中新網(wǎng)5月26日電 據(jù)《北京娛樂信報(bào)》報(bào)道，北京南站改造伊始，其周邊區(qū)域的房價(jià)波動(dòng)已引發(fā)了業(yè)界的廣泛關(guān)注。25日，記者從北京多家地產(chǎn)界高層人士處得到了難得一致的答案，“南站的改造，肯定會(huì)帶來周邊房價(jià)的上漲。”
專家稱周邊房價(jià)肯定漲
北京南站在經(jīng)歷了近半個(gè)世紀(jì)的運(yùn)營之后，從本月中旬起實(shí)施了大規(guī)模的改造。據(jù)悉，改造后的北京南站規(guī)劃范圍擴(kuò)大到180公頃，其中站區(qū)達(dá)到94公頃。它將成為規(guī)劃中的京津間城際列車和市郊旅客列車及京滬高速列車北京方面的起始站。預(yù)計(jì)到2015年，北京南站的運(yùn)量每年將超過1.5億人次，到2020年將超過1.9億人次。
根據(jù)北京市的相關(guān)交通規(guī)劃，地鐵4號(hào)線將以南北走向穿過北京南站，地鐵14號(hào)線和市郊鐵路將以東西走向穿過北京南站。在各站臺(tái)中部，將設(shè)通往高架通廊的旅客進(jìn)站通道，并設(shè)有通往地下出站廳的旅客通道，以方便旅客換乘地鐵。換句話說，下了火車就能上地鐵。一位地產(chǎn)專家告訴記者，北京軌道交通的節(jié)點(diǎn)歷來都是黃金點(diǎn)，而南站集合鐵路、地鐵、公交、出租等交通方式，堪稱多級(jí)交叉的黃金點(diǎn)。所以，周邊的房價(jià)不可能不漲。
“南站的改造，肯定會(huì)帶來周邊房價(jià)的上漲。”25日，北京百橋地產(chǎn)機(jī)構(gòu)總經(jīng)理牟鑫也表示了同樣的觀點(diǎn)。
天津房價(jià)短期內(nèi)不漲
天津中原地產(chǎn)副總經(jīng)理葉永強(qiáng)表示，從長遠(yuǎn)來看，這是個(gè)利好消息，但是短期內(nèi)不會(huì)有明顯的影響。就像深圳與香港的直達(dá)列車的開通一樣，其利好作用的顯現(xiàn)需要一段比較長的時(shí)間。如果，北京與天津之間的交通狀況受新南站影響有較大改善的話，那么不排除兩地房地產(chǎn)市場(chǎng)投資客比例上升的可能。21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)天津區(qū)域分部研究部統(tǒng)計(jì)，今年四月份的河?xùn)|區(qū)(天津站所在的區(qū)域)二手房交易量為53632平方米，成交均價(jià)4440元／平方米。
其實(shí)，北京消費(fèi)者對(duì)天津樓市的關(guān)注由來已久。4年前，一些距離老京津塘高速公路出口附近的樓盤，北京買家的比例就已經(jīng)占到30%，而那時(shí)，天津很好的樓盤只有一兩千元一平方米，比北京的同質(zhì)樓價(jià)每平方米便宜三四千元，讓北京人感到非常合算。面對(duì)越來越多的北京買家，如今，位于天津?qū)氎婢┥蚋咚俾犯浇囊恍潜P甚至一開始就將銷售定位鎖定為北京客戶。
業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，隨著京津之間的交通進(jìn)一步改善，不僅使很多人會(huì)在北京上班住在天津，也有可能使一些高管人員在天津上班，住在北京。天津和北京之間的地產(chǎn)互動(dòng)性將越來越強(qiáng)，對(duì)于兩地的房地產(chǎn)行業(yè)和其他經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域都將起到良好的推動(dòng)作用。按照預(yù)測(cè)，天津市的房產(chǎn)價(jià)格還有上升通道，能夠?qū)崿F(xiàn)穩(wěn)步上漲。北京人在天津投資樓市的前景應(yīng)該比較樂觀。
酒店、商業(yè)將重點(diǎn)開發(fā)
不過，牟鑫還指出，這次改造也會(huì)給本區(qū)域樓市帶來一些不利的影響，如交通擁堵、嘈雜所帶來的環(huán)境問題，人流量過大所帶來的安全問題等將對(duì)本區(qū)域住宅類項(xiàng)目產(chǎn)生一些不利的影響。
同時(shí)，牟鑫認(rèn)為，隨著京津間城際列車和市郊旅客列車及京滬高速列車進(jìn)入南站，使得本區(qū)域客流結(jié)構(gòu)有所改變，酒店、商業(yè)和商務(wù)成為該區(qū)域重點(diǎn)開發(fā)的物業(yè)項(xiàng)目，將凸現(xiàn)一批商務(wù)辦公樓宇，但不會(huì)過多。因?yàn)椋本┠险疽?guī)劃180公頃，而站區(qū)僅占94公頃，其中，余下的面積中將有一部分被用來做酒店和商業(yè)。從需求來看，隨著拆遷的開始，會(huì)有部分居民房和現(xiàn)有的站內(nèi)商戶將拆除，這將在一定程度上增加本區(qū)域的住宅類和商業(yè)類物業(yè)硬性需求。
南站輻射區(qū)域兩大新熱點(diǎn)
從目前北京南站所輻射的區(qū)域來看，房屋購買的新一輪熱點(diǎn)將主要集中于右安門和馬家堡地區(qū)。
陶然亭高檔住宅林立
北京市國土資源局發(fā)布的2005年北京土地供應(yīng)計(jì)劃中，規(guī)定二環(huán)以內(nèi)將不再新增住宅商品房項(xiàng)目建設(shè)用地。因而，土地供應(yīng)預(yù)期將給北京二環(huán)在售項(xiàng)目帶來利好，尤其促進(jìn)具備土地資源優(yōu)勢(shì)的陶然亭區(qū)域樓市持續(xù)升溫，其儼然成為了京城樓市熱點(diǎn)地區(qū)，又因受公園地產(chǎn)效應(yīng)影響，該區(qū)域內(nèi)以高端項(xiàng)目居多，新建商品房有“耕天下”、“朱雀門”，均為高檔住宅，均價(jià)13000元／平方米左右。二手商品房在售項(xiàng)目有清芷園、萬博苑、中華家園等，北京中原地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)研究中心透露，目前該地區(qū)二手商品房售價(jià)在8000元-10000元／平方米。目前該地區(qū)二手商品房的租賃價(jià)格為，一居室在1700元-2000元／月左右，二居室租價(jià)在1900元-2500元／月之間。
近年來，陶然亭區(qū)域內(nèi)開發(fā)的高檔寫字樓、酒店類產(chǎn)品相對(duì)較少，而住宅開發(fā)量較大，導(dǎo)致住宅類產(chǎn)品成為該地區(qū)的主力產(chǎn)品。據(jù)記者了解，在今年新開盤的項(xiàng)目中，仍以住宅為主，新開發(fā)的綜合類產(chǎn)品很少。隨著南站的改造完畢和該區(qū)域商業(yè)配套及環(huán)境成熟，市場(chǎng)對(duì)該類產(chǎn)品的需求會(huì)相應(yīng)增加。
馬家堡新盤升值潛力大
由于看中了馬家堡地區(qū)的未來潛力，該地區(qū)在四五年的時(shí)間里冒出了近30個(gè)樓盤，加上以前的老社區(qū)如馬家堡小區(qū)、馬家堡西里小區(qū)以及嘉園的部分老齡房形成了新老共處的和諧景象。而“鏈家”市場(chǎng)人士認(rèn)為，同一地區(qū)新舊樓群共存有利于地緣性人群在同一區(qū)域完成升級(jí)置業(yè)，促進(jìn)某局部區(qū)域率先形成完整的房地產(chǎn)梯級(jí)消費(fèi)市場(chǎng)，形成良性的內(nèi)部循環(huán)體系。在馬家堡西路的東側(cè)老社區(qū)較集中，小區(qū)環(huán)境相對(duì)落后，房子多為上世紀(jì)80年代的。而馬家堡西路的西側(cè)房屋年代較新，小區(qū)環(huán)境較優(yōu)越。但在某些大型社區(qū)如嘉園一、二、三里中新老樓群混合，年代橫跨兩個(gè)十年。
北京中原地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)研究中心提供的資料顯示，馬家堡地區(qū)新建商品房有星河城三期、未來上城二期等，均價(jià)在7500元／平方米；二手商品房目前在售的有“璽萌麗苑”、“戀日家園”、“星河城”一期二期等，該地區(qū)在售的次新房較多，消費(fèi)者在此處購房可選擇范圍較大。目前該地區(qū)在售的次新房均價(jià)在6500元-8000元／平方米之間。該地區(qū)二手商品房的租賃價(jià)格為，一居室1200元-1300元／月左右，二居室在1600元-1800元／月左右。
事實(shí)上，早在2003年前后，馬家堡周圍迎來了星河城等新樓盤集中開發(fā)期，目前這些房源成為二手房的主要供應(yīng)者。從歷年的價(jià)格走勢(shì)來看，馬家堡地區(qū)的二手房價(jià)也是一再上揚(yáng)。2006年馬家堡開陽路段二手房單價(jià)已達(dá)到6700元／平方米，較2005年上漲幅度已達(dá)13%，馬家堡北部二手房單價(jià)上升至6400元／平方米左右，比2005年的5500元上升了14.6%，同時(shí)中部與南部均有不同程度漲幅。(蔡雪婧)
