住房需求不變供給卻減少 成北京租金上漲的元兇

　　房價降，房租漲。

　　現在，北京許多租房客心中最大的疑問就是，“前一陣子鬧得那么兇的房地產調控，怎么房子的價降了，租房的價格卻不降反漲？”

　　事實上，二季度的租房市場本應屬于淡季，但今年卻一反常態，房租在淡季中出現大漲。北京鏈家地產的置業顧問張嘯天向記者透露，“現在租房市場供需兩旺，有些房子昨天剛出來，今天就被租出去了。”火熱的房屋租賃市場，與冷清的房屋銷售市場，呈現了冰火兩重天的鮮明對比。

　　那么，是什么催生出北京租房市場在淡季中的一輪狂漲？主導房租上漲背后的力量又是什么？是業主們的集體共識，還是中介黑手的攪局？

　　需求不變，供給減少

　　在市場中摸爬滾打多年的張嘯天總結為，北京租房市場，一年也就那么幾個高峰期，而且比較固定。第一個高峰是在年初，那個時候來租房的大部分都是回北京工作的外來人口。另一個高峰出現在每年7月高校畢業的時候，學生會跑出來找房子。而平常，通過中介租房的人要少很多。

　　那么，北京的租房需求真像張嘯天說的那樣簡單嗎？我們通過谷歌的趨勢分析來看一下北京網民的租房需求。北京租房需求趨勢圖可以告訴我們，租房需求每年都會出現(低-高-次高-低)的運動軌跡，而且高峰一般都是在每年的年初與年中。不過，從2008年開始，以前租房需求的趨勢明顯開始弱化，但總的來說，北京的租房需求除了每年年初以及年中會出現高峰以外，其他時間的租房需求都比較溫和，不會出現大漲大跌。

　　與北京的租房需求相比，供給這邊卻給人一種多變的感覺。在經歷了始于2008年初的擴張后，北京的租房供給量從2009年9月開始下跌，而且下跌過程分為兩輪，第一輪為2009年9月至2009年11月，第二輪為2009年12月至2010年2月。

　　而最近這一輪的租金大漲，直接與這兩輪租房供給量大幅下跌有關。張嘯天的解釋，“房子少了，租金不就漲上去了嗎？”

　　為何租房供給量會大幅減少？或許從房屋租售比中可以發現一些跡象。

　　國際上一般認為一個區域房產運行狀況良好時，租售比應處于1：200~ 1：300之間。如果租售比低于1：300，則意味著房產投資價值相對變小，房產泡沫已經顯現；如果高于1：200，表明這一區域房產投資潛力相對較大，后市看好。

　　北京的租房價格在經歷了2009年上半年的上漲之后，在下半年趨于平靜，而同期的北京房屋出售價格卻不斷上漲。以北京二手房售價為例，顯示出其均價在2009年下半年上漲了一倍以上。租金沒漲，房屋售價卻瘋漲，房屋租售比自然也就水漲船高了。這一比例在2009年上半年首次突破1：400之后，下半年直接沖至1：500，有些地區甚至超過1：700。

　　此時，很多貸款購買了住房的人發現，自已的房子要是出租的話，租金甚至還不夠償還利息，從這個角度上而言，房子出租就沒有半點投資價值可談。反倒是2009年下半年房屋銷售價格的一波大漲，讓賣房子變得更加有利可圖。這樣，傳統的“以租養房”逐漸被“轉租為售”所取代。