地產(chǎn)板塊再領(lǐng)軍？

　　盡管明顯受益于通脹，但由于開征物業(yè)稅預(yù)期的升溫存在極其深遠(yuǎn)影響，我們判斷，地產(chǎn)行業(yè)不確定性有所增大。

　　對(duì)于該事件，已有的市場假設(shè)是：從長期角度看，物業(yè)稅開征勢(shì)在必行；短期開征可能性不大；部分市場假設(shè)將其視為行業(yè)利好或者中性政策；“短期不開征”形成實(shí)質(zhì)性影響不強(qiáng)。

　　我們認(rèn)同前兩種觀點(diǎn)，但不認(rèn)同后兩種觀點(diǎn)。按照一些地方物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)”的征稅標(biāo)準(zhǔn)(房屋價(jià)值70%為稅基，物業(yè)稅率1.2%)，采用中長期貸款利率5.94%作為折現(xiàn)率，將未來支出折現(xiàn)，該稅收負(fù)擔(dān)對(duì)于現(xiàn)時(shí)房價(jià)的負(fù)向壓力為13.9%，效果等同于一次性加息232個(gè)基點(diǎn)；若以中長期存款利率3.87%作為貼現(xiàn)率，物業(yè)稅對(duì)房價(jià)的負(fù)向壓力更大，達(dá)16.4%，效果等同于一次性加息439個(gè)基點(diǎn)。因此，物業(yè)稅恐怕難以成為行業(yè)利好。

　　“以短期不開征推測(cè)實(shí)質(zhì)性影響不強(qiáng)”的觀點(diǎn)也是草率的。我們認(rèn)為，未來征收草案的征求意見稿、個(gè)別城市先行試點(diǎn)等節(jié)點(diǎn)事件都會(huì)成為預(yù)期加強(qiáng)的“催化劑”，若由此逐漸引發(fā)地產(chǎn)成交的下滑，則確認(rèn)影響負(fù)面，并可能引發(fā)一輪自加強(qiáng)機(jī)制。因此，必須密切觀察6月中下旬以及以后的樓市成交情況，以便較客觀地評(píng)估物業(yè)稅預(yù)期的影響。

　　非地產(chǎn)領(lǐng)軍的通脹行情

　　由于通脹預(yù)期快速加強(qiáng)因素的介入，預(yù)計(jì)地產(chǎn)板塊未來將在通脹預(yù)期加強(qiáng)與物業(yè)稅預(yù)期利空的角力中運(yùn)動(dòng)，股價(jià)波幅增大，但是相對(duì)于之前，其長期上升空間可能受制。

　　我們認(rèn)為，投資者有必要思考一次“非地產(chǎn)領(lǐng)軍的通脹行情”的可能性。從長期角度看，物業(yè)稅改革對(duì)于中國經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展具有重大意義，“低持有成本”是中國“收入／房價(jià)”長期系統(tǒng)性高于美國等其他國家的深層原因之一，也是中國市場投機(jī)性相對(duì)較強(qiáng)的原因。該項(xiàng)改革長期均衡的結(jié)果將是“收入／房價(jià)”降低而持有成本上升，即現(xiàn)時(shí)的房價(jià)支出降低，而長期付出持有成本。在經(jīng)濟(jì)學(xué)上，此列現(xiàn)金流變化的結(jié)果很類似于一種“消費(fèi)信貸”，在一定程度上可起到刺激消費(fèi)的作用。

　　我們認(rèn)為，經(jīng)濟(jì)增長的亮點(diǎn)不再過于依賴地產(chǎn)，可增加政策開展一些地產(chǎn)行業(yè)深層次改革的籌碼。客觀上，可能加大、加快相關(guān)改革的決心和速度。另外，通脹預(yù)期的逐漸升溫，也可能使得地產(chǎn)的成交與價(jià)格對(duì)于物業(yè)稅改革的敏感度有所降低，這本身會(huì)減少進(jìn)行相關(guān)改革的動(dòng)態(tài)阻力。為此，在新一輪經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇和預(yù)期通脹行情下，物業(yè)稅改革推進(jìn)的可能會(huì)有所增大，而改革所形成的中短期破壞力卻有所降低。地產(chǎn)板塊可能跟隨大盤溫和波動(dòng)，不再領(lǐng)漲，但也不至于落后大盤許多，即存在一次“非地產(chǎn)領(lǐng)軍的通脹行情”的可能。(國信證券　周炳林)