北京兩地王命運各異 10號將預售15號雜草叢生

　　半年前留下巨大懸念的廣渠門地塊，終于到了即將揭開價格謎底的時刻。遙想拿地之時，開發商豪氣云天一擲千金，頻繁翻起的拍賣號牌絲毫沒有理會市場對驚人樓板價的承受力。然而經歷了4月的一場政策風暴，輿論中的“香餑餑”轉眼間成了房地產業的“燙手山芋”——開發商愁的不是現金流，而是如何定價。如果廣渠門、科學城這樣的天價地王能順利出貨，并且落得真金白銀，曾經失意于拿地現場的開發商，沒有理由擔心自己手上的“非地王”項目更難出手；但如果地王們報出了比偏僻地段更有殺傷力的價格，2008年全國樓市集體降價的連鎖效應恐怕又將上演。地王們在熊市的賣樓故事，也許將成為未來一段時間房價走向的最佳風向標。

　　因此地王的賣樓記，不僅購房者關心，開發商及政策制定者也關心。

　　7月是房地產的傳統淡季，從本周開始，《每日經濟新聞》房產周刊推出“地王熊市賣樓記”系列報道，書寫淡季中的精彩故事——

　　去年五六月份，北京廣渠門相繼誕生兩大地王：10.22億元的廣渠門10號地與40.6億元的15號地。由于極高的樓面價成本，兩大地王皆選擇了高端化的產品路線。但一年過去了，兩地王卻迎來了不同的命運：廣渠門10號地上的產品富力十號將于7月15日開盤預售，而15號地如今仍是一塊雜草叢生的荒地，動工時間待定。

　　10號地將入市：底線4萬元？

　　去年5月21日成為地王的廣渠門外10號地，如今的產品名稱為富力十號。富力十號售樓處一位工作人員向《每日經濟新聞》記者證實，“該樓盤將于7月15日正式開盤。”

　　據記者了解，富力十號項目包括4棟公寓樓、34套合院別墅以及一棟開發商競標土地時被要求配建的廉租房。

　　“富力十號一期推出的房源包括108套板式小高層和6套合院。”上述工作人員說，目前具體價格還未定，但區間價格已定。小高層公寓的價格在4萬~5萬元/平方米，別墅的價格約為6萬元/平方米。本次推出的房源，合院面積在400~480平方米區間，公寓的主力戶型為227平方米的三居和279平方米的四居。

　　北京美聯物業副總經理楊明麗向《每日經濟新聞》記者說，富力十號當時近15000元/平方米的樓面價及東三環內的優越地理位置，在成本和區域上就圈定了項目的高端定位。一般來講，在開發商全部銷售額當中，拿地成本占三分之一。為拿回成本，該項目成品樓的售價至少要達到40000元/平方米。另外，相同地段的高檔住宅40000元/平方米左右的均價也將廣渠門外10號的市場預期抬高。可以說，從一開始，它的高檔定位就勢在必行。

　　“如果開發商將此地塊打造成普通住宅，毫無競爭力。開發商只能將其定位為高端產品，高位兌現。”一位行內人士向記者說，廣渠門外10號地去年5月21日中標時，樓面價高達15141元/平方米。當時，周邊樓盤的均價已和其樓盤價相當，如冠城名敦道均價為20000元/平方米，Free自由季均價為14500元/平方米，首城國際中心二期均價為14800元/平方米。

　　其他拿下地王的開發商也深諳高買高賣的道理。在2009年6月30日以40.6億元拿下廣渠路15號地后，中化方興房地產副總經理蓋劍高在中標后即明確透露，公司將把該地塊打造成一個高端項目；于2007年以17億元拿下北京朝陽區西大望路27號創造地王紀錄的萬科，后來也將該地塊上的項目定位為高端產品。