中新網(wǎng)1月23日電 據(jù)《中國經(jīng)營報(bào)》報(bào)道，“緩沖期”將被大幅壓縮甚至取消，是地方國土系統(tǒng)試圖通過穩(wěn)定土地供應(yīng)穩(wěn)定地價(jià)，進(jìn)而穩(wěn)定房價(jià)的一種努力。
北京閑置用地處置正在提速。16日的消息稱，今后對于拖欠土地出讓金以及閑置未開發(fā)的土地，在國土局解除國有土地出讓合同的同時(shí)，規(guī)劃、建筑、立項(xiàng)、工程等方面的許可批復(fù)將自動(dòng)失效，先前兩者之間存在的“緩沖期”逐步縮短并最終取消。隨后，一位國土局的官員證實(shí)了這一消息。
此前，上海已清理閑置土地2100公頃，寧波、杭州等地的相關(guān)工作也已陸續(xù)提速。在國務(wù)院卡死增量土地來源的背景下，大型城市的目光早已轉(zhuǎn)向存量。閑置土地清理雖然艱難，卻必須提速。
“緩沖期”退場
1月16日，始自2005年下半年的“收地風(fēng)暴”終于有了下文：摩根中心、太平洋城、東潤大廈、超越欣園以及王府井危改H1地塊在解除國有土地使用權(quán)出讓合同之后，又被取消了規(guī)劃、建筑、項(xiàng)目、工程方面的批準(zhǔn)文件。至此，在經(jīng)歷了半年之后，這五宗土地已經(jīng)徹底被北京市國土局收回。
北京市國土局的一位官員明確表示：“今后，解除國有土地使用權(quán)出讓合同將和取消立項(xiàng)批復(fù)文件、規(guī)劃意見書、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證同時(shí)進(jìn)行。”這意味著，“緩沖期”將逐步淡出歷史舞臺。
從2005年下半年開始，北京市國土局相繼公布收回了45宗國有土地的使用權(quán)，上述5宗土地便在其中。“當(dāng)時(shí)還是留給了他們時(shí)間，要求他們補(bǔ)足土地出讓金，從公布收回到取消配套許可文件，已經(jīng)將近半年。”北京市國土局的一位工作人員表示。
在業(yè)界，這半年的時(shí)間被稱為“緩沖期”，因?yàn)橹挥腥∠艘?guī)劃、建筑、立項(xiàng)、工程的許可文件，開發(fā)商才等于完全喪失了對地塊的開發(fā)權(quán)。“通常情況下，在國土局公告收地，到取消‘四證’之間的這段時(shí)間，彌補(bǔ)好自己的過失，土地的開發(fā)權(quán)通常還會還給你。”一位深有體會的地產(chǎn)商如是說。
2004年，該地產(chǎn)商手中的一塊土地因拖欠土地出讓金和延遲開工等原因，瀕臨被國土局收回。但正是在“緩沖期”中補(bǔ)足了拖欠的土地出讓金，并及時(shí)開工建設(shè)，國土局最終并未將他所開發(fā)的土地作為閑置用地收回。但是，在現(xiàn)在看來，他和他的項(xiàng)目很可能會成為“緩沖期”的最后一批受益者。
“逼存量”動(dòng)因
據(jù)了解，目前北京市2006年的供地總量已基本確定在6000~7000公頃之間，其中住宅用地1590公頃，總體水平與去年基本持平。參與供地計(jì)劃編制的建委官員表示，詳細(xì)的供地計(jì)劃有望在一季度末正式出臺，而這樣的數(shù)字中肯定將包括盤活存量土地而形成的供應(yīng)。
這就是“緩沖期”將被大幅壓縮甚至取消的原因，因?yàn)楸P活存量土地形成供應(yīng)，是國土資源部對地方國土系統(tǒng)突出的總體要求，同時(shí)也是地方國土系統(tǒng)試圖通過穩(wěn)定土地供應(yīng)穩(wěn)定地價(jià)，進(jìn)而穩(wěn)定房價(jià)的一種努力。
“這是一個(gè)信號。”北京市國土局法規(guī)處處長丁世華表示，2006年北京將加強(qiáng)對閑置土地的清理整頓，凡不符合規(guī)定的項(xiàng)目或開發(fā)商無力開發(fā)的閑置項(xiàng)目都將逐步收回。此前，七部委聯(lián)合檢查組在對北京進(jìn)行檢查之后，認(rèn)定的閑置土地面積共有60萬平方米。
在另一座土地同樣緊缺的特大型城市上海，更是明確了“控增量，逼存量”的策略。《關(guān)于上海市閑置土地處理的情況》顯示，截至目前“全市已經(jīng)開工或收回調(diào)整的土地共298幅，面積2100公頃，共有未動(dòng)工建設(shè)兩年以上經(jīng)營性土地面積1262公頃，中心城區(qū)190公頃”。而2004年上海對外公布的閑置土地總量為3670公頃，閑置土地清理效率卓著。
上海房屋土地資源管理局副局長陶校興甚至對區(qū)縣明確表示：“把存量的先消化掉，再來找我爭取指標(biāo)。”而與上海毗鄰的寧波、杭州等城市，也在省國土資源廳的安排下，開始加大閑置用地的清理力度，以盤活存量土地。
地方國土系統(tǒng)“逼存量”的“熱情”來自于國務(wù)院對農(nóng)用地轉(zhuǎn)用的嚴(yán)控。從2003年開始，國務(wù)院開始對農(nóng)用地轉(zhuǎn)用“收權(quán)”，“500畝以上農(nóng)用地轉(zhuǎn)用須報(bào)國務(wù)院審批”。大型城市增量土地來源壓力驟增。2005年全年，全國農(nóng)用地轉(zhuǎn)用的指標(biāo)只有4000畝，2006年的指標(biāo)也不會有“大的增長”。
即便如此，本已不多的指標(biāo)還將主要用于“國家重點(diǎn)建設(shè)工程項(xiàng)目”的土地供給，“比如奧運(yùn)場館，重大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等。”一位內(nèi)部人士表示，言外之意，真正能夠用于經(jīng)營性出讓的，少之又少。在這樣的情況下，特大型城市不得不將主要精力集中在“逼存量”上。
“新問題”浮現(xiàn)
“對于閑置用地的處置，北京市現(xiàn)有的政策貯備已經(jīng)十分健全，沒有必要再出臺新的政策。”北京市國土局副局長張維如是說。但是，相比于北京、上海主管部門提高閑置用地處置效率的強(qiáng)烈訴求，現(xiàn)實(shí)領(lǐng)域內(nèi)的情況依然復(fù)雜，諸如拆遷和連帶一級開發(fā)造成土地閑置的問題開始出現(xiàn)。
盡管北京市國土局方面拒絕透露去年公告收回的另外40塊土地目前的狀況。但從有關(guān)方面獲知，有一部分項(xiàng)目仍然未補(bǔ)繳土地出讓金，但出于綜合原因，這些項(xiàng)目的相關(guān)許可文件也并未被取消，這其中，與一級開發(fā)的牽連甚大。
“這塊地現(xiàn)在還在我們手里。”萬年花城副總經(jīng)理黃璽慶的態(tài)度十分明確。2005年8月，萬年花城C10地塊被北京市國土局公告收回，但時(shí)至今日掌握的情況是，該地塊仍未補(bǔ)繳拖欠的土地出讓金，不過，該項(xiàng)目并未出現(xiàn)在16日的“最終收地”名單上。
對此，黃璽慶給出了這樣的解釋：“政府收回的是土地協(xié)議轉(zhuǎn)讓權(quán)。也就是說如果我們完全繳納土地出讓金，在一級開發(fā)完成后自動(dòng)擁有二級開發(fā)權(quán)。但土地現(xiàn)在由于沒有按時(shí)交錢，因此土地一級開發(fā)結(jié)束后要上交給土地整理中心，然后進(jìn)行招拍掛。”后來，據(jù)了解，這塊土地也牽扯到了正在進(jìn)行的拆遷問題。類似的問題，在北京的閑置土地中，不是少數(shù)。
上海的情況也十分類似：目前上海真正的閑置土地還有1000公頃左右，本來上海市約有3600公頃閑置土地，其中外圍的2000多公頃已經(jīng)由各個(gè)區(qū)縣消化掉了。而剩余的1000公頃，則因涉及拆遷、規(guī)劃調(diào)整等問題閑置，這些土地才是考驗(yàn)政府的真正難題。(李樂）
