2003年以來，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)一直處于宏觀調(diào)控中。2005年3月以來，在央行提高個(gè)人住房貸款利率，4月的“國(guó)八條”，5月的七部委穩(wěn)定房?jī)r(jià)(“新八條”)等政策的指導(dǎo)下，房地產(chǎn)業(yè)在財(cái)政、金融、供求等方面得到了全方位的調(diào)控。經(jīng)過連續(xù)調(diào)控，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資增速由2003年的30.3%下降到2005年的19.8%。

　　居民住房問題的現(xiàn)狀

　　首先，消費(fèi)觀念上存在誤區(qū)。消費(fèi)者把“人人有房住”，誤認(rèn)為“人人有房產(chǎn)”。從1998年的房地產(chǎn)市場(chǎng)啟動(dòng)到現(xiàn)在，居民由不愿意自己掏錢購(gòu)房，到現(xiàn)在只要有條件不僅購(gòu)房，而且是購(gòu)新房、大房、好房(豪宅)。住房出現(xiàn)了超前消費(fèi)，如面積過大、一步到位等非理性消費(fèi)，提前增加、釋放了商品住宅需求。一些消費(fèi)者在購(gòu)房上出現(xiàn)了“買漲不買跌”的跟風(fēng)現(xiàn)象。當(dāng)前，中國(guó)居民購(gòu)房一部分屬于奢侈消費(fèi)，這與建設(shè)節(jié)約型社會(huì)相悖。

　　其次，住宅市場(chǎng)中存在的問題。住宅市場(chǎng)需求與供給結(jié)構(gòu)不匹配。一是經(jīng)濟(jì)適用房投資繼續(xù)下降。2004年全國(guó)經(jīng)濟(jì)適用房投資出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)(-2.5%)，2005年經(jīng)濟(jì)適用房投資比2004年同期下降6.8%，經(jīng)濟(jì)適用房投資占房地產(chǎn)開發(fā)投資比重由2004年的4.6%下降到2005年的3.6%。二是經(jīng)濟(jì)適用房銷售面積下降。2003年和2004年經(jīng)濟(jì)適用房銷售面積分別為4019萬(wàn)平方米和3262萬(wàn)平方米，占住宅銷售面積的比重由2003年的13.5%下降到2004年的9.6%。三是中小戶型比例偏低。2004年部分城市銷售的商品住宅中，120平方米/套以上的住房在40%以上，最高超過60%。四是中低價(jià)位商品住房呈下降趨勢(shì)。以北京為例，5000元/平方米以下的商品住宅預(yù)售面積所占比重由2004年的46.8%下降到2005年的32.8%。

　　三是地方政府在解決住房問題上的待改進(jìn)之處。一是部分地方政府在解決居民廉租住房上的無(wú)作為。建設(shè)部在2006年4月通報(bào)了全國(guó)城鎮(zhèn)廉租住房制度的建設(shè)和實(shí)施情況。全國(guó)有13個(gè)省(區(qū))沒有將廉租住房制度建設(shè)納入省級(jí)人民政府對(duì)市(區(qū))、縣人民政府工作的目標(biāo)責(zé)任制管理，70個(gè)地級(jí)以上城市沒有建立廉租住房制度。二是部分地方政府對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商監(jiān)管不到位。由于受地方利益驅(qū)使，部分地方政府對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商監(jiān)管缺位，一些房地產(chǎn)開發(fā)處于無(wú)序狀態(tài)。

　　四是政策設(shè)計(jì)缺陷導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)信號(hào)混亂。一是消費(fèi)者對(duì)政策理解上產(chǎn)生的誤區(qū)。2005年穩(wěn)定房?jī)r(jià)調(diào)控政策出臺(tái)后，被消費(fèi)者誤讀為要降低房?jī)r(jià)。建設(shè)部公布的2004年末中國(guó)住房人均建筑面積近25平方米。數(shù)字本身沒有問題，而是數(shù)字后面隱含的是普通老百姓攀比心理及不滿情緒，2005年各地方政府確定的普通住宅標(biāo)準(zhǔn)多數(shù)為140平方米左右，除了攀比和不滿外，還給開發(fā)商建大房提供了依據(jù)。二是政策制定缺位。近幾年國(guó)家先后出臺(tái)了若干規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策法規(guī)，但針對(duì)中低收入階層的中低價(jià)位的住房的政策較少。

　　解決居民住房問題的措施

　　首先，通過市場(chǎng)和住房保障制度解決居民住房問題。任何一個(gè)國(guó)家居民住房的解決不可能完全通過市場(chǎng)。從收入角度看，高收入消費(fèi)者通過市場(chǎng)解決；中等收入消費(fèi)者購(gòu)買中低價(jià)位住房；較低收入消費(fèi)者通過租房解決居住問題；低收入者通過廉租住房解決住房。這種階梯式住房供求關(guān)系，是緩解住房市場(chǎng)緊張的重要手段。

　　其次，完善住宅市場(chǎng)。在中國(guó)住宅市場(chǎng)中，相對(duì)來講，一級(jí)市場(chǎng)發(fā)育較好，二手房市場(chǎng)次之，租賃市場(chǎng)有待完善和快速發(fā)展。中國(guó)租賃市場(chǎng)規(guī)模較小，市場(chǎng)行為不規(guī)范，滿足不了租賃市場(chǎng)需求，特別是大多數(shù)房屋租賃是個(gè)人用于投資的住房，服務(wù)不到位，制約了租賃市場(chǎng)發(fā)展，使許多租賃需求轉(zhuǎn)移，無(wú)形中擴(kuò)大了購(gòu)房需求。要擴(kuò)大租賃市場(chǎng)規(guī)模，規(guī)范租賃市場(chǎng)，使租賃市場(chǎng)成為居者有其屋的渠道之一，成為控制住房有效需求的渠道之一。要加快中國(guó)租賃市場(chǎng)建設(shè)，引導(dǎo)和鼓勵(lì)房地產(chǎn)企業(yè)拓展住房租賃業(yè)務(wù)，使有能力的較低收入者通過租房解決住房問題，減輕住房保障壓力。

　　三是引導(dǎo)居民在住房上梯度消費(fèi)。中國(guó)是發(fā)展中國(guó)家，居民住房問題的解決不可能一蹴而就。在這個(gè)過程中，首先滿足的是中高收入人群，低收入者住房問題的解決還需要財(cái)政支持。國(guó)家應(yīng)引導(dǎo)消費(fèi)者在住房上理性消費(fèi)、合理消費(fèi)。“居者有其屋”并不一定是自己要擁有產(chǎn)權(quán)，要根據(jù)自己經(jīng)濟(jì)實(shí)力選擇住房。有一定積蓄或高收入者可購(gòu)買新房，中等收入者可購(gòu)買二手房或租房，不在住房保障覆蓋范圍內(nèi)的較低收入者，如剛走上工作崗位的群體，可先租房來解決基本住房問題。形成租房—購(gòu)買基本住房(普通住房或二手房)—改善住房的良性住房梯度消費(fèi)。

　　四是地方政府在解決住房問題中要有所為。廉租住房制度作為一項(xiàng)彌補(bǔ)市場(chǎng)機(jī)制“缺陷”的制度，最大特點(diǎn)就是要體現(xiàn)公平、公正，最大作用是有利于縮小貧富差距，促進(jìn)社會(huì)和諧穩(wěn)定。在解決廉租住房問題上地方政府要有所作為。隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)，地方財(cái)政收入的增加，國(guó)家應(yīng)出臺(tái)相應(yīng)擴(kuò)大廉租住房覆蓋面的規(guī)定，適當(dāng)提高廉租住房覆蓋比例，更好地解決最低收入人群住房。用是否建立健全廉租住房制度、提高廉租住房覆蓋范圍衡量地方政府工作能力；中低價(jià)位住房的比例是否逐年提高作為考核地方政府工作的一項(xiàng)重要指標(biāo)。地方政府要用有形的手對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)嚴(yán)格監(jiān)督管理。此外，要關(guān)注外來務(wù)工人員的住房保障問題并加以研究，使各城市逐步解決這部分人群的住房問題。

　　最后，政策制定上要向中低收入消費(fèi)者傾斜。在中國(guó)購(gòu)房主體由高收入階層逐步轉(zhuǎn)向中等收入群體的情況下，政策制定上應(yīng)有所調(diào)整。例如，在中國(guó)個(gè)人信用體系建立的基礎(chǔ)上，對(duì)第一次購(gòu)買小戶型(80平方米以下的)的中低收入消費(fèi)者給予適當(dāng)?shù)亩愘M(fèi)減免。對(duì)超大面積住房增加保有階段成本。出臺(tái)相應(yīng)的政策制約房地產(chǎn)開發(fā)商，通過規(guī)劃、土地等政策使房地產(chǎn)開發(fā)商調(diào)整住房結(jié)構(gòu)，如房地產(chǎn)開發(fā)商建設(shè)一定數(shù)量的高檔住房就要相應(yīng)建設(shè)一定比例的中低價(jià)位(或小戶型)住房，同時(shí)要對(duì)其加大監(jiān)督檢查力度。在政策制定上要堅(jiān)持多部門、多層次、多角度的聯(lián)合制定。

　　(來源：中國(guó)社會(huì)科學(xué)院網(wǎng)站 文章出處：中國(guó)社會(huì)科學(xué)院院報(bào) 作者：尚教蔚 轉(zhuǎn)載時(shí)略有刪改)