房產成愛爾蘭債務危機罪魁禍首(2)

　　愛爾蘭經濟快速增長得益于地產業的快速發展。1996年,房地產業在GDP中的占比是5%；2006年,是10%。公共住房領域的投資增長是愛爾蘭投資增幅最大的領域。1995至2000年,用于住房的投資為33億歐元,2000至2006年,這項投資達到105億歐元,增幅218%。愛爾蘭居民將新到手的財富再投資于房地產。開發商將碼頭變成辦公樓,將牧場變成居民住宅區。2006年,開發商建造了93419座住宅樓,是十年前的3倍。

　　就業擴大。1993年,房地產業就業人數是整個就業人數的6.5%,2007年,達到13.3%。愛爾蘭約28萬人受雇于建筑業,建筑業成為吸納就業人數最多的行業。

　　房價暴漲。從1995年到2007年,新房價格增長3.5倍,二手房價格增長3倍,房價與家庭年收入之比由4增長到10,在首都都柏林,是17。房價暴漲,暴增了居民賬面收入,更進一步吸引投資、投機資金介入地產,推升房價進一步上漲。

　　國庫猛增。火爆的房地產業促使愛爾蘭稅收收入增長迅猛,2006年度財政盈余22.5億歐元,而在2005年度財政赤字卻高達4.99億歐元。2006年,經常收入461.45億歐元,比2005年的398.49億歐元增長15.8%。其中稅收收入455.39億歐元,增長16%。稅收收入主體是資本利得稅和印花稅,占總稅收收入的54%。

　　房價上漲,帶來了巨額增值稅和印花稅收入。據測算,增值稅和印花稅占房價的28%。2000至2007年,愛爾蘭的增值稅和印花稅收入從3%提高到9%。政府從房價上漲中獲益多多。

　　房價離奇高企

　　投資擁抱泡沫

　　2005年,愛爾蘭房地產業就已經開始浮現泡沫,且在市場推波助瀾下愈吹愈大。

　　房價離奇地高。2008年,愛爾蘭房價已超過所有OECD國房價,高居榜首。當年,國際貨幣基金組織的調查警示,愛爾蘭房價漲幅已脫離了基本面支撐,房價位居全球16個脫離基本面支撐的高房價國家之首。房價與基本面之間出現了30%的房價缺口,調整風險大。

　　抵押貸款市場火爆。在愛爾蘭,抵押貸款市場非常火爆。2004年,新抵押業務首次突破100000大關,比上一年增長19%。2005年,總抵押貸款為190億歐元,增長11%。

　　貨幣發行無節制且多流向房地產業。寬松的貨幣政策引發了泡沫。歐洲央行和愛爾蘭央行的寬松貨幣政策鼓勵愛爾蘭銀行大舉借債和放貸。1975至1994年,愛爾蘭整個國家信貸供應量為年度GDP的40%；2008年,這一數據是300%。10年間金融機構大舉借債和放貸導致資產負債表急劇膨脹。2007年,金融業資產負債表規模相當于GDP的1400%。

　　大部分銀行業貸款流向了開發商和個人房貸。2008年銀行對開發商的貸款就達2000年全年貸款的140%；2008年,個人房貸是2000年全年貸款的175%。充足的流動性刺激房價飆升,房價的上升又鼓勵銀行業放更多的貸款給開發商和個人。

　　住房空置率高。寬松的貨幣政策,加上投資和投機的推動,導致了居高不下的房價。房價過高,愛爾蘭許多年輕人和工薪階層只得去國外買房,剛性需求開始下降,從而推升了房屋空置率。據都柏林大學的調查,截至2010年2月底,愛爾蘭房屋空置數量達34.5萬套,空置率高達17%,遠高于正常空置率5%至10%的范圍。