建立有效的社會住房保障制度有四個層次。

　　第一層次：是中等偏上及以上的收入家庭按完全市場化的商品房供應(yīng)體系，購買與租賃商品房。可以在各城市中限定一定比例的適合當?shù)刂械仁杖爰彝ベ徺I價格的普通商品房。用減免個人所得稅和減免一定交易稅費的辦法對普通商品房的購買家庭給以支持。除稅收減免與征收上給以支持與限制外，建議不應(yīng)再在商品房范圍內(nèi)設(shè)定高、中、低檔的分類，這種分類不但產(chǎn)生政策歧視，并且使購買者產(chǎn)生貧富差異的心理歧視。

　　第二層次：是中等及中等偏下收入的家庭，除上述共享的支持政策外，用發(fā)行低息債券的方式，額外給以限額、限面積標準的貼息貼租支持(包括首付款的無息或貼息的支持)，使這部分家庭能用貼息貼租的扶助購買或租賃普通商品房。但是必須保證這種中低價位的商品房供應(yīng)(約占城市供給量的20%左右)。按市場競爭規(guī)律，當政府用政策對這類商品房給以消費支持、并使這類商品房擁有消費需求與市場時，自然就會有投資者生產(chǎn)此類產(chǎn)品。

　　第三層次：是取消經(jīng)濟適用住房，而將適用于經(jīng)濟適用住房的政策(包括劃撥土地)修改為建設(shè)社會保障性質(zhì)的低租房(資金來源于土地收益中的一定比例和發(fā)行低息債券或銀行發(fā)行長期低息貸款)。這種住房的租金高于廉租房或政府定價公房出租的標準，但低于市場價標準，用于解決低收入家庭(也許其中包括一部分中等偏低收入家庭)的住房問題(一般房租標準應(yīng)不超過家庭收入的20%，差額由政府或企業(yè)補貼)。

　　第四層次：是對最低收入家庭(包括困難家庭)實行廉租房制度。包括用購買一部分現(xiàn)有住房的實物配租、貨幣補貼租金的方式解決這部分只能靠政府解決的住房問題的群體。(資金來源于公積金增值部分)并根據(jù)政府的財力逐步提高適用于廉租房保障的收入最高限額和人均居住面積的標準，以與社會發(fā)展同步的解決他們的生活質(zhì)量問題。

　　建立新的住房體系之后，應(yīng)明確的告訴所有中等偏低及偏低以下收入家庭，不再用購買商品房的方式解決住房問題，而是用政府或企業(yè)租房的方式解決住房問題，將這部分群體從市場中剝離，以避免社會輿論中對市場中商品房的指責(zé)，而只有中等偏上收入的家庭用商品房解決住房問題。

　　政府對第一與第二層次供給制定政策與立法，其余按市場化方式由市場解決購買與租用問題。第三層次由政府主導(dǎo)與監(jiān)管，由企業(yè)市場化運行，按政府制定的政策與立法實施。第四層次按政策完全由地方政府負全責(zé)的方式實施。當市場與政府責(zé)任、權(quán)力清楚，且適用對象的條件清晰時，消費方式與預(yù)期就會發(fā)生變化，市場的消費對象與產(chǎn)品定位也就清楚了，貧富差別的矛盾和中低收入家庭的住房也相應(yīng)得到緩解。

　　按現(xiàn)有的住房情況分析，實際第三與第四層次中由政府承擔一部分或負全部責(zé)任的城鎮(zhèn)家庭的比例(約8%至15%)并不高，政府完全有能力與財力分期分批實施上述政策。同時，完善住房保障體系重要的在于建立必要的制度。首先應(yīng)立法要求各級地方政府必須將當年土地收益中10%至20%用于建立政府社會保障體系，讓中低收入家庭(不是居民，必須建立家庭概念與標準)能看到政府出臺保障政策的資金來源，也降低和減少對土地與房價高的不滿，土地價格高會使保障性資金來源增加。

　　其次，提高廉租房的標準，首先改善最困難家庭的住房問題，用二手房實物配租或貼租的方式，改變現(xiàn)有住房困難戶的現(xiàn)狀。政府監(jiān)管非盈利或低盈利，企業(yè)操作的方式發(fā)行低息的債券，對限定收入、限定住房標準的中等及偏下收入的家庭實行貼息、貼租的補貼方式，用購或租解決住房問題。另外，完善住房消費政策應(yīng)建立“住宅法”，用法律的形式明確與保護住房消費，“住宅法”中應(yīng)明確中國的住房供應(yīng)體系、住房社會保障體系、住房金融制度、住房消費制度、住房不同消費階段的標準及相關(guān)的內(nèi)容。

　　(來源：經(jīng)濟參考報）