四機構坦言“地產”苦日子未到頭

　□嘉賓：中投證券宏觀經濟分析師　邢微微

　瑞銀證券 王震宇

　國元證券（香港）研究部

　英大證券 蔡榮

　主持人：中國證券報 魏靜

　　7月份以來，房地產板塊的持續拉升，一度令投資者認為板塊底部或已探明。然而周一晚間住建部負責人強調堅定不移貫徹國發(2010)10號文件及相關配套措施，嚴格執行差別化的住房信貸政策，無疑給當前反彈勢頭正猛的地產股當頭一棒，接下來，該板塊或將不可避免重回跌勢。

　　地產政策緊縮會否是常態

　　主持人：面對本月持續反彈的地產股，這次住建部強調從嚴執行二套房政策，將會給板塊帶來什么影響？

　　中投證券：我們認為，目前出臺新的地產調控政策的可能性較小，強調從嚴執行二套房政策，也只是維持此前的政策，預計地產政策進一步嚴厲可能性小，三季度或就此維持緊縮現狀，難以出現“放松”。

　　瑞銀證券：我們認為，政府正計劃推出新政并在2010年三季度更加嚴格執行調控政策，這將令房價在2010年下半年下跌。具體而言，國土資源部將保證70%的土地供應給政策性住房和中小套型商品房；同時嚴查房地產開發商囤地，而且目前一半以上的閑置土地是由于地方政府原因造成的，故將出臺的新政策將致力于解決這個問題；此外，還將嚴格土地出讓新合同的執行問題，尤其是房地產項目的開竣工日期。

　　國元證券：我們認為，國家對于房地產行業的收緊政策出盡，并且對于購房和開發貸款出現放松跡象導致的政策導向將是作為行業反彈和反轉的前提。顯然，周一晚間的表態，表明地產政策短期還不會放松。

　　英大證券：盡管周一晚間住建部再次表態，但我們認為，下半年政策層面或將轉入對已有政策實施效果的觀察期，從目前國內外的經濟形勢判斷，暫時可能不會推出更為嚴厲的房地產調控政策。

　　房價仍是觀察政策反轉的指標

　　主持人：在目前房價與成交量處于膠著的狀態下，你們如何看待房價對政策導向的意義呢？

　　中投證券：我們認為下半年出臺新的地產調控政策的可能性較小。首先，5月份全國商品房成交量跌至去年同期水平，6月份一線城市的住房成交量同比跌幅都超過50%。其次，70個大中城市房價漲幅已經開始回落，而且大型地產商在一線城市開始試探性降價，京、滬、杭新盤入市價較原計劃低10%以上。

　　可以說，全國房價漲幅初現“拐點”，一線城市房價也剛開始下跌。5月份，全國70個大中城市房價同比漲12.4%，比上月回落0.4個百分點；環比漲0.2%，是去年4月以來的最低漲幅。5月份，從一線城市二手房價格來看，深圳與上海房價開始下跌，北京微跌；三地房屋均價仍高于09年底的水平。

　　根據5月份一線城市的二手房均價情況，若以樂觀的市場預期來看，則房價將跌至09年底的水平，北京、上海與深圳仍需要下跌6.7%，6.5%與1.8%；若以悲觀市場預期來看，則房價將跌至09年三季度的水平，北京、上海與深圳分別仍需要下跌14%、15%及12%。