中新網3月17日電 據《市場報》報道，去年的今天，央行調整個人住房貸款政策，時稱“房貸新政”。以此為始，中國房地產業宏觀調控政策在幾個月內連推不斷，新舊國八條、七部委組合拳、二手房稅改……聲勢之大，輻射之廣，爭論之烈，反應之強，不斷刺激著利益各方敏感的神經。

　　如今，在周年已至、“大考”過后、總結回顧之際，我們卻無奈地發現，房價依舊不斷走高，當初“維護房地產市場健康持續發展”的調控初衷并未完全實現。去年的今天，央行調整個人住房貸款政策，時稱“房貸新政”。以此為始，中國房地產業宏觀調控政策在幾個月內接連不斷，新舊國八條、七部委組合拳、二手房稅改……聲勢之大，輻射之廣，爭論之烈，反應之強，不斷刺激著利益各方敏感的神經。

　　驚魂160天房產業舉國博弈

　　從3月17日至8月24日，160天的時間。在這期間，中央各部委一系列的宏觀調控政策頻頻出手，其影響面之廣，輻射到了每一個利益方的神經末梢。

　　房貸加息　開發商“無甚感覺”

　　加息了！2005年3月17日，央行調整個人住房貸款利率的消息，在很長一段時間內成為公眾和媒體討論的熱點。盡管只是0.2%這個微不足道的數字，卻終結了已實行7年的個人住房貸款優惠政策。

　　那段時間在北京市通州區買下一套兩居室的高國東先生告訴記者：“當時本來就囊中羞澀，好不容易湊齊首付買了房，利率就漲了，算起來這套房子又貴了不少錢。”的確，與中央的許多金融政策不同，此次新政讓許多群眾不得不重新掂量了一下自己的錢袋。

　　加息政策發布以后，有機構對北京、上海、廣州等地的公眾進行電話調查，結果顯示，42%的已購房者因此表示考慮籌措一筆資金，提前還貸。銀行人士當時向媒體透露，從央行公布加息的第二天，按揭中心的電話就被“打爆”了，很多購房者要求提前還款。

　　眾所周知，房貸新政的真正的矛頭所指是房地產商。然而他們卻絲毫沒有緊張，并紛紛表示認可這一政策，認為取消房貸優惠是讓房貸消費正常化的開始。但除了這些表態之外，地產商們仍然堅持房地產業無泡沫的觀點，認為房貸加息對地產市場影響甚微。北京某房地產開發公司的市場部總監李淵，當時曾就房貸新政向記者表態：“無甚感覺。”其后名聲大噪的北京華遠集團總裁任志強當時也表示：“房地產加息對中等收入者壓力最大，真正有錢的人不在乎利息高一點。”

　　新舊八條 “地荒論”無端走紅

　　房貸新政實施8天，開發商正氣定神閑，國務院辦公廳2005年3月26日發布《關于切實穩定住房價格的通知》，指出由于部分地區投資性購房和投機性購房大量增加，導致一些地方住房價格上漲過快，并要求地方政府及相關部門抑制價格過快上漲。

　　“晚買一年等于白干兩年”，這是許多白領人士購房的總結。盡管房價一路飆升已經數年，國務院的一紙通知終于讓“房價是否過高”的爭論塵埃落定。北京某置業公司副總告訴記者：“如果國家認定房價過高，可能會有新的措施出臺。”

　　果然，僅僅一個月之后的2005年4月27日，溫家寶總理指出商品房價格上漲過快，并提出八條措施，加上前面《通知》中的八條意見，分別被業界稱為“舊八條”和“新八條”。調控信號密集，許多開發商真正感到了不祥。曾對加息表示“無甚感覺”的李淵也開始沉不住氣，他告訴記者：開發商不怕單個政策，怕的是一個政策接一個政策！

　　當時，許多購房者對調控的未來充滿了期望，甚至有人希望如易憲容所言：上海的房價下降50%，北京的房價下降30%。但“地荒論”的陡然升溫，驚擾了不少人的白日夢。“地荒論”認為，房價上漲的主要原因并不是開發商為了獲取暴利，而是由于土地成本太高。“地荒論”把房價飛漲的原因，歸結到了政府的土地政策上。

　　國土資源部隨之做出反應，表示所謂“地荒”是不存在的。針對地荒傳聞最多的北京市，國土資源部有關負責人明確表示，北京現在批出的可供建設住宅，并且已經在開發商手里的協議出讓或通過規劃的開發用地已有9000萬平方米，可以建設3億到4億平方米的商品房。如果按照現在每年的竣量計算，北京現在已經批出的土地足夠建設10年住宅。

　　全額征稅　炒房團“萬夫所指”

　　隨著新舊“國八條”的陸續出臺，“炒房團”成為被關注的焦點之一，各種有關溫州炒房團、山西炒房團的神秘傳說不脛而走，并逐漸成為不少人憤慨的對象。2005年5月11日，國務院辦公廳轉發建設部等七部委《關于做好穩定住房價格工作的意見》，推出了打擊炒地、抑制投機和禁止期房轉讓等措施。七部委的意見被稱為“組合拳”，其中條款引起業界的極大關注。打擊投機炒房者，稱為調控的階段性重點。

　　尤其引起業界關注和震動的是，2005年6月1日被一些人稱為“大限”。原因是從這天起，對個人購買住房不足兩年轉手交易的，銷售時按其取得的售房收入全額征收營業稅。其核心顯而易見：打擊房地產市場的炒賣行為。為了避免成為打擊對象，許多媒體報道了炒房者和時間賽跑的壯觀景象：很多城市的二手房市場出現大面積拋盤，不少投資者讓價銷售；北京的三大房地產經紀機構中的我愛我家二手房一周內日均掛牌量增幅50%；中大恒基和鏈家兩家經紀機構的日均掛牌量的增幅也分別達到20%左右。

　　期房風波　開發商抱團反撲

　　令許多開發商始料不及，2005年8月中旬，央行公布《2004年中國房地產金融報告》，部分內容引起軒然大波：“很多房地產的市場風險和交易問題都源于商品房新房的預售制度，因此可以考慮取消。”

　　此舉猶如巨石擊水。對于央行建議，消費者大多拍手稱快。有人表示：現在許多開發商是借殼圈地、借錢蓋房、期房贏利，這種經營模式不但使購房人面臨巨大的質量風險，而且一旦開發商資金鏈斷裂，購房人的錢很可能血本無回。易憲容表示：“一些人通過銀行金融杠桿工具，套取銀行的資金為其牟取暴利。如果獲得暴利就歸個人；如果一旦市場出現風險，就容易轉嫁給銀行。而最后來承擔銀行風險的，當然是整個社會廣大民眾了。”

　　據央行房地產金融分析小組認為，房地產開發資金中64.3%的資金都是預售帶來的，預售支撐了開發商的脊梁。也許正因為如此，與其他已經出臺的調控措施相比，開發商對取消預售的建議似乎更難接受。不久，建設部組織房地產開發企業、房地產經紀企業、金融部門和中國社科院召開專題座談會進行討論，會上開發商對央行的建議提出了言辭激烈的反對。

　　2005年8月24日，建設部明確表態：國家近期不會取消商品房預售制度，并表示近期內不會再有大的宏觀調控政策出臺。至此，緊張了半年的許多房地產開發商，終于重新將笑容掛在臉上，并紛紛向媒體表示樓市將“走出觀望”。

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