中新網(wǎng)5月22日電 據(jù)《國際金融報》報道，從2006年3月起，在各項利好因素的作用下，上海樓市悄然復蘇。對指望房價“空翻多”的人來講，剛剛發(fā)布的“國六條”是兜頭一盆涼水。上海樓市仿佛走到一個“拐點”，是“上升”還是再度調(diào)整？

　　房貸造市言論頻吹樓市

　　事實上，2005年的上海樓市已經(jīng)走過了宏觀調(diào)控的“政策拐點”。

　　2005年初上海樓市延續(xù)2004年漲勢而極度火爆，房價幾乎到了一日一漲的地步，帶動整個長三角地區(qū)房價飆升。

　　2005年3月26日，國務院辦公廳下發(fā)《關(guān)于切實穩(wěn)定住房價格的通知》，其中八條要求控制房價漲幅過快(“老國八條”)；4月28日，國務院又出臺了“加強房地產(chǎn)市場引導和調(diào)控的八條措施”(“新國八條”)，這八條為具體措施，上海正是處于調(diào)控的“風暴眼”。

　　狂飆猛進從此成為回憶。五六月份上海商品住宅成交量均在80萬平米左右，連2004年月均成交量(270萬平米)的30%都不到。此后上海樓市經(jīng)歷了長時間盤整，到2005年末上海樓市已經(jīng)積壓了大量待售房源，新盤報價大約回落了10%。

　　在這樣的情況下，2006年上半年的樓市成交回暖，房貸政策放松起了一定的推動作用。

　　首先是2005年滬上銀行間達成的“七成上限”君子協(xié)定宣告終結(jié)。當時只有“優(yōu)質(zhì)客戶”(比如公務員)才能辦到八成按揭，本地普通客戶也有望獲得這個成數(shù)；過去外地客戶及在上海買過一套房子的客戶須接受“降一成”，也放寬了。

　　與此同時，二手房市場也有類似動向。二手房貸松動表現(xiàn)在放松對房齡和成數(shù)的限制，房齡20年以上的二手房也可以獲得貸款。

　　此外，公積金政策也在放寬。2006年2月28日，上海市公積金管理中心發(fā)布了《關(guān)于微調(diào)本市部分二手房住房公積金個貸政策的通知》，規(guī)定從3月1日起，購買竣工年限在5年以內(nèi)(含5年)的二手房可享受與一手新房同樣的公積金貸款條件，即貸款額不超過總房價的八成，最長期限為30年。

　　商業(yè)銀行個貸和公積金新政策“雙管齊下”，刺激、鼓勵了徘徊在樓市邊緣的購房者。

　　成交量的復蘇回報了各方的努力。3月份住宅成交量從2月的82萬平方米猛增到179.67萬平方米；4月延續(xù)了這個勢頭，創(chuàng)下了去年調(diào)控后的新高：住宅新盤成交量233.46萬平方米，日成交量曾連續(xù)超過千套大關(guān)。

　　“有跡象表明上海樓市開始回暖。”某銀行上海分行的相關(guān)人士在3月份表示，房貸發(fā)放量3月出現(xiàn)增長跡象，現(xiàn)在關(guān)心的是“回暖能否持續(xù)”。

　　“4月份上海房屋的成交量恢復到了宏觀調(diào)控前的平均水平，”新漢業(yè)不動產(chǎn)CEO趙云飛在“國六條”發(fā)布前曾經(jīng)預測，“未來屬于恢復性的增長，而不是爆發(fā)性的增長。”

　　“國六條”的遠慮和近憂

　　動拆遷是“國六條”的關(guān)注點之一。

　　“這次的‘六條’跟去年‘國八條’、今年溫總理在人代會上的講話基本思想是一致的。核心就是：中央加大以行政手段干預房地產(chǎn)市場的力度。”漢宇地產(chǎn)常務副總經(jīng)理、“第一地產(chǎn)”評論員范偉國對記者強調(diào)，“國務院提出了新的要求：合理控制城市房屋拆遷規(guī)模和進度，減緩被動性住房需求過快增長。這就是說，拆遷的規(guī)模要嚴格控制。”

　　當然，控制動拆遷規(guī)模并不僅是針對上海。

　　“中央政策面對全局，并非針對上海一個城市。”社科院金融研究所金融發(fā)展室主任易憲容對記者表示。

　　“天津的拆遷力度也很大，而且和上海不同，天津的土地基本都是政府儲備的。借著環(huán)渤海地區(qū)的戰(zhàn)略定位，包括煙臺、威海、大連、秦皇島，動遷力度都很大。”

　　除了對現(xiàn)狀的調(diào)控之外，“國六條”提出的“中低價位、中小套型”將對上海樓市產(chǎn)生深遠影響。

　　“這次的‘六條’把解決住房結(jié)構(gòu)問題作為當務之急提出來了。”范偉國認為，“這次提出的‘中低價位’不光是單價，也包括‘總價的中低價位’。”現(xiàn)在房屋結(jié)構(gòu)問題很大。老百姓要買的是80平米左右的房子，建設(shè)部小康水平的房子就在80平米左右；現(xiàn)在賣的很多都超過了140平米，總價高、老百姓買不起。

　　調(diào)控仍有微妙變數(shù)

　　業(yè)內(nèi)人士對今年供求格局的共識是：如果“沒有其他因素影響”，整體供大于求。即使在“回暖”的三四月間，新增供應量仍大于成交量。

　　“2003年上海一手房市場消化2300多萬平方米，2004年消化了2700多萬平方米。從統(tǒng)計局公布的數(shù)字，投資客占了28%；而房地局統(tǒng)計的高檔房投資比例近50%，這些房子現(xiàn)在大多到了交房時間，”范偉國認為投資客的拋盤量也為數(shù)不小，“這方面的量在1700萬平方米左右，也會沖擊市場。”

　　雖然上海樓市的房價下行壓力很大，但另一些信息則顯示：上海樓市仍受到“力挺”。

　　在過去的2005年，外資基金就在上海扮演了極為活躍的角色。2006年春節(jié)后，外資的新動作包括：某基金從ING手中買下了新天地板塊的盛捷高級服務公寓；嘉吉買下南匯24幢別墅；高盛以超過7000萬美元整幢收購虹橋花苑酒店式公寓；基匯基金以6億元人民幣整幢收購翠湖天地18號公寓；4月，摩根士丹利以總價1.9億人民幣買下陸家嘴中央公寓一幢毛坯住宅……

　　中國銀河證券公司首席經(jīng)濟學家左小蕾表示，對外資涌入不可掉以輕心。外資雖然沒有進入低端物業(yè)，但投向高端物業(yè)的外資實際會將平均房價拉高。

　　下一步的調(diào)控政策是什么？上海樓市近期會有怎樣的消息？人們都在拭目以待。（李楊）