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　　“限外”加碼

　　⊙特約記者 一凡

　　我國對外資“利用而不被利用”的態度越來越明顯。

　　今年以來，商務部及外管局等相關部門先后發布了多項房地產行業“限外”政策，如3月的《2007年全國吸收外商投資工作指導性意見》，明確提出“嚴格限制外商投資房地產”；5月的《關于進一步加強、規范外商直接投資房地產業審批和監管的通知》，規定外商投資內地房地產項目必須通過審批并上報商務部備案；7月的《國家外匯管理局綜合司關于下發第一批通過商務部備案的外商投資房地產項目名單的通知》，又對外資公司結匯進行了嚴格限制；11月的《外商投資產業指導目錄(2007年修訂)》，則新增對外商投資房地產中介或經紀公司的限制。

　　業界驚呼，我國對房地產業“限外”不斷加碼，行業受沖擊范圍將越來越大。

　　面對來勢洶洶的外資，我國連續兩年對外資投資內地房地產進行限制，溫家寶總理還曾作解釋：“限制外資投資房地產是無奈之舉，畢竟好多人還買不起房。”

　　國家商務部國際貿易經濟合作研究院副研究員梅新育認為，這充分體現了我國力圖提高利用外資水平的努力，追求的是“利用外資”而不是“被外資利用”。

　　從這些“限外令”來看，雖沒有明令禁止外資進入房地產領域，但外商投資中國房地產行業已相當困難，除審批時期延長之外，境外資金結匯困難程度也大大增加。

　　去年以來，人民幣升值壓力不斷加大，國際熱錢大量涌入中國，大中城市房價節節高升，國務院發展研究中心相關負責人認為，今年不斷修訂外商投資房地產業政策，可以看作是去年下半年以來“限外”政策的延續。“由于不少外資炒房行為在實際情況中很難識別，單純從項目上難以有效控制，所以這次管理部門直接從總量上進行限制，而這從另一程度上也反映出政府對于房地產泡沫的擔心。”

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　　樓市反腐

　　⊙本報記者 李和裕

　　在去年《上海證券報•地產投資》年終評選的樓市十大熱門詞中，“反腐”就已入圍，而今年再度入圍，令人心情沉重，但也帶來期待。

　　此輪樓市反腐風暴來勢洶洶。在去年，北京首創置業老總協助調查、上海社保案發、各地與土地有關的政府官員腐敗案件頻頻曝光……至此，一向有著灰色交易高發地帶的房地產市場風聲鶴唳、草木皆兵。

　　今年京滬更是成為漩渦中心。如本報率先披露的上海房地局原副局長殷國元因涉嫌嚴重違紀問題被隔離調查，另外一些上海土地管理系統的人士也接受了有關調查等；又如北京市海淀區區長周良洛涉嫌違規批地被中紀委調查等。

　　國土部有關負責人曾表示，違法用地屢禁不止，乃是地方政府主導的結果。地方政府尤其是市、縣政府為招商引資、出政績，背后支持、默許土地違法的現象大量存在。此外，村組集體非法出租土地、變相買賣土地現象增多，也是土地違法案大幅上升的重要原因。

　　業內人士則指出，除了體制、能力等硬件問題外，官商勾結的腐敗土壤是產生土地問題的重要內因。“‘官商配合’的做法在一些地方樓市屢見不鮮，也是造成目前土地問題積重難返的重要原因。”市場人士稱。

　　而在一季度嚴打違規官員后不久，國土部等八部委便宣布從4月起開展一場大規模的房地產市場秩序專項整治行動，打擊重點明確指向“房地產領域涉及的違法違規、權錢交易行為”。

　　“目前中國房地產市場宏觀調控的關鍵仍集中在政府反腐決心，腐敗本質是房價、地價上漲的根源。”經濟學者郎咸平一直持這一觀點。上海福卡經濟研究所的專家也表示，今年房地產市場進入新敏感期，未來政府將采取"打點緩面"的方式緩和各種矛盾和陣痛，如針對市場秩序各環節點出臺具體措施，以緩解房價難控的緊張局勢，打擊樓市“潛規則”、將整治反腐進行到底等皆在此列。

　　中央政府大力的、深入的反腐舉措是大快人心的。一些房地產專家稱，反腐已經在房價、結構和土地調控后，成為引領此輪房地產調控的重心之一。

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　　有價無市

　　⊙本報記者 于兵兵

　　步入年關，中國樓市真正面臨多事之秋：廣州、深圳等華南城市紛紛傳出樓盤降價消息；中介商卷款外逃，門店數量收縮；一些一線城市有價無市，成交量大幅萎縮。

　　針對此局面，“地產教父”萬科董事長王石近日表態稱，樓市區域性調整期已經到來。這一論斷終于引發市場嘩然，有關房價股價可能全面調整的預言在市場傳開。

　　但是，該表態并未得到多數房產商的認可。有內部人士坦言，明年國家對樓市的宏觀調控可能針對大型房地產開發商作出調控動作，地產商適時表態是在向政府傳遞“好孩子”的忠心，以圖平緩可能到來的調控壓力。

　　亦真亦假的樓市消息迷惑了市場判斷，令購房人看不清方向。如果大佬們的判斷并不代表真實的市場趨勢，那么“二套以上購房須上調貸款利率和首付標準”的房貸新政又到底對樓市有何影響？明年房價會走向何方呢？

　　8月開始，房地產市場調控組合拳頻繁發力，其中房貸新政被看作最有力的調控工具之一。根據新政，已利用貸款購買住房、又申請購買第二套(含)以上住房的，貸款首付款比例不得低于40%，貸款利率不得低于基準利率的1.1倍。另外，要求各商業銀行嚴格房地產開發貸款管理，對項目資本金比例達不到35%或未取得相關證件的項目不得發放貸款，對囤地、囤房的企業不得發放貸款；嚴格規范土地儲備貸款管理，不得向房企發放專門用于繳交土地出讓金的貸款。

　　此后，央行再發補充通知，將二套房的認定標準明確為以家庭為單位。從銀行、二手房中介商的反饋來看，這一新政直接影響了9月以來的商品房銷售速度。

　　廣州市國土房管局最新披露的11月樓市成交數據顯示，房價猛降千元，降幅近10%；同時，成交量大幅萎縮，同比下降了41.1%。而有中介機構錄得的統計數據也顯示，深圳10月份新房均價較9月下跌約一成。

　　交通銀行上海分行人士則介紹，新政出臺后銀行個人購房貸款業務量縮水30%以上。有的銀行甚至已經停止提供個人購房貸款。

　　“目前政策最大的影響是消費者對后市的預期，并導致消費能力釋放的速度放緩。”上海易居研究院上海區副總經理于丹丹表示。而不少專家認為，放緩不等于停止，明年的剛性需求仍然存在，房價走勢仍將是上升曲線。

　　看來，所謂的樓市調整遠非市場預期般快速。而地產大鱷們從未停止的拿地腳步也從另一個方面證實，開發商實際預期從未轉冷。易居研究院得出的結論是，2008年樓市基本面將與2007年相仿，現有調控政策的落地執行是明年樓市主基調，但因為周期性影響，樓市調控效果真正顯現還有待時日。

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