中新網5月19日電  據《經濟參考報》報道，曾幾何時，房地產市場掀起一股貪大求洋之風，大戶型住宅在房地產市場上風光無限，一度成為人們爭相購買的熱銷戶型。但隨著國家宏觀調控政策的實施以及住房消費漸趨理性化，購房者開始更多地從自身實際需要出發來選購房屋。業內人士分析認為，在這種背景下，大戶型已經很難主導市場，小戶型住宅將會在房地產市場上不斷攻城略地，占有更多的市場份額。

　　買大戶型 工薪階層風光背后藏尷尬

　　在吉林省長春市一家頗具名氣的房地產公司售樓中心，售樓小姐向記者遞過印刷精美的宣傳冊，宣傳冊的顯要位置印著“名盤翹楚，身份象征”。在這個宣傳冊上，記者看到，絕大部分戶型都是在130至180平方米之間。

　　這些寬敞氣派的大戶型住房自然是人們追求的理想房型，但在供房壓力過大，房價不斷上漲的情況下，一些工薪階層的住戶在感受到居住大戶型給自己帶來風光的同時，也越來越感受到了大戶型帶來的煩惱和尷尬。

　　在吉林市一家媒體供職的張先生提起自家的160平方米的大房子就感慨不已：每月要還2000元左右的貸款不說，每年在取暖費和物業管理費上就得花掉5000元左右。每月的生活費用都是捉襟見肘，張先生也逐漸失去了往日的瀟灑和大度，妻子則向他報怨房子太大，收拾起來太耗時耗力。

　　記者在采訪中了解到，一些購買了大戶型的居民當初買房時并不是量力而行，而是出于攀比的心理在“打腫臉充胖子”。長春市居民胥玉杰表示，當初按照自己的經濟承受能力，本應該買一個80平方米左右的房子，后來見周圍的同事購房都要買100平方米以上的，就和丈夫咬咬牙，也買了一個130平方米的。胥玉杰認為，對于工薪階層來說，不是房子越大越好，如果布局和結構很合理，小戶型更貼近其消費能力和購買取向。

　　對于小戶型的概念，業內流行的說法是，一居室建筑面積在50平方米以下，二居室建筑面積在70平方米以下，三居室建筑面積在90平方米以下。據北京零點調查公司一項針對全國幾個特大城市的調查顯示：在選購戶型方面，有40.6%的居民選擇71至100平方米住宅，有17.3%的居民選擇100至140平方米住宅。

　　有關資料顯示，根據我國目前的經濟發展水平，一套住房合理的建筑面積為84平方米。記者在采訪過程中，不少購房者表示，如果房子的質量、社區配套、周邊環境比較理想，那么戶型在90平方米左右的房子通常最容易被接受。可見，從目前中國多數居民的消費能力愿望出發，小戶型住房有著廣闊的市場前景。

　　房屋戶型開發 “啞鈴型”應變“橄欖型”

　　記者在采訪中了解到，目前在房地產市場開發上存在著兩端大、中間小的“啞鈴型”現象。一方面，是政府要加大低檔住宅投放，在經濟適用房等土地供給方面給予開發商一定優惠，這對廣大低收入群體形成一個利好。另一方面，一部分富裕階層對高端住宅存在著現實需要。但無論是購買經濟適用房還是高端住房的人，都只占少數，在城市中更多的購房者是具有中等收入、自住需求的人。有關專家認為，如果任由市場兩極化發展，不但會造成占市場需求份額最大的中端市場空缺，引發新一輪“購房難”，從長遠看也不利于資源的優化整合，使高端市場浪費現象愈演愈烈。

　　北京市統計局與北京市建委發布的最新數據顯示，2005年北京竣工但沒能賣出的新建商品住宅為547.1萬平方米，滯銷的主要原因就是價格偏高、戶型偏大但品質較低。

　　對于目前北京房地產市場的發展，業內人士認為，從整個市場的產品供應結構看，中檔產品所占的比例偏小，戶型過大，造成普通收入群體買房難。

　　專家指出，目前各地商品住宅供應仍普遍存在產品結構不合理的問題，房屋戶型開發應向“橄欖型”轉變。高檔住宅過熱，積壓嚴重，而中低檔小戶型住宅則雖然存在著大量需求，卻開發不足。一些開發商長期以來的市場定位一直針對高收入階層。但是，隨著住房由實物分配向貨幣分配轉變，消費主體發生了根本性的變化，工薪階層日益成為購房生力軍，同時一些高收入階層轉入對房產投資階段，購置小戶型有利于出租和出售。

　　在北京，從近幾個月來樓市銷售狀況來看，高檔價位、大戶型的住房價格在下調，而中低價位、小戶型的住房價格基本穩中有升。但目前市場供應的商品房中，小戶型供應偏少。商品房開發的結構性矛盾仍然存在。

　　戶型結構優化 政府大有可為

　　盡管小戶型住宅存在著大量的市場需求，但為何很多房地產開發商對如此強烈的市場信號卻視若不見，依然熱衷于開發大戶型呢？黑龍江省哈爾濱市一家房地產開發公司負責人的話道出了里面的玄機：“從開發商的角度看，當然希望多開發一些高檔商品房，現在搞房地產開發越來越不容易，地皮的成本很高，如果不利用有限的空間多賺取利潤很不劃算。”

　　有關業內人士表示，調整戶型結構需要政府調控充分發揮有效的作用。目前，國家有關部門以及許多地區政府已經充分認識到這一問題，政府調控之手開始有意識地介入到房地產開發的戶型結構優化中。

　　國土資源部《2006年國土資源管理工作要點》中明確指出：在對土地供應的調控上，提出要加大對小戶型等住宅的土地供應，同時還將“出臺新的禁止供地和限制供地項目目錄。對不符合國家產業政策、發展規劃和市場準入標準的項目，不予供地”。這預示著2006年住宅市場將為小戶型提供更多展示舞臺。

　　建設部在日前公布的《建設部2006年工作要點》中重點指出，今年將從源頭上控制高檔商品住房開發，引導和增加中低價位、中小套型普通商品住房的供給。

　　前不久，山東省青島市規劃局組織了一次戶型設計大賽，設計方案規定為85平方米以下和65平方米以下兩種小戶型。這是青島市政府引導開發商多建小戶型住宅的一項舉措。市規劃局有關人士表示，2006年青島市批準預售的商品房中，小戶型將占到接近七成。

　　北京市建委主任隋振江表示，今年將制定并落實中低價位、中小套型普通商品住房供應政策，擬建設并投放一批這種項目，以滿足大量中低收入家庭住房需要。（褚曉亮 李舒 王茜）