政策利好

　　新一輪刺激方案出臺(tái)：國(guó)務(wù)院調(diào)整固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目的資本金比例

　　房地產(chǎn)基建板塊受益最大：下半年房地產(chǎn)投資將新增至少3000億資金

　　自進(jìn)入2009年以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)成交回暖跡象明顯，房屋銷(xiāo)售量和房?jī)r(jià)不斷上升。

　　同時(shí)，隨著A股5個(gè)月連續(xù)上漲，不斷創(chuàng)出反彈新高，房地產(chǎn)股也應(yīng)聲反彈，一路上揚(yáng)，間接印證了樓市回暖。

　　日前，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議下調(diào)保障性住房和普通商品住房投資項(xiàng)目的資本金比例15個(gè)百分點(diǎn)，令市場(chǎng)人士歡呼最大利好出臺(tái)。

　　那么，對(duì)投資者來(lái)說(shuō)，目前是投資房地產(chǎn)好還是投資房地產(chǎn)股更好呢？

　　日前，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議再次調(diào)整固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目的資本金比例，以緩解4萬(wàn)億刺激計(jì)劃的資本缺口。此前在4月29日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議決定調(diào)整固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金比例。

　　分析人士指出，此次資本金比例調(diào)整相當(dāng)于是新一輪刺激方案出臺(tái)，有望刺激銀行信貸在未來(lái)數(shù)月再次出現(xiàn)強(qiáng)勁的增長(zhǎng)。

　　根據(jù)此次調(diào)整，大部分行業(yè)的最低資本金比例下調(diào)了5～10個(gè)百分點(diǎn)，其中保障性住房和普通商品住房項(xiàng)目下調(diào)15個(gè)百分點(diǎn)，大大超出此前的預(yù)期，而鐵路、公路等交通和大型基建項(xiàng)目也是此次資本金比例調(diào)整的主要受益對(duì)象。高污染、高能耗和產(chǎn)能過(guò)剩的項(xiàng)目則被上調(diào)最低資本金比例。

　　國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所副所長(zhǎng)巴曙松表示，政策體現(xiàn)了一個(gè)有保有壓結(jié)構(gòu)調(diào)整的思路�！敖档唾Y本金要求的行業(yè)，下一步得到信貸支持的空間就更大，應(yīng)該說(shuō)會(huì)有正面的效果�！�

　　中國(guó)最早實(shí)施資本金比例規(guī)定始于1996年。據(jù)了解，2004年，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目(不含經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目)資本金比例曾由20%及以上提高到35%及以上。 (段郴群)

　　影響分析

　　樓市：市場(chǎng)解讀現(xiàn)分歧

　　房地產(chǎn)資本金比例降低，有觀點(diǎn)認(rèn)為將為房地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)真正的“救市契機(jī)”。不過(guò)，也有市場(chǎng)行家和研究者認(rèn)為，短期來(lái)看實(shí)質(zhì)性作用不大，也影響不了目前樓市的成交和價(jià)格，但長(zhǎng)期將對(duì)房地產(chǎn)商的開(kāi)發(fā)投資產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。

　　正方：增加供應(yīng)有助平抑房?jī)r(jià)

　　資本金比例的降低有助于緩解開(kāi)發(fā)商的資金壓力，也降低了開(kāi)發(fā)商入市的門(mén)檻。光大證券表示，住房和基建項(xiàng)目資本金比例下調(diào)的政策和近期部分實(shí)力開(kāi)發(fā)商拿地的行為，從政策支持和實(shí)體企業(yè)行為兩個(gè)方面鞏固市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)投資復(fù)蘇的信心。

　　今年1月~4月，在我國(guó)固定資產(chǎn)投資高速增長(zhǎng)的同時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)的投資勢(shì)頭仍然較弱。“資本金調(diào)整后，從下半年開(kāi)始房地產(chǎn)投資有望回暖�！�2008年，我國(guó)房地產(chǎn)投資達(dá)到3萬(wàn)億元，其中自有資金投資占30%~40%�！敖衲甓�三季度，房地產(chǎn)投資會(huì)有更快速度的增長(zhǎng)。預(yù)計(jì)全年的增速會(huì)達(dá)到10%左右。因此，此次資本金比例下調(diào)5~15個(gè)百分點(diǎn)，將為下半年的房地產(chǎn)投資釋放至少3000億元資金。同時(shí)，能夠?qū)⒁郧皵R置的土地開(kāi)發(fā)起來(lái)，形成供給釋放，從而平抑房?jī)r(jià)。”劉元春分析說(shuō)。

　　有觀點(diǎn)認(rèn)為，政府如此重視房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)熱情，有一種解讀是：伴隨著樓市交易的回暖，如果房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的步伐不能盡快跟上，政府擔(dān)心無(wú)法體現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)對(duì)投資的拉動(dòng)作用；另一方面，房地產(chǎn)供應(yīng)量的減少，對(duì)于房?jī)r(jià)飆升也是一個(gè)潛在威脅。

　　反方：對(duì)樓價(jià)實(shí)質(zhì)影響不大

　　美聯(lián)物業(yè)全國(guó)研究中心主任徐楓認(rèn)為，這種調(diào)整對(duì)市場(chǎng)難有直接的、實(shí)質(zhì)性的作用，更多的是配合國(guó)家拉動(dòng)內(nèi)需的整體政策，并非針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)而制定的政策。

　　另外，目前全國(guó)的房地產(chǎn)發(fā)展商面對(duì)的難題大不相同，徐楓認(rèn)為，資本金比例的變動(dòng)只是宏觀政策的調(diào)整，不同地區(qū)的樓市現(xiàn)狀還需要當(dāng)?shù)氐木唧w政策來(lái)加以引導(dǎo)。

　　中原地產(chǎn)項(xiàng)目部總經(jīng)理黃韜認(rèn)為，發(fā)展商目前銷(xiāo)售情況甚佳，資金壓力已大不如去年，市場(chǎng)上也不像以前那樣存在“空手套白狼”的機(jī)會(huì)，因此這次調(diào)整只是表明了政府的支持態(tài)度，對(duì)市場(chǎng)難有實(shí)質(zhì)意義。

　　另外，目場(chǎng)關(guān)注的成交和價(jià)格也難受本次調(diào)整的影響。資本金比例對(duì)發(fā)展商的影響主要在資金鏈上，對(duì)供應(yīng)市場(chǎng)的影響非常間接；目前樓市仍是買(mǎi)方市場(chǎng)，市場(chǎng)成交決定于需求方，不會(huì)受本次調(diào)整的影響。(林琳)