北京兩地王命運(yùn)各異 10號(hào)將預(yù)售15號(hào)雜草叢生 (2)

　　“該地塊掛牌文件中并無(wú)‘70/90’限制，也為富力地產(chǎn)將其產(chǎn)品定位為高端提供了便利。”行內(nèi)人士說(shuō)。

　　15號(hào)地未動(dòng)工：坐等升值？

　　廣渠門(mén)外10號(hào)地王項(xiàng)目即將開(kāi)盤(pán)，而誕生在它之后不久的地王廣渠門(mén)15號(hào)地，目前卻未有動(dòng)靜。

　　據(jù)記者了解，該地塊出讓合同規(guī)定的動(dòng)工時(shí)間為1月31日，且市場(chǎng)上早有傳言該項(xiàng)目將于下半年上市預(yù)售，但記者日前到北京東四環(huán)大郊亭橋西北角的廣渠門(mén)15號(hào)地采訪時(shí)卻發(fā)現(xiàn)，這里雜草叢生，毫無(wú)動(dòng)工的跡象。

　　“我們也不知道什么時(shí)候動(dòng)工，正在隨時(shí)待命�！惫さ厣弦晃还と讼虮緢�(bào)記者說(shuō)。

　　行內(nèi)人士向本報(bào)記者說(shuō)，拿下該塊地王后，開(kāi)發(fā)商方興地產(chǎn)時(shí)下正處于消化不良中。

　　去年6月30日，方興地產(chǎn)不惜血本地以40.6億元競(jìng)得該塊地皮，樓面價(jià)達(dá)15321元/平方米，創(chuàng)下北京土地總價(jià)與單價(jià)新紀(jì)錄。

　　當(dāng)時(shí)曾有業(yè)內(nèi)人士分析道，該地塊的土地成本約占總成本的30%~50%。以此計(jì)算，廣渠門(mén)15號(hào)地項(xiàng)目的成本約在80億元左右。而以當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)價(jià)推算，廣渠門(mén)15號(hào)地項(xiàng)目的總銷(xiāo)售額也在80億元左右。換句話(huà)說(shuō)，如果規(guī)劃上不謀求變化，方興地產(chǎn)在該項(xiàng)目上的投資將“平進(jìn)平出”。

　　正因?yàn)槿绱�，去年年底，為了增加利�?rùn)空間，方興地產(chǎn)向北京市規(guī)劃局提出了該地塊用地規(guī)劃調(diào)整的申請(qǐng)：將A4-1地塊建筑控制高度由60米調(diào)整為80米，A4-10地塊建筑控制高度由80米調(diào)整為100米。同時(shí)，在用地面積不變的前提下，將A4-7體育公園用地與A4-8住宅混合公建用地的位置進(jìn)行調(diào)整。

　　業(yè)內(nèi)人士說(shuō)，如果被批準(zhǔn)，通過(guò)這種不變更容積率與建筑面積，提升樓盤(pán)高度、增加房源套數(shù)的辦法，方興地產(chǎn)將增加20多億元的利潤(rùn)。

　　后來(lái)鑒于各方壓力，該次規(guī)劃變更申請(qǐng)被否。一位業(yè)內(nèi)人士向本報(bào)記者說(shuō)，“提升樓高無(wú)果后，方興地產(chǎn)或許正通過(guò)閑置土地以圖地塊升值的方式來(lái)消化廣渠門(mén)15號(hào)地�！�

　　《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者就該地塊動(dòng)工及預(yù)售時(shí)間等問(wèn)題致電該地塊開(kāi)發(fā)商方興地產(chǎn)投資者關(guān)系部負(fù)責(zé)人肖文勝時(shí)，他以“相關(guān)問(wèn)題不方便回答”為由匆匆掛掉了電話(huà)。

　　隨后記者聯(lián)系上了方興地產(chǎn)總經(jīng)辦負(fù)責(zé)媒體聯(lián)絡(luò)的一位工作人員，他向記者說(shuō)，“你發(fā)一個(gè)采訪提綱過(guò)來(lái)，我們會(huì)書(shū)面回復(fù)給你�！钡�截至記者發(fā)稿時(shí)，記者仍未收到他的書(shū)面回復(fù)。

　　地王進(jìn)展折射開(kāi)發(fā)商不同態(tài)度

　　楊明麗認(rèn)為，拿地后，兩個(gè)地王項(xiàng)目的不同命運(yùn)，折射出開(kāi)發(fā)商對(duì)市場(chǎng)的預(yù)期的兩種不同態(tài)度。

　　富力地產(chǎn)最大程度地提高產(chǎn)品層次，逆市開(kāi)盤(pán)，可見(jiàn)其對(duì)市場(chǎng)的大趨勢(shì)走向偏樂(lè)觀。而想通過(guò)提升樓高將利潤(rùn)最大化、拖延開(kāi)工時(shí)間的方興地產(chǎn)對(duì)市場(chǎng)的預(yù)期則偏于保守。無(wú)論如何，對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，兩種路徑都是策略性選擇，其背后都是同一個(gè)目的——最大程度地降低風(fēng)險(xiǎn)、最大程度地盈利。只是對(duì)于時(shí)下的方興地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，最大程度地規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)就是最大程度的盈利。