地價、工程款與七年資金游戲

　　理清鄭開德、鄭康豪與深國商三者間的關(guān)系對破解晶島項目地價、工程款亂象及七年資金謎題甚為關(guān)鍵。

　　深國商09年10月29日公告，晶島商城主體工程宣告完工及驗收，確認的工程結(jié)算款約7.87億，公司擬為部分未付款提供擔保。

　　記者翻查此前資料，晶島商城于02年正式拿地，05年項目破土動工，06年主體結(jié)構(gòu)封頂，目前仍在進行內(nèi)部裝修等工作。在漫長的施工期內(nèi)，最早對工程款有所描述的是在2006年，當年年報在關(guān)于應付賬款的附注中披露，年末應付款達2.73億，較年初增加6.11倍，主要系預估晶島工程款所致。此后，該部分應付款項余額逐年下降，至今年公司披露半年報，其中應付賬款賬齡超過1年的款項余額已僅1.72億，附注解釋主要系晶島項目的應付工程款。

　　資料顯示，深國商曾為推進晶島項目開展了大量融資工作——包括3300萬員工內(nèi)部融資與7000萬個人借款(違規(guī)融資，07年被查出而披露)，以及兩次共4億向銀行融回的開發(fā)貸款。因此，當公司近日披露未付工程款陡然暴增至5.27億時，市場遂為之大愕。

　　另一方面，除高額工程款外，深國商對晶島項目地價的交代亦顯得非常模糊。2002年，深國商下屬子公司融發(fā)公司拿下晶島項目土地使用權(quán)，但當年不論公告還是年報均未披露相關(guān)的地價信息。至2003年，年報在關(guān)于開發(fā)成本的附注中披露：增加主要原因是支付福田中心區(qū)地價款2630萬元——這是公司首次明確了晶島項目地價款的數(shù)額。

　　但到2004年，公司在年報中又披露：應付賬款增加主要系融發(fā)公司根據(jù)福田中心區(qū)(晶島)項目之土地使用權(quán)出讓合同，于本期確認應付地價款3506萬元。

　　此后于2005年，年報披露應付賬款減少主要系3506萬元地價款已支付完畢。可隨后至2007年，年報中又披露期末應付賬款賬齡超過1年的款項180萬，主要系應付晶島項目地價款尾款。

　　“他們告訴我，晶島當時的地價僅900多元/平方米，若以占地面積4.23萬平方米折算，拿地成本約4000萬，并且可以分期繳付。”有知情人士轉(zhuǎn)述深國商高層的話后向記者表示。

　　然而，這4000多萬似乎未能與公司年報披露的零星數(shù)據(jù)相匹配。記者隨即向公司某高層求證，他表示，深國商地價約一個多億，至于為何分期繳付他因剛來公司還不完全清楚。但僅以眼下情況來看，無論是2630萬、3506萬、4000多萬、還是一個多億，以今日20億的市價來比較都令人血脈賁張、無限向往。

　　綜合以上工程及地價款的信息，似乎又無法與財報數(shù)據(jù)相吻合。據(jù)09年中報，深國商存貨9.95億，其中晶島的開發(fā)成本8.03億；至三季度，公司存貨微升至10.2億，但并未披露晶島的開發(fā)成本。假設(shè)三季度晶島施工力度不大(實際該項目已半停工近2年)，晶島成本8.03億，若按工程款結(jié)算價7.87億，則地價不到200萬——這還不算項目管理費、財務費等進行了資本化處理后的增量。

　　此前，公司未明確披露過每年的工程款信息及成本結(jié)算方式，故無法解釋上述資金謎題的真實原因——但或僅有兩種可能，若非工程結(jié)算價較預算價出現(xiàn)大幅飆升，即意味著公司隱藏負債、賬外有賬。

　　如果結(jié)算價出現(xiàn)飆升，僅以3.5億工程欠款的缺口來算，晶島的開發(fā)成本便將增加至11.5億。據(jù)某商業(yè)地產(chǎn)評估專家表示，內(nèi)部精裝修約占項目總投資的一半，若以目前數(shù)據(jù)估算，晶島總投資有可能超過15億。

　　再據(jù)記者在深圳調(diào)查，在晶島旁邊，有一個從位置、大小、格局、設(shè)計等方面均極為相似的商城項目——怡景中心城。公開資料顯示，該項目與晶島同屬深圳中心區(qū)購物商城項目規(guī)劃，其拿地于02年，奠基于04年底——施工節(jié)奏時間點均與晶島相同。但怡景早已于07年初正式營業(yè)，總投資不過7億元。

　　相較之，深國商能以“底價”拿地，卻不惜以“天價”打造晶島項目，還每年重復著因市政配套工程規(guī)劃調(diào)整等原因而拖延工期等理由。

　　此外，在更宏觀的視野上看晶島及深國商。從02年底拿地開始，公司并表下的總資產(chǎn)約11億，凈資產(chǎn)近4億，其中晶島僅2753萬；至2009年中，公司總資產(chǎn)仍約11個億，凈資產(chǎn)僅1.3個億，而晶島的開發(fā)成本已沉淀8個億，占總資產(chǎn)比重近80%——這意味著在過去的7年里，深國商變賣原有資產(chǎn)傾全力開發(fā)晶島項目，仍然湊不齊錢還增加了2.7億的負債。

　　同時，公司管理層及歷年年報皆反復表明，近年來深國商歷年非募投資金均用于晶島項目，并視其為公司戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型最關(guān)鍵的一步。然而，即便在如此財物盡傾的支持下，晶島仍然長跑7年未果，其背后涉水之深不由引人遐想。

　　對此，有深諳深圳地產(chǎn)界的人士對記者分析：“晶島涉及的資金去向確實成謎。但從動機上講，管理層曾在05年項目剛啟動時便私自認購過內(nèi)部商鋪，同時該項目地段優(yōu)越、商業(yè)價值突出，施工完成后無論是租是售都會有很好的收益。存在以上兩點便推翻了管理層挪用資金以至該項目無法完工的行為邏輯，拖延至今應該另有主因。”

　　“難產(chǎn)”的預售證、房產(chǎn)證

　　晶島項目因缺錢而停工著實奇怪，但更值得玩味的是，深國商似不急著回籠資金以推進項目——預售證至今未辦便是例證之一。

　　公司04年年報曾表示,晶島項目計劃于2005年底封頂并實現(xiàn)預售。至05年,公司亦表示,目前公司正與一些國際著名戰(zhàn)略投資者進行接洽，同時，全球范圍內(nèi)的招商工作也全面展開。

　　此后每一年,公司都在重復同樣的說辭——正在與戰(zhàn)略投資者接洽，全球招商也在努力推進。但公司從06年底結(jié)構(gòu)封頂后至今仍然未完成一筆招商，甚至連預售證也沒有辦理。

　　是否晶島項目沒有價值以致公司招商未果，不得而知。但有兩點是記者在采訪中獲知的，首先，因晶島項目所在地段太過優(yōu)越，幾乎每日都會有人來詢問項目進展情況，包括預售情況如何等等，而施工方也早已修建好了樣板房供招商之用——但公司似乎沒有預售的打算。其次，旁邊的怡景中心城早已于開業(yè)前順利引入戰(zhàn)投——原開發(fā)商10億向美國保德信集團出售了一半的股權(quán)。

　　晶島沒有預售的原因是什么？記者曾向三方詢問答案，但得到了不同的回復。公司招商部解釋，系因公司整體戰(zhàn)略、股權(quán)歸屬未定，許多招商活動無法進行故沒有預售。公司某高層解釋，系因政府不允許分批銷售所致。而某深圳地產(chǎn)界人士則提醒：晶島產(chǎn)權(quán)或許存在糾紛以致無法進行預售。

　　記者隨即回查晶島開發(fā)歷程，發(fā)現(xiàn)05年公司曾有員工內(nèi)部認購鋪面一事，07年被查出后視為違規(guī)內(nèi)部融資。公司曾與07年將此事重新定義為員工激勵，但此后一直未召開股東會審議該事項。08年底，恰當公司股權(quán)之爭風起云涌之時，管理層提出放棄該員工激勵方案，將當年融資所得附一定利息退還給員工，但此事竟沒有獲得股東大會通過。