中新網(wǎng)10月9日電 中國房地產(chǎn)業(yè)局部泡沫化的趨勢非常明顯；如果措施失當(dāng)，人們有理由擔(dān)心，1992年前后的房地產(chǎn)危機(jī)會再度重現(xiàn)。最近一期的中國《新聞周刊》載文對此作了分析。文章全文如下：
北京成壽寺路附近的一處現(xiàn)房樓盤，價(jià)格低至2600元/平方米。每逢周末，門可羅雀的情景不能不讓開發(fā)商心急。
現(xiàn)在，房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出是這樣的一種情景：一方面是房地產(chǎn)商如火的熱情，他們吆喝著自己的樓盤“物超所值”，他們的投資動作也未見緩，新的一輪“圈地運(yùn)動”正在進(jìn)行，僅廣州周邊用地規(guī)模在500畝以上的已建或在建的大型樓盤就有20多個(gè)。
而另一面，購買者發(fā)現(xiàn)房價(jià)越來越脫離自己可以忍受的界限，國家統(tǒng)計(jì)局最新測算的全國房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)景氣指數(shù)結(jié)果表明，今年1至8月空置商品房激增14.1%。北京、長沙、成都等地的實(shí)情也表明，大多數(shù)的開發(fā)商仍在一味地追捧高端市場，造成新的空置。在中低檔市場明顯出現(xiàn)供不應(yīng)求的情況下眾多開發(fā)商還是無動于衷。
不少的業(yè)界人士及專家學(xué)者，也措辭激烈地指出：房地產(chǎn)泡沫正在臨近！
局部“發(fā)燒”？
“那時(shí)候甚至國內(nèi)各省的政府部門都籌集資金到海南來撈一筆，一個(gè)人能在一夜之間變成百萬富翁，但是后來最終的結(jié)果是，留給我們一大堆讓人頭痛的‘爛尾樓’。”海口市經(jīng)貿(mào)局副局長朱國憲在接受中國《新聞周刊》采訪時(shí)，回憶起了1992年前后的“房地產(chǎn)狂潮”，他說：“國家已拿出4個(gè)億的資金作補(bǔ)貼，來處理這些‘爛尾樓’，但是可能還不夠。”
當(dāng)時(shí)，上千億的房地產(chǎn)資金“飛蛾撲火”般地投向幾個(gè)地區(qū)，海南至少800億，北海300億，惠州150億，這些資金里很多都是從銀行里貸來的錢。而用這些錢建造出來的房子卻很少有人問津。
“1992年的房地產(chǎn)投資比1991年同比增加117%，而1993年房地產(chǎn)投資比1992又增加了124%，連續(xù)兩年的不正常高速增長，說明1992前后的確出現(xiàn)了房地產(chǎn)過熱。”中國房地產(chǎn)及住宅研究會常務(wù)副會長包宗華教授說：“但是即使這樣，1992年前后房地產(chǎn)開發(fā)仍是局部過熱。”包宗華所說的局部是指沿海開放的幾個(gè)城市。
那次房地產(chǎn)危機(jī)總是被當(dāng)作“標(biāo)本”，比對的就是從1998年以來中國的第二次房地產(chǎn)開發(fā)高潮；相比之下，兩者有很大的區(qū)別。
“如果從房地產(chǎn)投資增幅來看，今年前6個(gè)月只比去年同期增加了32.9%，但全年預(yù)測可能不會超過2001年的29.2%，并沒有像1992年前后連續(xù)兩年超過100%的增長，中國房地產(chǎn)正常的投資增幅應(yīng)該是15%至20%。”包宗華教授說，“即使超一點(diǎn)，也是有特殊原因的，比如北京的奧運(yùn)會。”
從投資主體看，新華遠(yuǎn)董事長任志強(qiáng)認(rèn)為，和第一次高潮相比，這一輪房地產(chǎn)熱的最大特點(diǎn)在于民營資本成為投資主體，1997年以前，房地產(chǎn)市場商銀行貸款占到了60%甚至70%的比例，但目前銀行貸款只占23%左右。
“但有的地方的投資增長率大大超過了銷售增長率，”建設(shè)部房地及住宅研究會秘書長張遠(yuǎn)端教授說：“這意味著會有房屋積壓，實(shí)際上，目前的房地產(chǎn)市場存在區(qū)域性過熱現(xiàn)象。”而包宗華對此持有相同觀點(diǎn)。
區(qū)域性的過熱仍然不容忽視。根據(jù)上海物價(jià)局的統(tǒng)計(jì)，上海外來購房者已經(jīng)達(dá)到53%，這些投資者多以投資為目的，而且購買目標(biāo)多為高檔住宅。他們購買的驅(qū)動力是預(yù)計(jì)房價(jià)會繼續(xù)增長，“現(xiàn)在的高房價(jià)是靠二手房交易和出租市場支撐起來的，但如果市場出現(xiàn)飽和，房價(jià)和租金一跌，投資者的壓力就會很大。”中國城市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院城市規(guī)劃理論研究所所長趙燕菁認(rèn)為。
“亞洲的投資銀行家們堅(jiān)持將最后的賭注放到上海的房地產(chǎn)市場。臺灣旅游者在上海最時(shí)髦的活動是戴著安全帽參觀建筑工地。當(dāng)他們走出來的時(shí)候，‘售磬’的牌子已經(jīng)掛了出來。”摩根士丹利亞有限公司董事總經(jīng)理謝國忠這樣描述上海的“大牛市”。
廣東省建設(shè)廳公布的信息顯示，今年上半年，房地產(chǎn)開發(fā)投資保持較大增幅，但銷售增幅下降。1至6月，廣東銷售面積增幅12.92%，比去年下滑18%，而完成土地開發(fā)面積和新開工面積分別比去年同期增長127.88%和37.58%。
深圳也是如此，70%以上的地產(chǎn)商集中在塔尖頂層的那5%至15%群體，這個(gè)群體的購買量畢竟有限。深圳去年房屋銷售平均價(jià)格每平方米為6921元，今年又有所上升，這與城市居民收入月平均3000元是不大適應(yīng)的，因而背離了主流消費(fèi)群體。
而北京面臨同樣的問題，“按照房地產(chǎn)4至6年的開發(fā)周期計(jì)算，2002年是北京的房地產(chǎn)供給高峰，如果此時(shí)銷售跟不上去，那么市場就會對房價(jià)做出調(diào)整。”原建設(shè)部房地產(chǎn)司司長張?jiān)私淌谡f。
統(tǒng)計(jì)顯示，到今年7月底，全國商品房空置面積達(dá)1.2億平方米，其中空置一年以上的達(dá)50%，占壓資金2570億元以上，居所有行業(yè)不良資產(chǎn)之首。
泡沫“臨界點(diǎn)”
武漢樓市近年來不斷刷新歷史紀(jì)錄，去年就創(chuàng)下了幾個(gè)新高：住宅開發(fā)投資95億元，同比增長27%，住宅建設(shè)在房地產(chǎn)開發(fā)投資中的比例高達(dá)85%；房屋施工、新開工和竣工面積均創(chuàng)歷史新高。全市住宅竣工506萬平方米，增長34%。與此同時(shí)，武漢市的房價(jià)漲幅超過10%。
蘇州也受到整體房價(jià)飚升的影響，去年新區(qū)房價(jià)平均每平方米上揚(yáng)了500元左右，而一些熱銷樓盤更達(dá)到1000元。
近日，央行發(fā)布了《2002年第二季度貨幣政策執(zhí)行報(bào)告》。央行在報(bào)告中預(yù)期，房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過了幾年的快速增長后，存在調(diào)整的可能。這一預(yù)期值得關(guān)注。就去年對中國GDP增長貢獻(xiàn)率而言，房地產(chǎn)業(yè)明顯偏高。據(jù)測算，2001年房地產(chǎn)開發(fā)投資對中國GDP增長的直接貢獻(xiàn)率為1.3個(gè)百分點(diǎn)，間接貢獻(xiàn)率為0.6到1.2個(gè)百分點(diǎn)，兩者相加共計(jì)1.9到2.5個(gè)百分點(diǎn)。這表明，中國GDP增長對房地產(chǎn)業(yè)的依賴程度較高。
“現(xiàn)在房地產(chǎn)是拉動國民經(jīng)濟(jì)的火車頭，如果剎車的話，對國民經(jīng)濟(jì)的影響將是非常大的。”中國城市規(guī)劃理論研究所所長趙燕菁說。
趙燕菁認(rèn)為，判斷房地產(chǎn)市場是否出現(xiàn)過熱首先要找出過熱的動力是什么，那么現(xiàn)在這個(gè)動力是否還起作用，或者又有新的動力加入；如果有，那么房地產(chǎn)就不會出現(xiàn)泡沫，如果沒有，那么風(fēng)險(xiǎn)就大了起來。
這次房地產(chǎn)最主要、直接的導(dǎo)因，是由于1998年開始的房地產(chǎn)制度改革、尤其是住房制度的改革。從統(tǒng)計(jì)數(shù)字上可以清楚地看到這樣一個(gè)分水嶺。
中國從90年代初開始，經(jīng)濟(jì)進(jìn)入高速發(fā)展?fàn)顟B(tài)，1993、1994年達(dá)到高峰；緊接著就是由于中央開始治理整頓經(jīng)濟(jì)過熱，投資和住房規(guī)模一路下滑，1996、1997年到達(dá)了谷底；但從1998年開始，房地產(chǎn)業(yè)的增長有一個(gè)非常直線的上升，當(dāng)年就達(dá)到最高峰，整個(gè)住房投資和住房開工量就超過了1994年最高峰的時(shí)候；接著一路上升，1999年和2000年經(jīng)濟(jì)一路高速發(fā)展，2000年房地產(chǎn)開工面積一舉超過了2億平方米；而去年在這個(gè)基礎(chǔ)之上，投資更是猛增了將近30%，速度非常快。
由此可見，這個(gè)高速發(fā)展是從1998年的房地產(chǎn)制度改革開始的。房地產(chǎn)在這次經(jīng)濟(jì)發(fā)展中本身就是車輪，而且?guī)恿苏麄�(gè)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展；而且到目前為止，可以認(rèn)為它是最成功的一次改革。
“所以這次房地產(chǎn)熱不是泡沫，因?yàn)榈侥壳盀橹剐枨蠖际钦鎸?shí)的，但是問題是再往后會怎么樣。如果高端市場繼續(xù)增長，那么就有可能出現(xiàn)泡沫，因?yàn)槟銦o法知道市場的拐點(diǎn)在什么地方。”趙燕菁說。
2001年，全國房屋銷售價(jià)格同比上漲2.2%；2002年上半年房屋銷售價(jià)格同比上漲3.6%，上漲幅度仍在合理范圍之內(nèi)。另據(jù)對35個(gè)城市的調(diào)查，2001年銷售均價(jià)在3500元以上的只有5個(gè)城市，住房價(jià)格與消費(fèi)者戶均年可支配收入之比為5.1倍至13.7倍，而發(fā)達(dá)國家在6倍至12倍之間。
“中國房地產(chǎn)仍有很大的發(fā)展空間，二三十年的高速發(fā)展也是可能的，但是風(fēng)險(xiǎn)主要集中在高端市場上，而低端市場仍供不應(yīng)求。”建設(shè)部房地產(chǎn)及住宅研究會秘書長張遠(yuǎn)端教授說。
擠壓泡沫的手
“我發(fā)現(xiàn)每次泡沫都有三個(gè)階段。在第一階段，每個(gè)人都尖叫‘便宜’；在接下來的階段：投資者在下單之前咬著指甲自言自語‘不貴’；在最后階段，錯(cuò)過了早期上漲階段的人們會嘟噥著‘不便宜，但還有上漲空間’而帶著他們有限資金匆忙殺入。”謝國忠這樣形象地描述。
結(jié)果呢？房地產(chǎn)市場價(jià)格在經(jīng)過一段異常膨脹后，開始下跌、破滅；由于房地產(chǎn)價(jià)格陡降，造成有房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的銀行出現(xiàn)呆、壞賬，銀行體系運(yùn)轉(zhuǎn)失靈；最后，匯率機(jī)制被破壞，整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)陷入困境。在這個(gè)過程中前一時(shí)期過量的房地產(chǎn)投資(投機(jī))給以后的金融危機(jī)埋下了定時(shí)炸彈。這是亞洲金融危機(jī)時(shí)的真實(shí)寫照。
也許中國房地產(chǎn)沒有必要擔(dān)心，和1992年的開發(fā)熱相比，今天的房地產(chǎn)市場顯得更加理性。但是真實(shí)的數(shù)據(jù)還是反映出危機(jī)所在。
從資金來源看，房地產(chǎn)企業(yè)有23%的資金來自金融機(jī)構(gòu)，加上購房者的按揭貸款，這一數(shù)字接近60%，金融機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)難以忽視。而今年1至6月，全國房地產(chǎn)投資的增長速度超過了GDP增長速度的4倍，為32.9%，有開發(fā)過熱跡象，同時(shí)，過多的社會資源(資本、企業(yè)等)擠向房地產(chǎn)開發(fā)。
據(jù)統(tǒng)計(jì)，2001年中國房地產(chǎn)開發(fā)投資總額達(dá)到了6000多億元，同比增長25%左右，2002年1至6月，全國累計(jì)完成房地產(chǎn)開發(fā)投資2821億元，同比增長32.9%；另一方面，截止到2002年6月底，金融機(jī)構(gòu)個(gè)人住房貸款余額已達(dá)6630.1億元。據(jù)有關(guān)專家測算，金融機(jī)構(gòu)用于房地產(chǎn)開發(fā)和個(gè)人住房貸款余額，占全部金融機(jī)構(gòu)貸款之比估計(jì)為10%左右。
房地產(chǎn)市場不盈利的房地產(chǎn)企業(yè)增多，盈利的房地產(chǎn)開發(fā)商的利潤也下降。以廣州為例，2001年1318家房地產(chǎn)企業(yè)有1288家虧損，平均利潤率僅為2.3%；與此同時(shí)今年1至7月，全國商品房空置面積增長速度加快，達(dá)到12.9%，空置率約26%。
“當(dāng)前房地產(chǎn)市場需要調(diào)整的是結(jié)構(gòu)性矛盾，具體的說，開發(fā)商仍然熱衷于開發(fā)銷勢已經(jīng)減弱的高價(jià)位住房，而經(jīng)濟(jì)適用房卻不能引起他們的興趣，這需要政府去引導(dǎo)。”包宗華對中國《新聞周刊》說。
20年之內(nèi)中國城市要轉(zhuǎn)移進(jìn)來的人口有4億到5億人，如果按4個(gè)人一套房子計(jì)算，將要在未來20年之內(nèi)提供上億套房子，如果按照這個(gè)需求估算，假設(shè)把它平攤到每一年，可能至少需要5到6億平方米的開工量才能滿足這個(gè)需求。但現(xiàn)在中國每一年的開工面積大概是3億平方米左右，還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有達(dá)到要求。
“這些人需要的都是那些低價(jià)位的經(jīng)濟(jì)適用房，而非高檔住宅，所以經(jīng)濟(jì)適用房是整個(gè)房地產(chǎn)市場的主流，而且能起到穩(wěn)定器的作用，起到抑制房價(jià)虛高的作用。”趙燕菁說，“而且房地產(chǎn)業(yè)能帶動其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，比如家電和裝修業(yè)。”
“現(xiàn)在問題是，經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)的比較少，而且開發(fā)出來的經(jīng)濟(jì)適用房卻被并不是低收入者購買，這也需要政府進(jìn)行有成效的界定。”張遠(yuǎn)端認(rèn)為。
張遠(yuǎn)端提出，銀行應(yīng)該在貸款上采取審慎態(tài)度。投機(jī)資本往往來自于金融信貸部門，要從源頭上控制投機(jī)資本。為此，應(yīng)該嚴(yán)格規(guī)定金融部門向房地產(chǎn)貸款的比例和房地產(chǎn)抵押貸款融資的比率，嚴(yán)格審查房地產(chǎn)抵押貸款的條件。
與此同時(shí)，各地盡快開放房屋的二級市場。國外一人一生平均換六七次房子，如果國內(nèi)每個(gè)人是3次，按此計(jì)算，城鎮(zhèn)住戶有1.5億，每年有10%的家庭換房子，每個(gè)家庭換房子要花10萬元，那么就是1.5萬億元，而“九五”期間，每年住宅投資也就3000億。
“這是一個(gè)非常大的數(shù)字，但有的城市動得非常慢。”包宗華說。“同時(shí)，政府還應(yīng)該建立起房地產(chǎn)市場的預(yù)警機(jī)制，因?yàn)榉康禺a(chǎn)牽動的產(chǎn)業(yè)太多。”
來源：新聞周刊
原標(biāo)題：房地產(chǎn)：逼近泡沫化懸崖
作者：黃小偉
