我國房地產市場驟然變化 背后釋放怎樣的信號？(3)

　　房貸政策：是繼續從緊還是稍有松動？

　　差別化房貸政策，成為本輪房地產市場調控的利器。而在目前樓市調控進入政策顯現期后，未來圍繞樓市的金融調控，將呈現出怎樣的松緊張弛，為市場矚目。

　　央行數據顯示，在政策出臺后的5月份，我國房地產個人按揭貸款增量較上月回落近400億元，環比跌幅超過15%。此外，從各商業銀行了解到的數據可以看出，5月份各家商業銀行房地產開發貸款規模也明顯減少。目前來看，盡管6月份數據尚未出來，但分析人士認為，房貸縮量已是板上釘釘的事。

　　歷史上看，我國房地產市場的冷暖與金融調控的松緊息息相關。2007年面對快速上漲的房價，央行、銀監會聯合發文，提高二套房的首付比例和利率水平，成為當年樓市的轉折點；在國際金融危機爆發后，地方政府加大了托市舉措，正是在原本從緊的房貸政策口子出現松動后，2009年樓市呈現快速增長。

　　“在政策的引導下，樓市正在經歷金融去杠桿化的過程。”中國社科院金融所金融市場研究室主任尹中立指出，房地產開發是一個資金密集型活動，資金的渠道主要有四條：資本市場、銀行貸款、預售及建筑企業的墊資。現在的情況是，這些融資的渠道基本上都被堵上。拿資本市場融資來說，“國十條”使房地產類上市公司在內地發行股票或債券的渠道被堵死，在香港上市的公司可以到海外市場上去發行債券，但需要付出10%以上的成本。再看銀行貸款，新政策對地產公司的信貸融資提出了很多限制，各家商業銀行都收縮了房地產開發貸款的規模。此外，北京等城市對二套房貸的認定標準比2007年更加嚴格，而二套房貸的首付為50%，利率為正常貸款的1.1倍，使按揭貸款的需求大幅度減少。通過預售的方式取得資金的通道也受到了影響。

　　不過專家也指出，目前市場已進入深度博弈期，政策是否出現松動備受關注。不少專家建議，對于已出臺的政策應堅定執行，不能松動，避免市場搖擺。當然，他們提出也不宜再出臺新的從緊措施。

　　稅收政策：是遏制高房價的殺手锏還是防火墻？

　　新一輪調控政策中，房地產稅收政策引發市場的猜想。

　　中央政府明確要求“財政部、稅務總局要加快研究制定引導個人合理住房消費和調節個人房產收益的稅收政策”。這項稅收政策是空轉已久的物業稅，還是對個人住宅開征的房產稅？政策何時出臺，試點先行還是全國推開，市場高度關注。

　　在剛剛結束的“博鰲•21世紀房地產論壇”上，來自REICO工作室的博士任榮榮說：“無論近期內物業稅(房產稅)是否真正開征，未來房產保有環節征稅將不可避免，其原因在于土地出讓收入的不可持續性迫使地方政府需要尋找到另一種財源來彌補未來財政收入的不足。”

　　廖英敏表示：“對個人住宅開征房產稅有利于對住房存量資源的利用，由于增加持有成本，擁有多套住房的人要么賣要么租，這會增加社會公共住房資源，應該積極推進。”

　　對房地產保有環節征稅，在很多人眼里認為是遏制高房價的殺手锏，也有觀點認為，開征此類稅種不能從根本上解決房價上漲，一些實行物業稅的國家，也沒有改變幾十年房價上漲的趨勢。

　　對此，財政部財政科學研究所所長賈康認為，盡管物業稅不能改變土地資源制約下的房價上揚的長期趨勢，但是有了這個保有環節的稅收，會使我們的房地產市場上商品房需求的總規模，表現出更少泡沫、空置率下降、資源配置效率和土地利用率上升、總體的房價表現更沉穩，更有效減少房價大起大落所帶來的負面效應和對社會生活的沖擊。會使得城鎮化過程中住房的需求表現、購買意愿和房價形成，表現得較為理性沉穩。(記者 杜宇 王立彬 王宇)