在今年的兩會上，房地產行業成為最受關注的行業之一，但根據筆者觀察，大多數人都將注意力集中在房價的高低以及住房結構的調整上，而沒有對外資的因素給予充分重視。

　　自2002年之后，在人民幣升值預期的刺激下，大量國際資本流入中國，房地產行業成為國際資本的重要投機領域。以上海為例，根據官方的統計數據，目前在上海房地產市場的購買者當中，外資占了20%左右。可見，2002年之后上海房價的大幅度飆升，外資“功不可沒”。

　　外資除了通過直接購買國內的不動產或從事房地產開發之外，還可以通過向國內房地產開發企業融資的方式影響國內房地產市場。尤其是2003年6月之后，在國家采取緊縮的房地產信貸政策影響下，國內房地產公司紛紛轉向以境外融資的方式來解決資金短缺問題。

　　根據中國現行政策，對外資企業舉借外債的管理較內資企業寬松，外資企業可以在批準的投資總額和注冊資本差額(投注差)內自由舉借外債。于是，為了境外融資的方便，很多內資企業通過各種方式實現外資化。如在2004年，天津順馳房地產公司、河北天山房地產公司就通過“自我收購”方式改制為外資企業，迅速建立起方便的國際融資渠道。由于外資因素，政府對房地產行業采取的一系列金融政策的有效性受到了相當程度的制約。

　　在操作主體上，外資進入國內房地產市場以房地產基金為主，最有代表性的是新加坡凱德置地和摩根士丹利等機構。值得注意的是，為了使房地產基金更便捷地投資中國房地產市場，香港金融當局還專門修改了有關規則。

　　2005年6月，香港證監會正式發布了《房地產信托投資基金守則》修訂的相關總結，撤銷了香港房地產投資信托基金(REITs)投資海外房地產的限制，香港房地產基金由此可以投資于全球各地的房地產。在目前國內政策法規不完善、建立REITs條件不成熟的背景下，香港允許房地產投資信托基金投資海外房地產項目，實際上意味著允許內地房地產商可以按照《香港房地產信托投資基金守則》在香港成立REITs，然后注入其在內地的商業地產項目，為內地房地產企業提供了一種新的融資渠道。

　　此外，不僅有很多外資通過正當的渠道進入中國，而且有相當數量的資本通過非正常渠道進入中國。從全國的情況看，2001年之后，中國政府從外匯市場購買的外匯數量迅速增加。需要強調的是，這些新增加的外匯，有些是通過正常的渠道進入中國的，但也有相當的部分是通過非正常的途徑進入。這從中國國際收支平衡表中就可以看出來。2001年以后，國際收支平衡表中的“誤差與漏損”項目突然從負數一舉轉變為正數，而且數量逐漸增加。這意味著2001年以后，越來越多的國際資本正在通過非正常的途徑進入中國。

　　如今，人民幣的匯率改革已經啟動，如果房地產價格還不斷上漲，則國際資本可以通過投機國內房地產和匯率來賺取雙重利潤，它不僅會對實體經濟帶來可怕后果，而且會進一步導致人民幣的升值預期，這是中國政府必須警惕的。

　　根據上面的分析，筆者認為，中國應該采取適當措施限制境外資本進入房地產市場：

　　第一，應該將外資購買國內房地產列為資本項目管理范圍。目前，中國對境外資金購買國內房地產視同一般貿易項目管理，這在全球的200多個國家和地區中都是不多見的。

　　第二，加強對國外房地產投資基金的管理，限制國外投資基金大量購買國內房地產。

　　第三，加強對外資房地產公司外債規模的管理，應該修改現行的有關外債管理政策，廢除外資房地產公司境外融資的超國民待遇規定。

　　(來源：中國經營報 作者：尹中立）