綜述

   “井噴”不持久新政效果未顯

　　輿論總處于真假喧囂之中。近日,深圳市國土房產局網站成交統計的表面數據,讓部分市場人士聒噪了一把。

　　11月1日,深圳樓市一手房成交量,由之前的50套左右爆升到新政實施后的232套,迎來市場多方人士第一次歡呼。

　　11月4日,深圳二手房成交猛增到上一周日均成交的5倍,同時也創下今年二手房單日成交量的最高紀錄。市場第二次振奮了。

　　然而,這種“井噴”現象并不持久,高峰成交僅一日之后,成交又大幅回落。并且,從稍長的一段時間看,深圳樓市近段的平均成交量變化并不明顯。

　　分析人士表示,此現象表明房地產新政的效果還沒有穩定,并且現在樓市新政完全沒有落地,深圳各銀行未發放一筆新房貸,稅費也沒有得到減免,購房者可能是在不知曉市場實情的狀況下,盲目出手買房。專家提醒,市民可再等待一段時間,等新政真正落地,形勢較為明朗之后再決定是否置業。

　　上周新房成交量僅微幅下滑5.6%

　　根據世聯地產的監測數據,從上周整體成交情況來看,深圳一手房市場共成交623套,較前周有小幅下滑,環比下降5.6%,同時成交均價為13617元/平米,較前周略有下調,環比下降3.2%。上周,一手房關外成交量較大,成交433套,占全市總成交量的69.5%；關內成交190套,占全市總成交量的30.5%。從各片區的成交狀況來看,關外的寶安區以成交287套保持第一,占全市成交量的46.1%；在均價方面,龍崗區以7738元/平米的均價成為全市最低。

　　中國指數研究院深圳分院發布的更為詳細的數據顯示,本周全市商品住宅成交總套數為623套,平均每日成交89套,環比減少5.61%；總成交面積為6.52萬平方米,平均每日成交0.93萬平方米,環比減少1.02%；總成交金額8.89億元,日均成交約1.27億元,環比減少4.27%。本周成交量出現微幅回落。從每日成交情況來看,本周單日成交套數最高為232套/2.17萬平方米,比上周單日最大成交套數多68套；本周單日最低成交套數為33套/0.35萬平方米,比上周單日最小成交套數少7套。成交面積最高周日六為2.17萬平方米,周四最少為0.35萬平方米。從走勢圖可以看出,周六寶安部分樓盤熱力勁銷,直接拉升全市成交量。

　　價格方面,本周深圳商品住宅成交均價為13617元/平方米,環比下跌3.28%。全市商品住宅成交均價環比上升的區域有福田區、南山區和鹽田區,漲幅分別為8.55%、7.44%和24.65%,這三區主要因為成交結構的變化導致價格上漲；全市商品住宅成交均價環比下跌的區域有寶安區、龍崗區和羅湖區,跌幅分別為9.23%、9.83%和11.66%；寶安、龍崗兩區部分在售樓盤繼續調低促銷價格,再加上這兩區成交量大比例增長,對拉低全市成交均價起到一定作用。

　　記者通過采訪了解到,受新政影響,看房客戶簽約意向不高,導致上周的成交量有了一定下降幅度,開發商在樓盤促銷上也進行了收縮。還有部分開發商不顧成交量的萎縮,而逆市提價。對此,美聯物業(深圳)市場研究部王軍鵬表示,中央之所以出手救市,是緣于市場成交清淡,而不是因為價格趨低,然而從政策出臺前后一周的表現來看,市場反映與政策本意背道而馳。購房者在經歷2007年的樓市過山車后,較之前要理性許多,在宏觀面沒有好轉的情況下,購房者斷然不會貿然出手。樓市恢復的惟一指標就是成交量。供應方若借口政策利好而提價,則政策效果將大打折扣,購房者錯過前幾年入市時機,也不會急于此時出手,從而使成交繼續萎縮,這將迫使中央出臺更為優惠的政策。尤其在降息預期的前提下,購房者更沒有大舉入市的理由,所以供應方的熱情或許是其“一廂情愿”。

　　二手房成交下跌近5成

　　在二手房方面,美聯物業成交數據顯示,上周深圳市二手房均價為12388元/平方米,環比下降7.53%,從二手成交個案看,價格正趨于穩定,變化浮動范圍不大。

　　但是,二手房成交在上周下跌幅度較大。受即將出臺的調控政策影響,上周樓市觀望氣氛濃厚,成交量下跌明顯,全市共有446套二手房成交,環比下跌45%。六區成交量都大幅下降,其中南山區上周二手房成交61套,環比降幅為61%,為六區之最。表現最好的區域為福田區,共成交二手房125套,成交量居六區之首,環比減少38%。羅湖、寶安、龍崗環比分別減少49%、26%、45%,鹽田上周無成交記錄。

　　“二手房業主抱有很大的幻想,許多業主撤下以前的掛單希望新政出臺后能夠返價。”中原地產寶安區總監鄭昌洪表示,在新政出臺前出現了兩例業主“返價”的情況,因為之前買家“砍價”太多,賣家如今想要等交易稅降低后,把節省下來的稅費算到房價中,總價賣貴幾萬元。同樣情況并不少見,布吉片區中介工作人員告訴記者,一位二手房業主聽說降低了契稅和印花稅等,認為政府救市房價必漲,迅速將單價5850元/平方米的房子調高至6150元/平方米,導致原本已達成意向的買家無奈放棄。

　　美聯物業南山區總監孟祥義向記者表示,在二手房交易中,由于繳稅是以房產證上的買賣價格來計算的,所以90平方米的二手房價格往往只有60萬左右(三四年以前),實際上,最后能節約下來的稅費只有60萬×(0.5%+0.05%)=3300元。“相對于動輒幾十萬元的總房價,這節省下來的兩三千元實在是太微不足道了,對二手房市場影響不大。如果要見效,減免營業稅會更明顯。”

　　本周二手房短暫飆升后回落

　　雖然上周二手房大跌,但在本周一,二手房成交突然發力,飆升到326套,是上一周日均成交的5倍,同時也創下今年二手房單日成交量的最高紀錄。世華地產市場研究員魯曉芳表示,這一現象并不奇怪,上周有很多人,為了享受到降稅降息優惠政策,就等到11月1號再到國土房產局過戶或備案而已。

　　在周一上午11時30分許,記者來到位于福田區振華路設計大廈二樓的市房地產權登記中心福田登記點,與往日相比,當天來辦理產權登記過戶的人多了許多,有些人在填表,有些人拿著材料在耐心等待。據這里的一名保安介紹,當日來排隊拿號的人很多,大概10點多鐘,已發出了95個號,之后就提前停止發號了,很多來得稍晚的人就不得不等到下午再拿號。

　　雖然周一成交量放大了,但專家認為并不能由此盲目樂觀。世華地產市場研究中心總監肖小平告訴記者,從世華地產各大地鋪的成交量來看,在出臺降稅降息等救市措施之后,的確有過一波成交熱潮,因為有一部分買家擔心房價會開始上漲,所以急急入市。但是這波熱潮持續不到兩周,市場上又被濃厚的觀望氣氛籠罩。記者注意到,在周一爆漲之后,周二、周三深圳二手房成交量迅速回落。

　　美聯物業市場研究部研究員馮永恒說,不能單看一天的成交量,從稍長的時間攤薄來看,其實當前的二手房成交量跟以前差不多。初步統計,10月10日-10月22日,這13天時間里深圳二手房共成交1523套；10月23日-11月4日,同樣一段時間深圳二手房共成交1165套,比較之下,近段時間的二手房成交還是稍微下降的。

　　令人疑惑的是,事實上自樓市新政出臺后,至今在深圳還完全沒有落地實施。深圳各銀行未發放一筆新房貸,稅費也沒有得到減免,深圳稅務部門稱還沒有接到國家的通知。在這種樓市“真空期”無奈延長的時期,為何購房者還如此倉促購房?

　　有業內人士表示,現在業主和買家的心理上在進行激烈較量。在新政出臺后,不少業主對樓市后市走勢樂觀,憧憬政府出臺措施可以促進樓市回暖,并預期政府“救市”將有利于物業保值增值,少部分業主有了上調價格的預期。而買家則是開始集中看樓、密切關注銀行房貸細則出臺,少部分買家聽說萬科下半年放權各地靈活營銷后,預期一手房價格會繼續下調,對二手房繼續等跌；而大部分剛性需求者則是希望出手,可以預期政策細則出臺以及市場走勢明朗后,剛性自住需求買家將率先入市,在買賣雙方找到“價格契合點”。

　　馮永恒表示,現在購房者稍嫌“盲目”,可能是因為他們還不熟悉市場,還不知曉現在銀行未發放過新房貸和政府還未執行稅費減免的細節。他提醒說,在當前新政還未落地的情況下,購房者可再等待,弄清市場狀況和形勢,再決定是否出手。當前經濟大環境仍然沒有明朗,置業者不能急于樂觀。

　　美聯物業南山區總監孟祥義介紹說,二手房買賣與新房買賣不一樣,在上個月成交的二手房,買賣雙方業主不可能再拖一個月過戶,許多急于自住或買房過年的買家,既然成交了就無所謂了,所以二手房過戶就形成了一個高潮。但買新房的人就不一樣了,許多買新房的是為了換房,現在經濟大環境和房地產形勢都沒有平穩下來,換房需求不可能這么快被激發出來。(記者盧先兵 丁侃)