中新網1月20日電 據《京華時報》報道，由于2005年受到宏觀調控的影響，不少開發商放緩了開發的步伐。但是2006年開發商們估計會扛不住了。一方面是資金壓力，另一方面則是北京市政府已經加大對囤積土地的治理力度。去年收回的45宗土地就是一個信號，這45宗地收回的原因是開發商未能按約定的期限付清全部地價款。因此，2006年北京房地產市場新盤放量已經勢不可擋。

　　新盤入市量至少2500萬平方米

　　去年，政府供地計劃沒有完成。因此據中原地產預測，更多的土地將會在2006年推出，隨著總量的擴大，土地交易會日趨活躍。

　　2004年8·31過關的住宅項目用地就有191個，規劃建筑面積3265萬平方米。而從北京市建委公布的統計數據可以看出，2005年1-10月份，全市商品住宅新開工面積1265.5萬平方米，預計2005年全年，商品住宅新開工面積將在1500萬平方米左右。這樣看來，僅8·31過關項目就有1765萬平方米沒有供應。加上2004年、2005年公開出讓地塊的700多萬平方米建筑面積，今年至少有2500萬平方米的商品房可以進入市場。

　　同時，五環以內部分大盤原定于去年下半年開盤銷售，宏觀調控后開發商便捂盤惜售，最近也有捂不住的跡象了。因此，2006年年中可能會出現住宅項目集中上市的現象。據偉業顧問統計，2006年至少有260個新盤上市。

　　另外，像廣渠路6號地、溫泉鎮中心用地，在去年本來會入市，但是由于種種原因沒有上市供應，而在今年將會形成有效入市土地。這兩塊地規模很大，特別是前者，一旦入市，考慮到奧運的開發檔期，開發商拿地后就會立刻開發。

　　據中原地產、偉業顧問控股等公司統計數據顯示，京東依然是2006年放量最多的區域。大約有30多個項目入市，開發量達到1000多萬平方米，成為北京樓市的領跑者。

　　朝陽北路依舊是2006年京城一個熱點開發區域，至少有8個新住宅項目入市銷售。朝陽路及朝陽北路、姚家園區域現在已知的有銀谷大廈房地產開發有限公司開發的一個住宅項目以及金隅嘉業的一個中高檔住宅項目、新華聯集團的新華聯麗景，緊鄰珠江羅馬家苑的銀帆西雅圖項目。北京海潤創速房地產開發有限公司開發的京棉新城也有望在上半年投入市場，由潤豐房地產開發有限公司開發的42萬平方米的潤楓水尚也將面市。同時首旅集團朝陽北路項目和位于朝陽路太平莊區域建筑面積達到10萬平方米的阿曼公寓項目也將于今年進入市場，還有今典集團建筑面積達到40萬平方米的蘋果派。

　　2006年朝陽公園東邊建筑面積達到200萬平方米的泛海國際居住區將成為朝陽公園區域2006年熱點大盤。在公園5號旁邊的公園17號項目。此外該區域東山墅開發商將在其別墅周邊開發一個高檔公寓項目，陽光股份則有可能在陽光上東南邊，東四環路里邊推出一個大體量的高檔地產項目。

　　在東南方向八通線沿線，東一時區項目西邊中聯置地將打造一個建筑面積達100多萬平方米的項目，高碑店路獨棟別墅CBD高爾夫球會別墅也是今年入市。建筑面積為30萬平方米的柏陽景園將開發成為一個高品質的住宅產品，北京鴻坤偉業公司也將在南磨坊推出南磨坊花園洋房項目。百子灣地區金都杭城2期、后現代城四期、沿海賽洛城后期等入市。另外，后現代城開發商還將在金都杭城南邊開發一個住宅項目，在富力城北邊，占地5萬平方米的合生國際花園預計在2006年3月開盤，而城建集團建筑面積為10萬平方米的城建CBD一項目寫字樓和酒店也將于2006年進入市場。東北方向主要包括望京建筑面積達到80萬平方米的望京東湖項目以及建筑面積達到36萬平方米的奧運村住宅項目。

　　馬駒橋區域在2006年將有100萬平方米的土地推向市場。包括珠江地產開發30萬平方米的項目、上海復地開發15萬平方米的項目、北京卓越地產開發15萬平方米項目。如果加上馬駒橋鎮生活起步區C1、C2、C3地塊的50萬平方米，目前可以知道的該區域的開發面積將超過100萬平方米。另據了解，還有一塊“北京國家環保產業園區”住宅和公建用地，面積達到31萬平方米，有可能也會在今年入市。

　　再看通州中心區域，從目前統計的數據來看，2006年通州區域則至少有5個新項目入市，其中包括通州福瑞地產將在通州推出一個50萬平方米的項目(梨園小鎮二期)，銀信公司在通州北苑環島打造一個花園酒店公寓項目，君合地產33萬平方米的自由小鎮項目，而通州區域高檔別墅項目國華園也將在今年入市銷售，“梨園鎮小稿村國有土地使用權”土地也將在今年進入市場。

　　北五環外十幾個別墅項目入市

　　別墅項目由于受到土地開發期限的影響，即便在新盤較少的2005年都有很可觀的放量。2006年，別墅依然勢頭不減。據記者統計，北五環外有多個別墅項目入市。

　　由北京廣廈富城置業有限公司開發的棕櫚灘，緊鄰機場高速楊林出口，一期規劃建設占地面積約247畝，由178棟獨立別墅構成，預計2006上半年正式推出。順義的萬萬樹MO鄄MA，目前正在調整規劃，將于今年4、5月份推向市場，新推出的產品占地386畝，總建筑面積10萬平方米。

　　而由北京財富地產開發的財富公館，每套建筑面積將近1500平方米，售價2000萬元。項目今年3、4月份開盤。富力在京的首個別墅項目也將于今年開盤。該項目總占地約20萬平方米，總建筑面積約10萬平方米，項目以獨棟別墅為主。沿海集團在大興開發的獨樹逸致項目也于今年上市。

　　此外，盛世兆業在馬坡鎮的別墅項目今年也將動工，天鴻集團在奧運水上公園附近的一個度假酒店項目，作為奧運工程的配套，預計今年也會正式啟動。

　　昌平別墅在經歷了2005年的集中放量后，2006年將又是一個殘酷的競爭年。今年上半年不僅會有6個高檔新盤集中推出，定位也都極為相似，產品類型都以獨棟為主，銷售均價大多在10000-16000元/平方米。

　　其中壹千棟、大河之翼、復地元墅的體量較大，今年入市體量分別在500、491、300棟左右，而東方普羅旺斯、中海瓦爾登湖、麥卡倫地也都會有100多套入市。

　　新入市項目以中高檔產品為主

　　從目前記者統計到的新開發項目來看，住宅類型主要是中高檔住宅。

　　眾所周知，東部一直是京城高檔住宅產品的集中地，以朝陽公園、三元橋及CBD為核心的區域集中了東部近80%左右的高檔住宅產品。2005年這些區域新開盤地產項目的平均銷售價格已經超過8000元/平方米。

　　2006年也不例外，京東區域釋放出來的住宅產品依舊走高端路線。像前面提到的朝陽北路、朝陽公園、百子灣、望京等區域，產品多是中高檔。產品類型以高檔公寓為主，而整體區域平均銷售價格也將在8000元/平方米左右。

　　土地的稀缺性使西部和北部的開發更多地表現在高檔項目上。據北京成業行預測，亞奧板塊在奧運村規劃的實施和奧運商機的逐漸顯現下，商務氛圍將更加濃郁，商住公寓需求的擴大將帶動此類項目逐漸增多。

　　2005年一些通過招拍掛方式拿地的成本增加，開發商要獲得比較高的利潤，就傾向于開發中高檔住宅產品。比如北京金地集團去年12月份通過公開拿得通州馬駒橋土地將于2006年進入市場進行開發銷售，由于該土地的成本就達到2300元/平方米，因此金地集團推出該項目的銷售價格將達到6000元/平方米，而目前該區域產品的銷售價格一般在4500元/平方米。而華潤去年拿到的清河土地，折合地價為3654元/平方米。目前周邊的房價已經達到7000元/平方米，預計華潤集團將要開發的項目售價不會低于7500元/平方米。

　　至于廣渠路6號地(也就是北京吉普地塊)，據中原地產數據顯示，該地區的產品類型多樣，價格區間分布為7000-11000元/平方米。因此，一旦該地塊入市，開發的產品也屬于中高檔住宅。(趙麗萍)