如何處理，對于開發商建設的地面多層鋼結構移動車位的權屬應如何認定，部分業主或個別業主是否能對此提起訴訟，部分業主或個別業主對共用設施、共用部位的收益如何處理能否提起訴訟等，目前尚沒有明確規定。

　　[解決方法]

　　這一系列問題目前有待相關部門制定相關法規。不過總的來說，業主們還需提高自身的維權意識，及時發現問題進行解決。

　　關注2　簽物業委托合同還是服務合同

　　據了解，目前很多小區的業主委員會與物業管理簽訂合同時，往往對于物業合同的性質沒有明確定義，有部分小區中雙方簽訂的是“服務合同”，而有部分小區中雙方簽訂的則是“委托合同”。

　　據悉，這方面的混亂使得目前最高法院案由分類中，涉及到物業管理合同的，既有服務合同糾紛，又有物業管理糾紛；而法院受理物業管理糾紛案件時，部分案件的案由定為服務合同糾紛，部分定為物業管理糾紛，還有定為損害賠償和財產權屬等其他案由。

　　[解讀]

　　這主要是因為對于物業管理服務合同的認識不同。據分析，如果雙方簽訂的是物業委托合同性質的，那么就代表著由業主委托物業管理企業對小區進行管理，業主與物業管理企業是委托與被委托關系。

　　如果一旦小區的管理出現了問題，比如遭到盜竊等，那么其后果將與物業公司沒有任何關系；同時由于委托合同的委托人依法可任意終止合同，而不需要任何理由，也不利于小區物業管理的穩定性。

　　[解決方法]

　　在簽訂物業管理合同時，需要注意的是合同的性質應該為服務合同，而不是委托合同。其最簡單的方法是先看物業合同的名稱，如果是服務合同，一般這個合同的名稱是“物業管理服務合同”，而不是“物業管理委托合同”，同時，在合同的條款中，如果是委托合同，一般會表現為“甲方委托乙方”，而服務合同則一般是“甲方為乙方提供服務”。

　　關注3　物業管理費

　　近期牽涉到物業管理費的主要有兩個方面的內容，一個是物業管理費究竟包含了一些什么費用，由于相關條例出臺后，“物業管理費”的包含費用項目與以往有所不同，而部分物業公司在給予業主的收據上往往只標明“物業管理費”5個字，所以容易導致業主們對于其概念的含糊而產生糾紛。另一個矛盾比較集中的是物業管理費收不到的問題，這主要體現在少數開發商在房屋銷售低潮時，經常許諾減免部分業主物業管理費，待業主入住后，物業管理企業卻不予兌現；有些則是其他業主對減免物業管理費的做法堅決不同意，造成業主之間、業主與物業管理企業之間的矛盾。

　　此外，同一物業小區，相同的商品房因國家房改政策實施，產生了不同性質房屋，造成物業管理收費標準不統一，部分業主認為物業管理未實現同質同價的原則，因此也產生矛盾導致管理費無法收繳等現象。

　　[解讀]

　　由于“物業管理費”是個大概念，一般來說是指保安費、保潔費、保綠費、管理費4項，但對于很多業主來說，很容易把這4項內容與額外的日常公共設施設備維修費以及電梯水泵運營能耗費等摻合在一起。同時，由于物業管理公司在收取了物業管理費用后，有的開發票、有的給收據，使得很多業主對于自己繳納的“物業管理費”究竟包含了一些什么內容不甚清楚。因此，在某些小區里其收繳率相當低，有的甚至低至20-30%，使得物業管理難以為繼，造成其他已繳費業主的心理不平衡。《物業管理條例》第四十一條只講了合理公開收費問題，而基本物業服務費由哪些構成沒有羅列出來，造成應該付的不付，而不該付的也付的怪現象。

　　同時，造成物業管理費的欠費糾紛，除了物業管理企業服務不到位、開發商遺留問題為主要原因外，物業管理收費標準不明確，不能體現質價相符的原則是重要原因。而目前仍然有部分業主對物業管理費的定價缺少相關知識，物業收費忽高忽低，造成業主與物業管理企業矛盾重重，這種情況在前期物業管理上尤為突出。

　　[解決方法]

　　在收費方面，物業公司應該在給予業主的相關物業管理費用繳費收據上，將相關的收費目錄名稱和費用全部羅列清楚，不能簡單地以一個“物業管理費”的名稱來取代其中各類的費用名稱。

　　關注4　業主大會越權業主該怎么辦

　　小區的業主大會難以召開，即使召開后也存在已經成立的業主大會換屆難、業主委員會交接難的問題，也是近期物業方面矛盾比較集中的一個方面。同時，由于業主委員會、物業管理企業的運作缺少相關監督，侵害業主權益的事件不斷出現，比如業主所享有的大會討論事項的表決權、制訂修改公約和大會議事規則權、選舉及解任業主委員會成員權、監督業主委員會和物業管理企業履行職責等權利，在實踐中經常被侵犯等引出了不少矛盾和糾紛。

　　[解讀]

　　現行《物業管理條例》對這個方面的規定較為簡單，沒有對無業主大會非訟程序進行配套的相關法律法規，執行中存在諸多問題，比如業主對業主委員會、物業管理企業的運作如何有效監督，對業主大會選任事項意見不一，業主大會、業主委員會的不適當決定、侵害利益等是否可通過訴訟解決等。

　　總的來說，業主作為物業管理區域內物業的所有權人，不僅對建筑物專有部分享有專有權，對共用部分享有共用權，同時作為小區成員還享有成員權，業主通過業主大會的形式，在物業小區的框架的范圍內進行民主管理、自我管理，通過民主協商，個人利益服從共同利益，少數人的利益服從多數的利益，采取多數決或絕對多數決的方式決定小區物業管理、處分、使用等事項。

　　[解決方法]

　　業內人士建議，業主可以采用在業主大會內部設置監督部門等方式，來避免業主大會的越權行為等。

　　關注5　開發商與物業管理的“父子關系”

　　如今部分與開發商互為“父子關系”的物業管理公司，很容易出現對于房屋質量等問題不重視，以及開發商和物業管理公司之間互相“踢皮球”的現象。尤其是在在涉及開發商利益時，物業管理企業常對開發商予以袒護，造成業主與物業管理企業矛盾加重，業主往往以拒付物業管理費來抗拒，加之小區業主大會、業主委員會遲遲無法成立，前期物業管理時間很長，有的長達七八年，矛盾越積越深。

　　[解讀]

　　《物業管理條例》第二十四條規定了房地產開發與物業管理相分離的原則，應通過招投標的方式選出物業管理企業。但到目前為止，大多數小區物業管理企業均是由開發商派生出來的，即便實行招投標，由于難以真正建立公平競爭的招投標機制，開發商派生出來的物業管理企業仍處于優勢地位，往往是其中標，這種建設與管理的“父子關系”依然普遍存在。

　　當物業出現質量或銷售時不切實際的承諾等涉及開發商的問題引發糾紛后，物業管理企業常以其與開發商是兩獨立法人，無任何關系拒絕處理，而開發商往往是項目公司，一個小區成立一個項目公司，建設完成結算完畢后就不存在了，售后服務、保修等矛盾無法解決。

　　[解決方法]

　　入住小區的業主們在符合條件后，也就是說小區內房屋出售并交付使用的建筑面積達到50%以上，或者首套房屋出售并且遠交付使用已經滿2年的，一定要及時召開業主大會會議成立業主大會，來維護自身權益。

　　關注6　誰做糾紛訴訟人？

　　由業主大會還是繼續由業主委員會代表全體業主參加訴訟，這是當前法院在審理此類案件時遇到的突出問題。

　　[解讀]

　　據了解，在《物業管理條例》出臺之前，上海法院依據《上海居住物業管理條例》，規定由業主委員會代表全體業主參加訴訟，解決物業小區涉及全體業主共同利益訴訟的問題。而《物業管理條例》出臺后，業主委員會的作用發生了變化，《上海居住物業管理條例》規定，業主委員會是在物業管理區域內代表全體業主對物業實施自治管理的組織。《物業管理條例》則規定物業管理區域內全體業主組成業主大會。業主大會應當代表和維護物業管理區域內全體業主在物業管理活動中的合法權益，業主委員會是業主大會的執行機構。

　　[解決方法]

　　在涉及到小區共公共設施設備和公共利益的物業管理糾紛時，必須由業主大會的名義起訴，并且需要得到具有表決權的2/3業主通過。否則以業主委員會的名義起訴，否則有可能要承擔敗訴的責任。

　　關注7　物業公司究竟是管理還是服務？

　　由于物業管理尚未形成規范的市場機制，物業管理企業不嚴格按物業服務合同履行、不按規章制度辦事等忽視業主的合法權益的事件時有發生，不少物業管理企業將自己凌駕于業主之上，收費標準模糊不清，多收費，少服務，質價不符，任意調價；處理問題和解決矛盾方法簡單生硬，打罵業主時有發生。

　　[解讀]

　　《物業管理條例》除規定物業管理的服務義務，同時賦予了其維護物業安全、物業合理使用的一定社會管理責任，但法規并未賦予物業管理企業任何的一點權力。表現在物業管理企業對業主違反法律法規、業主公約和業主臨時公約僅有告知、制止、報告的權利，并沒有處罰權和措施權；從理論上分析，物業管理企業并非物業所有人，它是受物業所有人委托或合同約定管理小區物業和秩序，其對物業所有人處分自己財產的管理權也有限的，不具有權利源，其是否有訴訟的請求權法律規定不明確，存在較大爭議，造成業主違規搭建、裝修、拆除承重墻等危害其他業主的行為無力阻止。

　　[解決方法]

　　此類矛盾在近期發生的數量較多，主要解決方法需要物業公司對自身的意識進行調整，物業公司是以服務為主而不是管理為主。

　　關注8　業主與物業公司權利義務不對等

　　這方面主要體現在對于業主欠交物業管理費以及違章搭建的處罰規定較少，造成業主無論有什么原因不滿，都以拒交物業管理費來抗辯。另外在目前法律框架下，缺少住戶與所有權人的區分和規制，對非業主使用房屋而拒交物業管理費的現象，無任何制約措施。

　　[解讀]

　　雖然《物業管理條例》第一條就規定應當維護業主和物業管理企業的合法權益，但在后面具體條文中，對物業管理企業的相關法律責任規定多，而對業主的法律責任只有兩三條原則規定，約束力明顯不夠，在業主權益保護方面，對業主權利則規得定較為詳細明確，而對業主違反義務如何承擔責任的規定則不明確、不具體，有的甚至就根本沒有羅列出來。在實際管理中，對于違規裝修、亂停亂放、私搭亂建等現象，依據現行條例，物業管理企業管理力度有限，業主大會、業主委員會管理缺乏程序規定和具體措施，難度較大；相鄰相關業主在未直接損害其利益時，大多采取明哲保身的處事原則，有的甚至侵害到自己身上了也不敢出來交涉，反而遷怒于物業管理企業不幫他出面解決問題，多數也不愿出面反映；物業管理企業管理權限受到限制，目前也爭議較大。

　　[解決方法]

　　這方面仍然有待相關法規進行完善。

　　關注9　小區之間如何劃分

　　這類方面的矛盾糾紛主要體現在小區與小區之間因為封閉式小區封閉通路，導致別的小區行路不順而引發的矛盾；或者是在兩個小區合并時，由于不同品質樓盤的性價比等等因素，間接導致高品質樓盤貶值、低品質樓盤的升值的現象。

　　[解讀]

　　《物業管理條例》關于管理區域的劃分在第九條里原則規定應以共用設施設備、建筑物的規模、社區建設等綜合因素來考量，具體授權地方政府制定實施細則。而本市的相關規定也比較原則，在實踐中也難操作，造成此類案件久拖不決。

　　[解決方法]

　　比如何為自然街坊，以哪個年代為準，以誰的標準來劃分，以及何為封閉小區，是物理狀態封閉，還是法律狀態封閉，尚無一個明確的科學的解釋。對于凡是其設置的設施設備是共用的可以劃分為一個管理區域的規定，在有些糾紛當中就那些設施設備應該算共用存在較大爭議，是只要滿足一件設施設備就可，還是需要全部設施設備，目前沒有定論。 (秦佳 陳世福)