中新網3月17日電 據《國際金融報》報道，中原月刊顯示，在剛剛過去的2月份，上海一手住宅市場的新增供應依舊低于同期的成交量，在售樓盤面積繼續減少，成交量的低迷使得供求比再次下挫，僅為1∶0.05。分析師認為，樓市成交量失去了配套商品房的強力支撐立刻顯出頹勢，這再次說明目前開發商面臨的市場窘境。

　　市場震蕩：交易量長期低迷

　　去年以來，上海房地產市場交易量大規模萎縮。網上房地產數據顯示，2005年一手房交易總量為1874萬平方米，二手房則為1950萬平方米。相比2004年，當時一手房與二手房平均超過2740萬平方米。而到了2006年初，交易量環比2005年12月下降高達50%。“可見量縮已成為當前市場的明顯特征。”漢宇地產中國注冊房地產高級職業經理人范偉國分析。

　　“‘十五’規劃時，上海將房地產業列為支柱產業，鑒于其對上海GDP所作的貢獻，上海政府在政策上對房地產業作了大量傾斜。而在‘十一五’規劃中，房地產受到中央宏觀調控政策的影響和控制。上海政府不可能也無必要出臺政策來激勵房地產市場的發展。可見產業結構的變化，將嚴重影響上海樓市的發展。穩中有跌，將是今年樓市的主基調。”范偉國對記者表示。

　　易居(中國)研究中心數據顯示，由于低價項目成交量萎縮，近期商品住宅成交均價出現了小幅反彈；但反彈無力，商品住宅價格整體下降趨勢較為明顯。商品住宅價格整體下降趨勢表現在：原來價格相對較高的樓盤去化速度較慢，而價格相對較低的新增或降價樓盤去化速度較快，導致商品住宅成交均價下調。

　　上個月一手住宅市場顯得異常冷清。中原監控數據顯示，全市19個區僅有8個區有新增供應，新盤上市量51.3萬平方米，比去年同期下降19.2個百分點，為近一年來新增供應的最低值。雖然大部分開發商預計3月的住宅新增供應將會有大幅的增長，并且為此積蓄力量，但是大量新盤的推出必然導致新一輪的價格大戰。

　　“今年一年都將以震蕩調整為主。”中方指數研究院(華東)副院長陳晟對記者分析：“對于購房需求急迫的自住型購房者，今年底或明年一季度會是較好的購房時期，市中心一些實力較弱投資者手中的次新房將是不錯的選擇。”

　　信心不足：降價才能刺激買賣

　　“現在市場的主導力量是自住需求。年初中央政府提出拉動內需，主要解決自住性需求問題。開發商正在面臨營銷的嚴峻考驗，定價太高，賣不掉；定價太低，前期購房者將會有退房風險。開發商進退兩難，購房人因為對政策心存疑慮，心理預期正在發生悄悄地變化。市場警示人們，供大于求已成定局，價格下跌空間尚存。老百姓持幣觀望，正說明需求客觀存在,只不過價格沒有到位，持幣觀望本身就是理性投資的一種表現。”范偉國對記者指出：“和去年相比，目前上海樓市住宅價格已明顯下跌，跌幅一般在20%左右，高的已達到30%”。

　　目前上海樓市網上可交易的商品房已達1850萬平方米，2005年已取得預售證的樓盤但未開盤的尚有80個左右，此外，2006年還有大量樓盤要開。預計今年的供量可達5000萬平方米，去年整年的銷售總量只有1874萬平方米。“整個市場供大于求已成定局。在1992-1998年上海樓市最低迷時，空置房最高也只有1200萬平方米，而現在的空置房遠遠大于上輪。同時，投資者手中也有大量的空住房，光2003-2004年兩年合計可達1700萬平方米，這些房子也隨時可能被拋向市場。可見上海的供應量、空置房數量將不斷擴大，而上海的人均居住面積已達24.8平方米，達到全國前列。空置率高，明顯標志著供大于求。因此，必然會引起區域性房價繼續下跌。”范偉國坦言。

　　2月，上海住宅市場與1月的價格走勢恰恰相反，只有外環線以外均價出現了上揚，中外環線之間表現平穩，中環線以內的住宅均價回落。內環以內住宅成交均價17477元/平方米，盡管“翠湖天地·御苑”、“財富海景”等豪宅都保持著較高的成交量，但是單價低于15000元/平方米的住宅的成交比率較上月增加了8個百分點，導致均價下跌了4.9%。內中環間也由于中高端物業成交減少導致均價下挫11.4%。價格一向平穩的外環線以外區域均價上漲27.5%，這是由配套商品房成交量減少引起的。

　　“目前買房主導力量是動遷的剛性需求。從去年下半年至今的成交量來看，大量的需求是在外環附近，屬配套商品房的范圍。可見，空置率擴大，房價將處于穩中有跌狀態。市中心區域，部分綠化率高、結構合理、景觀配套到位的樓盤的價格大都已回歸理性，趨穩已十分明顯。那些跟風隨漲、單棟獨幢、綠化差、結構老、無小區的樓盤必將下跌，這是大勢所趨。”范偉國預測。

　　投資依舊：國際資本看好長期市場

　　與上海住宅市場形成鮮明對比的則是，國際資本對于上海房地產市場的中長期投資尤其是寫字樓項目，依然十分看好。

　　近日，摩根士丹利宣布，希望參與分享中國經濟高速增長的成果，擴大在中國的投資規模，計劃今年在中國追加投資30億美元。雖然上海房價6年來已翻漲近兩倍之多，但他們認為，如果中國經濟能繼續保持目前的發展勢頭，上海的房地產價格還將進一步上揚。

　　“考慮到上海新一輪經濟啟動的需求，上海的寫字樓市場，特別是中心區域的高檔寫字樓將被看好。去年以來，大量境外資金紛紛進入上海樓市，特別是中心區域的高檔寫字樓。目前陸家嘴區域寫字樓已處于一房難求、租金翻番、價格提高的大好時期。一方面非居住房一直不在宏觀調控政策范圍之內，而境外資金進入上海樓市，看中的則是上海寫字樓投資回報率——一般高檔寫字樓租金回報率在8%，遠高于境外基金4%-5%的投資回報率；另一方面，由于目前在國際金融市場上，人民幣增值已成定局，也給了他們一定的利益刺激。”范偉國表示。

　　“目前，中國有124家跨國集團在上海登記，按政府的目標，這一數字將在2007年達到150家，這就是說，近幾年還將有不斷擴大的寫字樓需求。上海甲級寫字樓租金僅為香港的1/3，同時還將不斷有跨國公司將地區總部設在上海，這又反過來促進了上海甲級寫字樓市場的繼續增長。今年4月份將交付裝修的淮海國際廣場，目前預租率已經超過50%，說明今年市場依然會供不應求。”戴德梁行寫字樓部主管劉小華對記者表示。

　　2月，上海甲級寫字樓整體租金水平節后呈現小幅回升。其中浦東的租金水平并未出現變動，與上月持平，而浦西由于人民廣場板塊的回升，從而帶動了整個浦西的租金水平上漲，但距離浦西租金水平的最高點還有一定距離。這也表明，浦西的租金水平在今后幾個月仍有上漲的空間，浦東則呈現近乎一路上揚的趨勢。(鄧旭）