中新網6月14日電 據《中國經濟時報》報道，“住房開發屬性定性不準確，整個房地產開發完全商品化，導致房價高燒不退。”長期從事城市經濟研究的中國管理科學研究院研究員李開發接受中國經濟時報記者采訪時表示，目前中國94%的住房開發定性為“商品房”，“經濟適用房”只占6%，但其性質卻是微利“商品房”，而廉租房則不足1%。

　　屬性混淆 調控錯位

　　“什么是‘商品房’？”李開發指出，作為市場經濟行為，商品房開發應隨行就市、自負盈虧，房地產商對戶型、價位、銷售等環節擁有絕對的自主權，追求利潤最大化是房地產開發的首要目標，并無義務承擔保證中低收入群體住房的責任。

　　而在市場經濟體制下，對房地產業的調控也只能運用經濟手段。過去一年多的調控實踐表明，用行政手段來調控市場，不僅會削弱市場經濟的正常職能，而且會陷入調控失靈的尷尬窘境。

　　“對于經濟適用房，相關文件給出的解釋是，以微利價出售給中低收入家庭、住房困難戶的商品房，是按國家、住宅建設標準建設的普通住宅。只售不租。其成本價由7項因素(征地拆遷費、勘察設計費、配套費、建安費、管理費、貸款利息、5%以內的利潤)構成，應占住宅總量的70%。”李開發指出，“經濟”加“適用”加“商品房”，是個含混不清的詞意組合。商品的市場屬性與微利沒有一點關聯，商品屬性決定了所謂的經濟適用房不可能以中低收入家庭為主要供給對象。

　　事實上，對照經濟適用房的“官方”解釋，實際的操作卻是令人啼笑皆非。以北京某個著名經濟適用房組團為例，80%以上的戶型是100平方米以上的，甚至150平方米以上的也不在少數，而媒體揭露的裝修高檔的“豪華”經濟適用房比比皆是。普通老百姓“一房難求”與已售經濟適用房的“高租售率”的現實比照，讓經濟適用房淪為富人的消費品，完全“變味”。

　　“經濟適用房在定性上錯誤，在政策上模糊，在實踐中走偏，強烈建議取消經濟適用房制度。”李開發表示，近幾年公布的經濟適用房的數量已經不足總開發量的6%，上海等許多城市實際上也取消了經濟適用房的開發。

　　對于定性為只租不售的廉租房，李開發則指出，目前的廉租房體系遠未健全，房屋來源于騰退的舊公房，不僅房源稀少，而且隨時面臨拆遷，再加上維護與管理也難以到位。形式意義大于現實意義。

　　兩大類一補充能退房價“高燒”

　　“讓廣大中低收入階層能夠擁有基本保障的住房，顯然依靠商品房開發是無法實現的。”李開發認為，應該重新定位住房開發的屬性與價值取向。城市住房開發可以明確分為商品類住房(簡稱商品房)和基本保障類住房(簡稱消費品住房或消費房)兩個大類，以及一個補充，即城市廉租房。

　　商品房開發，遵循市場法則，土地招拍掛，開發商自由競價。政府只管理環境質量、建設質量、總體建筑風格、資源配置、綠化標準及其它相關的社會管理指標，其它完全放開。至于戶型、結構、售價等，則完全交由市場調節。而消費房是生活必需品，完全可以參照國外的做法，確定消費品住房的建設原則。廉租房則是消費房的補充。

　　其次，要找出提供低價消費房的辦法。從土地供給方面來看，可參照國外的做法，政府承擔土地、工程設計等基本費用，以及用相關政策配套來綜合降低成本。在建筑消費房時，實行招拍掛由符合資質的企業參與，由出價最低者中標。

　　而且，要界定好消費房的購買資格。此外，要嚴格管理消費房流轉，制定各種法律法規。而且，對于消費房的年開發量以及可以實現房源供需平衡的時間，要有確切的計劃。他認為，在投入建設的全部住房中有40%是消費房就是廣大中低收入階層的福音。

　　“至于廉租房，我覺得應該是城市貧困戶與流動就業職工的住宅解決之道。”李開發認為，應當積極開發單獨小戶型的廉租房，提供給特別貧困戶、單身職工或剛結婚的員工居住，即使每套20平方米、40平方米也未嘗不可。他建議這類住房應占建設總量的10%左右，其資金則由政府提供。

　　李開發表示，明晰“兩大類、一補充”的住房開發屬性，政府不用宏觀調控，房價“高燒”自會消退。(謝麗佳)