作者：孫夢凡

　　幾乎不約而同，北上廣深二手房市場出現“異動”。

　　業內數據顯示，進入三月份后，四大一線城市的二手房成交均出現回升趨勢，其中北京有周末單日成交破千套，上海二手房日均成交量是二月的兩倍，深圳二手房周成交突破千套關口，廣州二手樓市市場活躍度也有上升趨勢。

　　三月本是傳統樓市的“小陽春”時節，不過自樓市整體行情下行后，這一特殊時點的波動幅度越來越小，唯有幾個核心城市尚有余溫。“核心城市二手房成交的確在回升，但速度比以往慢，小陽春行情可期，但不一定能達到以往水平。”一位業內分析師認為。

　　“小陽春”冒頭

　　“北京小陽春，房子賣掉啦。”近日，不少業主在社交平臺曬出自己的賣房經歷。

　　有人去年便開始著手賣房，經歷幾次市場起伏后，終于趁著今年春節后的行情順利賣出，雖然價格較去年小陽春高點有所折讓。現實冷暖不一，有業主順利出手，也有業主無奈表示“小區同戶型30多套，根本賣不動，只能走降價路線。”

　　購房者也在政策松綁之際糾結，是趁市場盤整“殺價”入場，還是考慮到高企的二手房存量，等待價格繼續下滑？這并沒有一個標準答案。去年以來，北京二手房市場已然經歷多次“以價換量”，房源要想順利成交，降價幾乎是難逃之路。

　　一個個業主賣房故事背后，二手房市場到底怎樣了？“小陽春”能否到來？從業內數據及分析來看，一線城市有望迎來“小陽春”。

　　以北京為例，年初便有業內分析認為，北京二手房火熱的基礎線是住宅單月成交1.5萬套，但市場推動主要依賴學區房需求，過了4月需求就會下降。2023年“小陽春”很大程度上是學區房和前期積壓的需求釋放，2024年市場成交高點也可能出現在3～4月。

　　據中原地產統計，3月2日～3日周末兩日，北京二手房合計成交量約在1700套，相比上個周末1100套明顯上漲，較春節前的周末成交量也普遍多了200～300套。而在剛剛過去的9日、10日周末兩日，北京二手房成交合計達到2100套，10日接近1200套。

　　“一線城市限購松綁效應繼續釋放，從中原報價指數看，一線城市繼續普遍回升，整體來說，2024年的小陽春真的在路上了，雖然比往年晚一點，熱度低一點，但只要有政策，最近市場會有一波行情。”中原地產首席分析師張大偉認為。

　　他表示，每年3月“樓市小陽春”出現的原因有三點，一是上年冬季不便外出，春節假期購房需求被壓抑，節后釋放了出來；二是各種金融或樓市調控政策影響；第三是學區房交易熱，一般5月前落戶當年就可在相關學區就學，由此拉動了三月四月的市場成交。

　　不過，鑒于樓市還在見底調整，二手房市場降價普遍，購房者信心恢復需要時間，業內對今年“小陽春”的力度并不抱太大希望。“小陽春大概率是會有的，但可能是最弱的一次小陽春，往年3月市場成交量會是1月份的翻倍，2024年出現的可能性不大。”張大偉認為。

　　其他一線城市的情況也是如此。今年2月份，上海二手房成交均價為每平方米38633元，較上月下降了9%；受春節假期因素影響，成交量為6800套，較上月減少59%。

　　但進入3月以來，市場情況有所好轉。上海房地產中心交易數據顯示，3月1日～3月8日上海每日二手房成交量在478套至676套之間，日均成交量為571.5套，是2月同期日均成交量(250套)的2倍以上。

　　每年3月和4月，都是上海樓市的傳統旺季，“金三銀四”甚少在上海樓市缺席，加上如今政策不斷刺激加碼，今年會再次出現回溫走勢嗎？

　　“成交的確在回升，但是速度比以往慢一點。”上海中原地產市場分析師盧文曦告訴第一財經，以往春節兩周后可以回到正常水平甚至更高，現在是節后三周才達到較高水平。“小陽春行情肯定會出來，但是不一定能達到以往水平，升溫遲了一周，說明市場還是挺猶豫的。”

　　深圳方面，據深圳市房地產中介協會統計，2024年第9周全市二手房(含自助)錄得1085套，環比增長14.1%。政策效應還在持續發力，二手房周成交量突破千套關口。“這一數據表明，在傳統3月小陽春的勢能下，深圳二手房市場呈現出強勁的復蘇態勢。”

　　“當前政策密集出臺的背景下，市場預期政策在一定時期內將持續放寬。這對穩定市場信心起到了積極作用，使得市場在成交量上已經筑底并開始進入修復期。”深房中協稱。廣州房地產中介協會近期也表示，當地二手樓市活躍度上升趨勢明顯。

　　業內期待政策空間打開

　　不僅是北上廣深，多地二手房成交正在環比回溫。

　　根據諸葛數據研究中心監測數據顯示，2024年第10周(3.4-3.10)，重點10城二手住宅成交量為14463套，環比上漲11.23%，同比下降35.9%。相較新房而言，二手房成交更具穩健特征，成交量已現環比“三連升”，同比降幅連續小幅收窄。

　　“雖然二手房整體復蘇速度相對較慢，但具備持續性回升的趨勢及潛能。”上述機構表示，對于二手房后續走勢維持穩步回升的預判，下周二手房成交量有望恢復至節前水平。

　　二手房市場微幅回溫，新房市場是否值得期待？

　　據克而瑞調研報告，3月28個重點城市預計新增商品住宅供應面積748萬平方米，環比上漲124%，同比下降60%。基于供應放量，成交有望修復，預期環比持增，但是考量到去年高基數原因，同比或將延續降勢，部分城市或將出現局部“小陽春”。

　　克而瑞認為，不同城市分化行情預期還將延續，北京、上海、成都、西安、深圳、廈門等核心一二線城市，因政策利好、疊加適銷對路改善產品入市，成交預期會迎來一波放量。

　　整體而言，當下樓市回暖的基礎并不牢固，今年全國兩會也對后續調控有了明確定調。

　　政府工作報告表示，要減少限制性措施，更好滿足人民群眾改善生活需要。實施政策要強化協同聯動、放大組合效應，防止顧此失彼、相互掣肘。研究儲備政策要增強前瞻性、豐富工具箱，并留出冗余度，確保一旦需要就能及時推出、有效發揮作用。

　　對此克而瑞點評稱，減少限制性措施，一方面意味著今年一線調控趨松、二三線全面放開的總趨勢不會變，北上廣深杭蓉等城市“四限”均有再松綁空間；另一方面，信貸、財稅等方面政策有望進一步發力，支持居民購房。

　　此外，降準、降息仍有空間，2月降準和超預期幅度降息體現貨幣政策靠前發力特征，在經濟增長、降低社會綜合融資成本等訴求下，年內降準降息仍然可期；結構性貨幣政策工具有望接續發力；居民住房信貸政策仍有優化調整空間，譬如對多孩家庭、已購住房用于租賃的，相應放寬購房貸款套數認定標準等。

　　住房和城鄉建設部部長倪虹日前也表示：“現在已經充分賦予城市調控的自主權，城市政府就要扛起責任，根據人口的情況，供需的情況以及保障的需求編制好、實施好住房的發展規劃，因城施策，優化房地產的政策，穩定房地產的市場。”

　　中指研究院表示，2024年，預計更多城市將結合自身情況及時優化調整相關政策，一線城市或繼續優化限購政策，二線城市有望全面取消限制性政策，核心城市降低首付比例、降低房貸利率等政策依然具備空間；同時在供給端，對項目價格端的限制亦有望優化，以滿足居民多樣化改善性住房需求。