中新網(wǎng)2月7日電 據(jù)《中國(guó)青年報(bào)》報(bào)道，在眾多物業(yè)糾紛中，業(yè)主起訴物業(yè)公司少有勝訴，而北京美麗園小區(qū)業(yè)委會(huì)日前卻迎來了一場(chǎng)勝訴。“我們成功地?cái)D掉了物業(yè)費(fèi)里的水分。”該小區(qū)業(yè)委會(huì)主任雷霞說。按照北京市第一中級(jí)人民法院2005年12月下達(dá)的終審判決書，在原價(jià)每平方米2.72元的物業(yè)費(fèi)中，被擠出的“水分”最多約1.14元。
這場(chǎng)訴訟被輿論視為“揭開了物業(yè)收費(fèi)的黑幕”，以及業(yè)主理性維權(quán)的勝利。
“擰干濕漉漉的物業(yè)費(fèi)”
在這個(gè)房?jī)r(jià)如今已接近每平方米1萬元的小區(qū)內(nèi)，這場(chǎng)物業(yè)糾紛源于2002年年底第一屆業(yè)主委員會(huì)成立。該屆業(yè)委會(huì)經(jīng)過核查，對(duì)鴻銘物業(yè)公司每平方米2.72元的物業(yè)費(fèi)的測(cè)算產(chǎn)生了疑問。
他們發(fā)現(xiàn)，物業(yè)費(fèi)中的水泵費(fèi)，并非按照實(shí)際使用的1組2臺(tái)變頻水泵收費(fèi)，而是按照原規(guī)劃中30組60臺(tái)的高壓水泵來收費(fèi)；電梯的維護(hù)與運(yùn)行費(fèi)，也按照規(guī)劃中的118部來收費(fèi)，而實(shí)際運(yùn)行的只有111部。此外，有關(guān)文件規(guī)定按戶收費(fèi)的保安費(fèi)、保潔費(fèi)、垃圾清運(yùn)費(fèi)等均按平方米收費(fèi)；室內(nèi)中小修費(fèi)，不論是否委托給物業(yè)公司，一律照收。并且，這每平方米2.72元的物業(yè)費(fèi)中，還包含了有關(guān)文件規(guī)定不得收取的共用天線管理費(fèi)。
該屆業(yè)委會(huì)與鴻銘物業(yè)公司多次就降低物業(yè)費(fèi)進(jìn)行了商談。2003年6月，雙方協(xié)商的結(jié)果是將物業(yè)費(fèi)下調(diào)至2.65元，同時(shí)停車費(fèi)由每年1600元降至1300元。但這一收費(fèi)最終因?yàn)闃I(yè)主分歧大而未能施行。
2004年8月，新一屆業(yè)委會(huì)選舉成立，同年10月8日備案成功。而在此期間，2004年10月1日，鴻銘物業(yè)公司發(fā)布了新的物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。新標(biāo)準(zhǔn)中，將按平方米收取的保安費(fèi)、保潔費(fèi)、垃圾清運(yùn)費(fèi)等改為按戶收費(fèi)；室內(nèi)中、小修，如不委托給物業(yè)公司，將不再收費(fèi)；停止收取共用天線管理費(fèi)。按照新標(biāo)準(zhǔn)，如將室內(nèi)中小修委托給物業(yè)公司，則收取物業(yè)費(fèi)為每平方米2.61元加每戶11.08元，如不委托，則物業(yè)費(fèi)為每平方米2.04元加每戶11.08元。
據(jù)鴻銘物業(yè)公司副總經(jīng)理汪建春說，至今已按照新標(biāo)準(zhǔn)，與小區(qū)1378戶業(yè)主中的1012戶簽訂了《補(bǔ)充協(xié)議》；未簽訂《補(bǔ)充協(xié)議》的，依然按照每平方米2.72元收費(fèi)。
2005年3月，新一屆業(yè)委會(huì)得到業(yè)主大會(huì)授權(quán)，向法院起訴物業(yè)公司的“不實(shí)收費(fèi)”。在業(yè)委會(huì)的13項(xiàng)訴訟請(qǐng)求中，除要求將按平方米收取的保安費(fèi)等改為按戶收費(fèi)、未經(jīng)委托的室內(nèi)中小修費(fèi)取消、停止收取共用天線管理費(fèi)等之外，還要求按照實(shí)際的水泵數(shù)、電梯數(shù)目收費(fèi)。業(yè)委會(huì)還訴稱，小區(qū)的實(shí)際住宅建筑面積為21萬多平方米，而物業(yè)公司測(cè)算物業(yè)費(fèi)時(shí)卻只按20多萬平方米計(jì)算。
如此經(jīng)法院測(cè)算下來，電梯維保費(fèi)由原來的0.441元降為0.405元，運(yùn)行費(fèi)由原來的0.606元降為0.522元；而水泵費(fèi)則由原來的0.292元降為0.008元。此外，法院還判令物業(yè)公司將3年的電梯廣告位租賃收益返還給業(yè)委會(huì)，計(jì)18萬元。業(yè)委會(huì)成員周杰律師稱，如果物業(yè)公司將2003～2005年間多收的物業(yè)費(fèi)返還給業(yè)主，將達(dá)數(shù)百萬元。
業(yè)委會(huì)主任雷霞則把這一過程稱為“擰干濕漉漉的物業(yè)費(fèi)”。
“保護(hù)私有財(cái)產(chǎn)的偉大實(shí)踐”
“這是一種通過法律途徑、理性的、有效的維權(quán)方式。”中國(guó)政法大學(xué)教授蔡定劍說。據(jù)長(zhǎng)期關(guān)注業(yè)主維權(quán)的秦兵律師觀察，目前有關(guān)商品房面積問題、質(zhì)量問題的大規(guī)模糾紛已經(jīng)過去，現(xiàn)在進(jìn)入了另一個(gè)階段，即大規(guī)模的物業(yè)糾紛。
根據(jù)北京朝陽區(qū)人民法院公布的數(shù)據(jù)，2002年該院受理物業(yè)管理糾紛194件，2003年增長(zhǎng)到650件，2004年為1898件。
面對(duì)物業(yè)糾紛，大多數(shù)業(yè)主選擇了拒交物業(yè)費(fèi)。“這是成本最低的反抗手段。”秦兵說。 拒交物業(yè)費(fèi)的結(jié)果，是業(yè)主被物業(yè)公司告上法庭。同樣來自朝陽法院的數(shù)據(jù)，該院受理的物業(yè)糾紛中，物業(yè)公司起訴業(yè)主、索要物業(yè)費(fèi)的占90%以上。
事實(shí)上，在美麗園小區(qū)的這起物業(yè)費(fèi)訴訟之前，也有業(yè)主因?yàn)椤安粷M物業(yè)公司的花賬”而拒交物業(yè)費(fèi)。本屆業(yè)委會(huì)9名成員中，大部分都曾拒交物業(yè)費(fèi)。據(jù)鴻銘公司副總經(jīng)理汪建春說，他們?yōu)榇嗽鹪V過十幾位美麗園業(yè)主，并幾乎都勝訴。
在北京，不久前，朝陽法院即動(dòng)用“堵被窩”的方式對(duì)欠費(fèi)業(yè)主進(jìn)行強(qiáng)制執(zhí)行。而美麗園小區(qū)的物業(yè)訴訟，在秦兵看來，代表著一種理性的“尋求法律的途徑”。該小區(qū)的“維權(quán)過程值得每個(gè)業(yè)主學(xué)習(xí)”，他說。秦兵認(rèn)為，業(yè)主對(duì)物業(yè)公司的斗爭(zhēng)，“是他們保護(hù)私有財(cái)產(chǎn)的偉大實(shí)踐。”
這場(chǎng)勝訴，在業(yè)委會(huì)主任雷霞看來，至少說明“理性維權(quán)的途徑是走得通的，盡管過程很艱難”，而法院的判決，是要告訴大家，“這是一個(gè)出口”。“因?yàn)楸本┐蟠笮⌒〉男^(qū)幾乎都有業(yè)主在維權(quán)，所以才會(huì)有美麗園的勝訴。”她說，“美麗園只是比較幸運(yùn)而已。”
物業(yè)費(fèi)的兩筆賬
但是事情并不如法院判決書上呈現(xiàn)得那么簡(jiǎn)單。
勝訴一個(gè)月來，雷霞已經(jīng)給業(yè)主們舉辦了6場(chǎng)“物業(yè)費(fèi)說明會(huì)”，目的是解決業(yè)主們心中的疑慮：如果物業(yè)費(fèi)降到每平方米1.58元，目前的物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)會(huì)不會(huì)降低？物業(yè)公司到底有沒有利潤(rùn)？
來自物業(yè)公司的說法是，如果這樣收費(fèi)，“絕對(duì)干不下去”。
據(jù)鴻銘公司副總經(jīng)理汪建春說，由于物業(yè)公司是由小區(qū)開發(fā)商控股，為了配合樓盤銷售，物業(yè)費(fèi)最初的定價(jià)2.72元已經(jīng)是優(yōu)惠價(jià)。否則，僅電梯運(yùn)行費(fèi)一項(xiàng)，按照有關(guān)文件，以每年每臺(tái)54640元來計(jì)算，每月即應(yīng)收費(fèi)每平方米2.4元，而不是現(xiàn)行的0.606元。
汪建春說，此外，小區(qū)里的門禁系統(tǒng)等智能化運(yùn)行維護(hù)費(fèi)，與公共照明費(fèi)都沒有算入這2.72元中。而關(guān)于水泵費(fèi)一項(xiàng)，他承認(rèn)，實(shí)際運(yùn)行費(fèi)比現(xiàn)行0.292元要少，但絕對(duì)高于法院測(cè)算的0.008元，實(shí)際成本大約在0.16元左右。但是，“多出來的我們得拿去補(bǔ)貼智能化運(yùn)行維護(hù)費(fèi)和公共照明費(fèi)。”
鴻銘公司出示的一張收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)價(jià)目表顯示，如果“不給優(yōu)惠”，即使將水泵費(fèi)定為0.008元，不算室內(nèi)中小修費(fèi)，物業(yè)費(fèi)也高達(dá)每平米3.791元，外加每戶每月13.188元。
汪建春說，按照現(xiàn)在的“優(yōu)惠價(jià)”，光靠物業(yè)費(fèi)一項(xiàng)，根本無法盈利，需要靠小區(qū)停車位的經(jīng)營(yíng)收益來貼補(bǔ)。如果小區(qū)物業(yè)費(fèi)的交費(fèi)率能達(dá)到95%，則“能持平，略有盈余”。
汪建春算了這樣一筆賬：以每戶每月5元的保安費(fèi)為例，全小區(qū)每月保安費(fèi)收入不足7000元，根本無法支付美麗園現(xiàn)有83名保安的工資。“我們實(shí)行的是包干制，講的是綜合盈利。”汪建春說。
而雷霞則認(rèn)為，即使是包干制，業(yè)主們也有權(quán)知道“包干”在哪里。在“物業(yè)費(fèi)說明會(huì)”上，雷霞算了一筆完全不同的賬。
據(jù)業(yè)委會(huì)計(jì)算，僅電梯運(yùn)行費(fèi)、維護(hù)費(fèi)、檢測(cè)費(fèi)，物業(yè)公司一年即可獲毛利約160萬元：根據(jù)小區(qū)內(nèi)電梯實(shí)際電費(fèi)繳費(fèi)清單，一部電梯一年運(yùn)行費(fèi)約為1600元，而物業(yè)公司則按照每臺(tái)10530元收費(fèi)；電梯維護(hù)費(fèi)，經(jīng)業(yè)委會(huì)咨詢具有一級(jí)資質(zhì)的電梯維護(hù)公司，維護(hù)一部電梯的市場(chǎng)價(jià)為每年3000～4000元，而物業(yè)公司按照每臺(tái)每年9210元收費(fèi)。
業(yè)委會(huì)計(jì)算，全小區(qū)每年車位費(fèi)多繳納超過60萬元，水泵費(fèi)全小區(qū)每年比實(shí)際發(fā)生費(fèi)用多繳納50萬元。此外，業(yè)委會(huì)認(rèn)為，開發(fā)商每年還應(yīng)當(dāng)繳納物業(yè)費(fèi)200多萬元。
各項(xiàng)費(fèi)用綜合算下來，雷霞的結(jié)論是：按照每平米1.58元來收取物業(yè)費(fèi)，在不降低目前服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和質(zhì)量的情況下，物業(yè)公司一年獲取一兩百萬元利潤(rùn)不成問題。“我們完全可以心安理得地享受原來質(zhì)量的服務(wù)。”雷霞這樣告訴前來聽講的鄰居。
雷霞表示，業(yè)主要想獲得物美價(jià)廉的服務(wù)，就一定得通過招投標(biāo)，讓物業(yè)公司之間去競(jìng)爭(zhēng)，從而獲得質(zhì)價(jià)相符的服務(wù)。汪建春則表示：如果按照這個(gè)價(jià)位，鴻銘公司不會(huì)參加招投標(biāo)。據(jù)悉，鴻銘公司已經(jīng)申請(qǐng)重審此案。
而業(yè)委會(huì)目前正在進(jìn)行的工作，是爭(zhēng)取獲得業(yè)主大會(huì)的授權(quán)，以1.69元為基準(zhǔn)價(jià)招聘物業(yè)，具體價(jià)格視服務(wù)內(nèi)容而定。雷霞說，在將來的物業(yè)服務(wù)合同中，要把物業(yè)費(fèi)的使用規(guī)定得極其細(xì)致。雷霞舉例說，會(huì)具體到有多少個(gè)保安、保潔人員，房屋外墻多長(zhǎng)時(shí)間清洗一次等等，便于監(jiān)督核查，“每一分錢都要花得清清楚楚”。
美麗園業(yè)委會(huì)提醒業(yè)主，接下來還有一項(xiàng)重頭工作，即如何對(duì)2000多萬元的小區(qū)住宅公共維修基金實(shí)行監(jiān)督。
據(jù)媒體報(bào)道，美麗園訴訟案是北京首例以業(yè)委會(huì)為原告的物業(yè)訴訟。盡管從法律上講，業(yè)主個(gè)人也可以對(duì)物業(yè)公司提起物業(yè)訴訟，“但力量不夠，”秦兵說，“他們應(yīng)該成立業(yè)委會(huì)或者選舉產(chǎn)生業(yè)主代表。”而據(jù)周杰律師稱，由于物業(yè)費(fèi)牽涉到小區(qū)的公用部分，單個(gè)業(yè)主往往難以主張這部分權(quán)益。
有數(shù)據(jù)顯示，北京市共有3032個(gè)住宅小區(qū)，由2495個(gè)物業(yè)管理公司管理服務(wù)，但其中只有440個(gè)小區(qū)成立了業(yè)委會(huì)，僅占小區(qū)總數(shù)的14.5%。(包麗敏)
