廣州樓價5個月漲近四成

　　農歷年后，樓市回暖現象日趨明顯，全國主要城市紛紛出現量價齊升的局面。在廣州，中原地產統計顯示，5月第一周，廣州住宅均價達到11001元/平方米，同今年一月份的8014元相比，漲幅達37.27%。而廣州市國土房管局的數據顯示，1月份，廣州新建商用商品房的均價為9287元，到4月份上升為11786元，漲幅為26.91%。

　　不過，樓價的猛漲也受到了各方的質疑。在越秀區看房的郭女士對本報記者抱怨。“我去看了三個樓盤，基本上都漲價了。”

　　寒桐投資有限公司總經理韓世同在接受本報記者采訪時表示，本輪樓市行情主要是國家政策的推動，而政策的初衷是通過刺激剛性需求來擴大成交量。但如果房價繼續上漲，老百姓的觀望情緒肯定會重新出現，這將扼殺國家政策帶來的成果。

　　世華地產市場研究部總監肖小平也表示，近期房價較年初有了明顯的上漲，使得部分需求并不迫切的改善型購房者，推遲了購房。

　　股市：關注現金流相對緊張的地產股

　　業內人士黃平對本報記者表示，資本金比例下調后，房地產開發行業受益最大，從下半年開始房地產投資有望回暖，這對資金緊張的房地產上市企業來說，無疑是雪中送炭。

　　而市場分析師鄧力認為，盡管下調資本金對房地產股是利好，不過，對那些前期漲幅巨大的房地產股，投資者要保持警惕。因為其漲幅已包括了此“利好”預期，能否再度大漲仍有待觀察。

　　他認為，目前可關注那些前期漲幅不大，且每股經營現金流相對緊張的績優地產股，如深振業A、寧波聯合、榮盛發展、福星股份、張江高科、DR小商品、上海新梅、首開股份、海泰發展、東湖高新等。

　　房地產股票今年平均

　　漲幅高達100%

　　今年以來，股市大幅反彈，而房地產股票也大漲。本報最新統計顯示，自年初至本月最后一個交易日，兩市130只房地產股票的平均漲幅高達100%。其中，有57只個股年內漲幅在100%以上，而漲幅最大的陽光發展(000671)年內漲幅高達234.96%；漲幅最小的綠景地產(000502)也達25.46%。

　　高華證券日前上調房地產行業評級至“有吸引力”。高華研究范圍內的海外上市/內地上市房地產開發商股票的估值仍較2010年底預期凈資產價值折讓31%/22%，對應的2010年預期市盈率分別為15倍/21倍，對應2009年預期市凈率分別為1.6倍/2.7倍，而前一次上行周期的平均水平為溢價29%和43%，市盈率分別為23倍/30倍，市凈率分別為3.5倍/5.0倍。

　　而中銀國際發布最新研究報告稱，國務院日前正式批轉的《關于2009深化經濟體制改革工作的意見》中，關于“深化房地產稅制改革，研究開征物業稅”的提法受到市場強烈關注。但是，對于住宅地產來說，財產登記、資產評估、新老劃斷、征收成本等眾多問題在中國現行制度下依然很難解決，因此對住宅開征物業稅的擔心還為時過早，實質影響十分有限，維持房地產板塊的買入評級不變。

　　收益比較

　　100%與37.27%

　　今年地產股漲幅遠超房價漲幅

　　廣州安惠投資總監鄧力等一些業內人士認為，從幾個方面來看，買房地產股和買房各有優缺，關鍵是投資者要根據自身情況進行配置。

　　一看潛在收益

　　潛在收益，也就是市場現價相對于合理估值的上漲空間。據不完全統計，A股市場主流房地產上市公司的市盈率為15~20倍，隨著經濟回暖，在可預見的未來，上市房地產凈利潤增長率為20~30%，其股票動態市盈率為12~15倍，而全國主要城市的房產租金收益率為3~5%，且在可預見的未來無上升或明顯下降的趨勢，將其折算為市盈率為20~33倍，動態市盈率也是20~33倍。相比之下，投資房地產股的市盈率只有投資房地產市盈率的1/2到1/3，兩者的相對投資價值很明顯。

　　二看風險

　　就安全性來講，房地產市場確實是非常安全，原則上它是不會暴跌的。而房地產股則不同，它受股票市場總體影響大，波動幅度也大。不過，單個房產投資者購買房產有一定局限，而買房地產股可組合投資。另外，買房會受到物業稅等利空影響，但上市的房地產公司基本是大開發商，應對沖擊的能力強。

　　三看流動性

　　投資房地產進出不便利，而且在房產價格調整市道中還會受沖擊。除此之外，時間成本和交易成本都顯著偏高。投資房地產股只要交相對較低的券商傭金和印花稅(賣出時才交)，進出比較自由快捷。

　　四看歷史漲幅

　　去年底，房地產股和房價雙雙出現彈升。不過，比較起來，房地產股今年以來的平均漲幅高達100%，遠遠超過今年1至5月廣州的房價漲幅37.27%。

　　鄧力表示，不管從短期的相對估值來看，還是從兩者流動性特征等方面來看，投資房地產股都優于投資房地產。

　　理財心得：

　　炒股要中線 炒房要長線

　　廣州某私募基金管理人陳軍認為，理財投資講究兩大原則，一是穩妥，存款、保險不可少；二是結合個人特點，進行適當配置，房產投資占總投資額40%就可以，最好長線投資，炒股要看中線。

　　陳軍有過10多年房地產工作經驗，他認為，房產投資應選擇一些大型發展商開發的品牌樓盤，或一些擁有優質配套設施、物業管理完善和具有巨大投資潛力的物業，投資期限起碼也要5年以上。

　　對于貸款炒房，陳先生不太贊成，盡管有“杠桿效應”，但房地產投資流動性差，一旦出現資金周轉困難，就會有較大風險。

　　對于炒股，陳先生認為沒有必要長線投資，最好是中線，做波段。“一般情況下，首先要精選個股，買入后，一般持有最少1個月以上，如果中線漲幅在50%以上，就可以先出來觀望一下。熊市反彈幅度達100%以上，就可以考慮出來了。”

　　樓市投資建議

　　選擇投資小戶型物業。廣州中原地產市場總監李粵湘建議，如果目前想買房收租，可以選擇投資收益較高的，最好是買中小戶型物業。

　　自住型住房現在可考慮購買。李粵湘表示，對有自住需求的購房者來說，房價的短期波動對其沒有直接影響。因此，只要有自住需求、有承受能力、有喜歡的房子，現在買幾乎沒有什么風險。

　　高端物業投資回報較高。數據顯示，今年1月份，廣州新建商用商品房的均價為9287元，到4月份上升為11786元，漲幅為26.91%。同期，寫字樓市場投資收益為28.50%。值得注意的是，高端的別墅價格卻出現大跨度飆升，前4個月，廣州別墅均價由5591元暴漲到10248元，漲幅高達83.29%。(李成 張忠安)