1930年，美國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)家歐文·費(fèi)雪(Irving Fisher)在他的《利息理論》的開頭，說(shuō)了這么一句沒(méi)頭沒(méi)尾的話：“收入是一連串事件”。據(jù)說(shuō)，由于沒(méi)有按照英文慣例由若干“支持性的句子”(supporting sentence)隨后加以解釋，這句話給后人留下了眾多的想象空間，不僅屢被解釋研究而且反復(fù)引用，廣為流傳。
2006年，當(dāng)我們用房?jī)r(jià)代替了收入，來(lái)看待“房?jī)r(jià)上漲”這“一連串事件”，則幾無(wú)懸念可言。
有關(guān)漲價(jià)的一連串事件
從宏觀層面看，由于我國(guó)目前正處在新一輪經(jīng)濟(jì)景氣周期之中，其典型特征之一就是能源、原材料價(jià)格仍持續(xù)上漲，其中對(duì)于房地產(chǎn)影響最密切的莫過(guò)于鋼材等原材料。2月22日，日本最大鋼鐵商新日鐵與全球最大鐵礦石商巴西淡水河谷公司單方達(dá)成協(xié)議，雙方將鐵礦石價(jià)格漲幅最終確定為71.5%，中國(guó)寶鋼等公司陸續(xù)跟進(jìn)簽訂了協(xié)議。這標(biāo)志著作為世界最大鐵礦石進(jìn)口國(guó)的中國(guó)，再度在鐵礦石的定價(jià)權(quán)方面失去了話語(yǔ)權(quán)。
同時(shí)，作為基礎(chǔ)能源的油價(jià)同樣再次上揚(yáng)。在距離上次調(diào)價(jià)8個(gè)月之后，國(guó)家發(fā)改委日前宣布再次提高國(guó)內(nèi)石油成品油價(jià)格，汽油和柴油出廠價(jià)格每噸分別提高300元人民幣和200元人民幣。雖然這一漲幅讓國(guó)內(nèi)消費(fèi)者叫苦不迭，但來(lái)自國(guó)外的輿論仍然認(rèn)為“漲幅太小，不足以彌補(bǔ)過(guò)去一年全球石油價(jià)格的急劇上漲”。可見(jiàn)，未來(lái)一段時(shí)間，國(guó)內(nèi)成品油價(jià)格仍然面臨著“與國(guó)際接軌”的壓力。
能源價(jià)格的上漲，必然會(huì)再次刺激需要大量消耗能源的原材料價(jià)格的進(jìn)一步上漲。事實(shí)上，鋼材的漲價(jià)早已成為不爭(zhēng)的事實(shí)。有消息稱，自2006年年初以來(lái)，國(guó)內(nèi)熱軋鋼卷價(jià)格已上漲三分之一，約合每噸上漲100美元。作為鋼材的消耗大戶，房地產(chǎn)企業(yè)自然不會(huì)坐視利潤(rùn)被攤薄，漲價(jià)的沖動(dòng)自然在情理之中。雖然不能確定上漲的這部分錢有多少會(huì)轉(zhuǎn)嫁到開發(fā)商乃至購(gòu)房人身上，但可以預(yù)見(jiàn)的是，房?jī)r(jià)上漲的幅度絕對(duì)足以抵消由于能源、原材料上漲的成本增加幅度。
從房地產(chǎn)自身的“小氣候”看，在經(jīng)歷了兩年的宏觀調(diào)控之后，開發(fā)商普遍資金鏈吃緊，各地房?jī)r(jià)雖然有升有降，但總體而言，漲價(jià)的沖動(dòng)被抑制。因此，市場(chǎng)觀望氣氛一旦緩解，在需求增加的情況下，開發(fā)商順?biāo)浦墼賻头績(jī)r(jià)拉升一把，完全在情理之中。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新發(fā)布的監(jiān)測(cè)報(bào)告稱，今年2月份，全國(guó)70個(gè)大中城市的房屋銷售價(jià)格繼續(xù)上漲，同比上漲5.5%，環(huán)比上升0.7%。國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心日前發(fā)布的《2006年房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展白皮書》預(yù)測(cè)，2006年全國(guó)房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的趨勢(shì)不僅不會(huì)改變，而且漲幅將比2005年下半年的增速水平略強(qiáng)，商品房平均價(jià)格年漲幅預(yù)計(jì)將在6%左右。
從市場(chǎng)上看，各地樓市普遍回暖，即使在被宏觀調(diào)控影響最嚴(yán)重的上海和杭州，近期也出現(xiàn)了房?jī)r(jià)微幅上探的趨勢(shì)。隨著4月、5月傳統(tǒng)促銷旺季的來(lái)臨，房?jī)r(jià)的再度上漲大有“全國(guó)一盤棋”的趨勢(shì)。
警惕北京成為第二個(gè)“上海”
隨著房?jī)r(jià)“上海神話”的破滅，已經(jīng)連續(xù)數(shù)年穩(wěn)定增長(zhǎng)的北京樓市再度成為眾人關(guān)注的焦點(diǎn)。
根據(jù)北京市統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)字，2005年北京商品住宅期房均價(jià)達(dá)到6725元/平方米，而上海公布的商品住房銷售均價(jià)為6698元/平方米。3年來(lái)，北京房?jī)r(jià)首次超過(guò)上海。進(jìn)入2006年，這一勢(shì)頭依然不減。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)字表明，1月份，北京新建商品房?jī)r(jià)格仍然以8.4%的同比增幅成為當(dāng)月房?jī)r(jià)上漲最快的特大型城市；2月份雖勢(shì)頭稍弱，仍然保持了7.3%的高速度。
即使在如此高價(jià)下，對(duì)商品房的需求勢(shì)頭未見(jiàn)減弱。3月21日北京第21屆房交會(huì)上，意向成交套數(shù)比去年12月的上屆只多出37套，但意向成交額卻高出3.14億元。如果不是項(xiàng)目房?jī)r(jià)整體上漲，成交金額漲幅絕不會(huì)如此之大。另?yè)?jù)北京市有關(guān)部門發(fā)布的資料顯示：今年1～2月，北京市商品住宅預(yù)售交易平均價(jià)格6776元/平方米，比去年全年的平均價(jià)格漲了51元，但與去年同期相比卻漲了997元，漲幅達(dá)到17.3%。這至少說(shuō)明了兩個(gè)問(wèn)題：一是北京市的房?jī)r(jià)確實(shí)在上漲；二是北京房?jī)r(jià)在以一種“近乎完美”的加速度上漲。
不僅僅是高速上升的房?jī)r(jià)，如果把此時(shí)的北京與2004年初的上海進(jìn)行對(duì)比，不難發(fā)現(xiàn)二者具有很多方面的相似性。
首先，二者都處在政策調(diào)整之后的上升期。2003年的房地產(chǎn)政策，在權(quán)力博弈的情況下出現(xiàn)了一個(gè)短暫的起伏。央行“121號(hào)文件”和國(guó)土資源部“18號(hào)文”前后腳發(fā)布，但它們對(duì)房地產(chǎn)商可謂冰火兩重天：前者令“眾生”如喪考妣，后者則使之欣喜欲狂。在經(jīng)歷了政策的調(diào)整之后，在被忽悠起來(lái)的市場(chǎng)信心面前，以上海樓市為代表的房地產(chǎn)市場(chǎng)一路飆升。市場(chǎng)的反彈常常超越了應(yīng)有的理性，甚至超過(guò)預(yù)期的判斷。
在經(jīng)歷了空前嚴(yán)格的政策階段之后，目前宏觀調(diào)控的政策本身與力度也在進(jìn)行調(diào)整。在刺激消費(fèi)、擴(kuò)大內(nèi)需的大背景下，一系列包括增加收入的政策將相繼出臺(tái)，被暫時(shí)壓抑的購(gòu)房意愿將在隨后的幾個(gè)月內(nèi)逐步釋放出來(lái)。
開發(fā)商在資金鏈緊張、原材料漲價(jià)的重壓之下，對(duì)資金極度渴望，在市場(chǎng)看好的情況下，漲價(jià)應(yīng)該說(shuō)只是一種原始的沖動(dòng)和本能。從目前的情況看，滬杭樓市雖有回暖跡象，但仍然處于政策監(jiān)控的重點(diǎn)位置，短期內(nèi)難有大的風(fēng)浪。而北京市場(chǎng)需求量大、供不應(yīng)求的局面依然突出，加之高檔樓盤仍然占據(jù)主角，短期內(nèi)形成新的“漲價(jià)漩渦中心”極有可能。
其次，二者都是在能源、原材料緊張的情況下展開的高增長(zhǎng)。2003年的能源、原材料緊張導(dǎo)致了電力、鋼材、電解鋁等領(lǐng)域的過(guò)度投資，并以“鐵本事件”為由頭開始了波及房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控。目前雖然沒(méi)有對(duì)這一領(lǐng)域過(guò)度投資的憂慮，但是鐵礦石、成品油的漲價(jià)卻極有可能再度引發(fā)房?jī)r(jià)的上揚(yáng)。由于在各個(gè)環(huán)節(jié)的放大效應(yīng)，最后形成的房?jī)r(jià)不僅會(huì)大大超越增加的成本，而且極有可能引領(lǐng)新一輪漲價(jià)狂潮。
從北京的情況來(lái)看，應(yīng)該說(shuō)北京的土地供應(yīng)充足。據(jù)目前可以獲得的信息，北京市存量土地規(guī)模大約在4000公頃左右，2006年總體土地供應(yīng)量在6000～7000公頃之間，其中住宅用地為1590公頃，明顯多于上年住宅用地900公頃的供應(yīng)量。但由于當(dāng)前的供地計(jì)劃在確定供應(yīng)土地?cái)?shù)量的同時(shí)，也規(guī)定了土地的用途，因此，判斷土地供應(yīng)對(duì)房?jī)r(jià)的影響時(shí)，不能單純地以供應(yīng)總量作為依據(jù)。同時(shí)，土地供應(yīng)對(duì)市場(chǎng)價(jià)格的影響相對(duì)滯后，因此可以預(yù)測(cè)今后幾個(gè)月價(jià)格漲幅仍然“看好”。1月份僅有4個(gè)新盤入市，而更多的京城中高檔住宅將在4月、5月前后形成入市高峰，屆時(shí)北京房?jī)r(jià)漲幅可能會(huì)有一個(gè)比較明顯的跳升。
最重要的是，由于投資渠道的缺乏，國(guó)內(nèi)民間資本和在中國(guó)尋找機(jī)會(huì)的境外游資仍然把房地產(chǎn)作為最重要的投資和投機(jī)手段。在宏觀調(diào)控的形勢(shì)之下，盤踞在滬杭的資本南下深圳，導(dǎo)致了深圳房?jī)r(jià)的短期暴漲。但由于深圳土地供應(yīng)有限，可供“游戲”的樓盤也遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，因此大量資本必然還會(huì)北上。而對(duì)于他們來(lái)說(shuō)，北方最大的機(jī)會(huì)也是最具房?jī)r(jià)現(xiàn)實(shí)成長(zhǎng)性的城市，自然非北京莫屬，從這個(gè)角度上說(shuō)，北京成為“上海第二”不是沒(méi)有可能。
在2006年《城市競(jìng)爭(zhēng)力藍(lán)皮書：中國(guó)城市競(jìng)爭(zhēng)力報(bào)告No.4》中，北京的房?jī)r(jià)已經(jīng)被認(rèn)為嚴(yán)重偏離應(yīng)有水平，那么在“過(guò)高”基礎(chǔ)上的再度飚升將不僅僅是損害北京自身競(jìng)爭(zhēng)力的問(wèn)題，而是一個(gè)直接關(guān)系到宏觀調(diào)控成果的“一連串”問(wèn)題。
隨著樓市的回暖，一向“熱脹冷縮”、“越熱越漲”的房?jī)r(jià)也在蠢蠢欲動(dòng)。既要保持樓市發(fā)展，又要防止新的“房?jī)r(jià)增長(zhǎng)極”的出現(xiàn)，這是一個(gè)極其現(xiàn)實(shí)的問(wèn)題。但愿我們的擔(dān)心不過(guò)是杞人之憂。
(來(lái)源：中國(guó)房地產(chǎn)報(bào) 作者：王子鵬）
